Jakie uprawnienia przysługują wspólnocie mieszkaniowej w sytuacji gdy w wyniku zaniedbań poprzedniego zarządu najemca bezumownie korzysta z lokalu użytkowego należącego do wspólnoty?
Wspólnota mieszkaniowa jest właścicielem lokalu użytkowego. W wyniku zaniedbań zarządu od kilku miesięcy najemca korzysta z nieruchomości bez tytułu prawnego (nie ma popisanej nowej umowy). Ponadto nie uiszcza kwoty najmu. Jakie działania może podjąć zarządca w celu wyjaśnienia sytuacji?
Naruszenie własności
Bezumowne korzystanie z nieruchomości stanowi naruszenie prawa własności. Prawo własności jest podstawowym prawem rzeczowym o charakterze bezwzględnym uregulowanym w art. 140 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, ze zm., dalej: kc). Zgodnie z przywołanym przepisem właściciel w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą, czyli w omawianym przypadku nieruchomością.
Roszczenie windykacyjne
Ochronie własności służą dwa podstawowe roszczenia, których odmienność zależy od charakteru dokonanego naruszenia. Pierwsze z nich to roszczenie windykacyjne. Powstaje w sytuacji bezprawnego pozbawienia właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą. Roszczenie to chroni wyłącznie uprawnienie właściciela do posiadania rzeczy. Zgodnie z art. 222 § 1 kc właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Jak wynika z przywołanego przepisu właściciel nieruchomości np. lokalu mieszkalnego może żądać od lokatora opuszczenia mieszkania, które zamieszkuje bez podstawy prawnej np. umowy. Co istotne przywołany przepis nie daje możliwości właścicielowi nieruchomości nakazania opuszczenia lokalu osobie, która zamieszkuje go na podstawie podpisanej umowy.
Roszczenie negatoryjne
Drugim rodzajem roszczenia jest roszczenie negatoryjne. Przysługuje wtedy, gdy czyjeś prawo własności zostało naruszone w inny sposób niż przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, np. poprzez ustawienie na nieruchomości masztu telekomunikacyjnego. W takim przypadku właścicielowi przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń. Pojęcie „przywrócenie stanu zgodnego z prawem” jest pojęciem nieostrym, powodującym pewne rozbieżności co do tego, czy mieści się w nim tylko usunięcie skutków naruszeń (np. naprawienie szkody), czy również roszczenie odszkodowawcze.
Mateusz Górski
Całość tekstu w numerze 01/2020 „Wspólnoty Mieszkaniowej”