Pytanie. Czy wspólnota powinna zwrócić właścicielowi lokalu przelewem na jego rachunek bankowy nadpłatę za c.o. po rozliczeniu za zeszły rok, gdy właściciel wystąpił z takim żądaniem? Czy właściciel powinien jednak nadpłatę z rozliczenia c.o. potrącać sobie w kolejnych okresach, nie wpłacając zaliczek na c.o. do jej całkowitego wykorzystania?
Odpowiedź. Decyzja o wykorzystaniu nadpłaty zaliczki na c.o. należy do właściciela lokalu. Jeśli właściciel zażąda jej zwrotu, wspólnota ma obowiązek przelać mu stosowną kwotę.
Uzasadnienie. Zgodnie ustawą z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 1994 r. Nr 85 poz. 388, dalej: uwl) każdy właściciel lokalu wpłaca do wspólnoty comiesięczne zaliczki z tytułu dwóch różnych składowych: kosztów zarządu nieruchomością wspólną – art. 12 ust. 2 zd. 2 uwl, oraz kosztów utrzymania lokalu, pokrywanych za pośrednictwem wspólnoty (np. woda, ciepło) – art. 13 ust. 1 uwl.
Z samej natury zaliczek wynika, że są to opłaty wstępne podlegające rozliczeniu. Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy (art. 29 ust. 1a uwl), a więc taki okres ma zastosowanie w odniesieniu do zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Natomiast w odniesieniu do kosztów mediów lokalowych wspólnota może w uchwale sama ustalić inny okres rozliczeniowy (kwartał, półrocze). Zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną mają prawnie odmienny charakter od zaliczek z tytułu kosztów lokalowych. O ile bowiem te pierwsze wchodzą w skład majątku wspólnoty (uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r., sygn. akt III CZP 65/07) i to wspólnota decyduje w uchwale o przeznaczeniu nadpłaty tych zaliczek (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 25 listopada 2011 r., sygn. akt I ACa 542/11, wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 12 grudnia 2012 r. sygn. akt I ACa 641/12), to nadpłaty zaliczek z tytułu kosztów lokalowych pozostają własnością członków wspólnoty, którzy zaliczki te wpłacili.
Jeżeli dokonane przez danego właściciela wpłaty zaliczek za media lokalowe są wyższe niż przypadające na jego lokal koszty, nadwyżka wpłat nad kosztami pozostaje co do zasady do dyspozycji właściciela. A zatem to ten właściciel, a nie wspólnota, decyduje o wykorzystaniu nadpłaty, która pozostaje jego własnością. Właściciel może zmniejszyć kolejną wpłatę lub wpłaty do wspólnoty o kwotę owej nadwyżki, ale może też zażądać jej zwrotu. Nadpłacone środki nie stają się bowiem własnością wspólnoty, ale należą do tych właścicieli, którzy dokonali wpłat wyższych niż wymagane, i tylko ci właściciele są uprawnieni do decydowania o losie takiej nadpłaty (wyroki Sądu Apelacyjnego w Warszawie: z 9 września 2015 r., sygn. akt VI ACa 1244/14, i z 11 marca 2016 r., sygn. akt VI ACa 101/15, wyrok Sądu Okręgowego w Sieradzu z 26 lipca 2019 r., sygn. akt I C 79/19).
Prawa właściciela lokalu do dysponowania jego majątkiem nie można zniweczyć uchwałą co do przeznaczenia nadwyżki na inny cel. Wspólnota nie może bowiem decydować o składnikach majątku poszczególnych właścicieli lokali. Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 15 kwietnia 2004 r. (sygn. akt I ACa 1382/03): „jeżeli na koncie eksploatacyjnym wspólnoty znajdowały się środki pieniężne na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, które to środki nie stanowią własności wspólnoty, lecz stanowią fundusze (»własność«) właścicieli lokali, to podjęte uchwały co do innego przeznaczenia tych funduszy oznaczają dysponowanie cudzym mieniem przez osoby nieuprawnione”. A zatem nadwyżka zaliczek związanych z zarządem nieruchomością wspólną może być rozdysponowana uchwałą wspólnoty (np. przeznaczona na fundusz remontowy), natomiast nadwyżka zaliczek z tytułu kosztów lokalowych, np. c.o., powinna zostać zwrócona właścicielom lokali lub zaliczona na ich przyszłe zaliczki z tytułu c.o. (według decyzji samych właścicieli).
Piotr Brogowski