Pytanie. Do zarządu wspólnoty wpłynęła prośba od zadłużonego właściciela lokalu o odroczenie płatności zadłużenia o pół roku i niekierowanie sprawy do sądu. Czy jest to decyzja, którą zarząd może podjąć samodzielnie w ramach zwykłego zarządu? Czy decyzja taka powinna zostać podjęta uchwałą wspólnoty?
Odpowiedź. Zarząd wspólnoty jest uprawniony do samodzielnego podejmowania czynności w zakresie wyrażania zgody bądź odmowy w sprawie odroczenia w spłacie zaległości opłat na koszty zarządu nieruchomością wspólną.
Uzasadnienie. Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2020 r. poz. 1910 ze zm., dalej: uwl) w celu zapewnienia w miarę zgodnego i sprawnego funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych przewidział dwa sposoby podejmowania decyzji we wspólnotach, uzależniając je od charakteru czynności, jaka ma być podjęta. I tak ustawa rozróżnia czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd. Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 1 uwl czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Oczywiście zarząd rozumiany jako całość (chyba, że zarząd jest jednoosobowy), a nie jego poszczególni członkowie. Natomiast wszelkie czynności przekraczające zwykły zarząd zgodnie z art. 22 ust. 2 uwl wspólnota zawsze podejmuje na podstawie uchwały.
W tym miejscu należy zauważyć, że co prawda ustawa o własności lokali posługuje się terminem „zwykły zarząd”, jednakże w swojej treści nie definiuje, co mieści się w zakresie tego pojęcia. W związku z powyższym w celu bliższego zdefiniowania pojęcia „zwykły zarząd” niezbędne jest posłużenie się orzecznictwem w tym zakresie. I tak zasadniczo za czynności zwykłego zarządu uznaje się czynności zachowawcze m.in. bieżące sprawy związane ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie nie pogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, czynności podejmowane przed sądami i organami administracyjnymi zmierzające do ochrony rzeczy wspólnej. W tym miejscu należy wskazać, że wzywanie do dobrowolnej zapłaty zaległości w opłatach, zawieranie przedsądowych porozumień co do sposobu spłaty zaległości z tytułu opłat czy też skierowanie sprawy zaległości w opłatach na drogę sądową, a następnie na drogę egzekucji, są czynnościami zmierzającymi do ochrony rzeczy wspólnej, a więc czynnościami zachowawczymi, a tym samym czynnościami zwykłego zarządu.
W związku z powyższym jednoznacznie należy stwierdzić, że zarząd wspólnoty jest uprawniony do samodzielnego podejmowania czynności w zakresie wyrażania zgody bądź odmowy w sprawie odroczenia w spłacie zaległości opłat na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Oczywiście w tym miejscu należy także zauważyć, że zarząd przy podejmowaniu takich czynności musi pamiętać o tym, że roszczenia okresowe, a za takie uważa się opłaty na koszty zarządu nieruchomością wspólną, ulegają przedawnieniu po upływie 3 lat od daty wymagalności opłaty za każdy miesiąc. W związku z powyższym w każdym przypadku powinien rozważać, czy zgoda na odroczenie płatności zaległości nie narazi wspólnoty na straty z uwagi na możliwość przedawnienia tych opłat.
Magdalena Kosińska-Petecka
adwokat