Kto ponosi koszty remontu tarasu?

O ile można było się zgodzić z tym, że charakter prawny balkonów i tarasów jest w pewnym zakresie zbliżony, to jednak należało mieć na uwadze, że specyfika tarasu pełniącego funkcję stropodachu jest całkowicie inna niż balkonu. Konstrukcja obu tych obiektów jest zasadniczo różna, co pociąga za sobą konieczność odrębnego ustalenia, które koszty remontu powinna ponieść wspólnota, a które koszty, z uwagi na to, że dotyczą wyłącznego użytku tarasu przez właścicieli poszczególnych lokali, powinny obciążać powodów.


Wynikające z art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2020 r. poz. 1910 ze zm., dalej: uwl) uprawnienie każdego z właścicieli lokali do zaskarżenia uchwały wspólnoty jest jednym z elementów uprawnienia współwłaścicieli do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną. Uwzględnienie powództwa uzależnione jest od realizacji przynajmniej jednej z przesłanek ustanowionych we wskazanym przepisie. W orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że interes właściciela lokalu powinien być uznawany za kategorię obiektywną. Jednak pełna obiektywizacja takiego interesu nie jest możliwa, w szczególności z uwagi na to, że działalność wspólnoty odnosi się do nieruchomości wspólnej, a zatem rzeczy objętej współwłasnością, tak więc interesy poszczególnych właścicieli powinny zawsze być oceniane z uwzględnieniem interesów pozostałych członków wspólnoty.

W omawianej sprawie za naruszające interes powodów sąd uznał postanowienie zaskarżonej uchwały, na mocy którego zobowiązano właścicieli do poniesienia 30 proc. kosztów remontu stropodachu, przyjmując, że rozkład tych kosztów powinien być analogiczny do zasad przyjętych wcześniej przy wykonywaniu remontu balkonów.

W ocenie sądu takie założenie było nieuzasadnione, a pozwana wspólnota nie przedstawiła wiarygodnych środków dowodowych, które przemawiałyby za przyjętą proporcją w rozkładzie kosztów. O ile bowiem można było się zgodzić z tym, że charakter prawny balkonów i tarasów jest w pewnym zakresie zbliżony, tzn. z jednej strony należy uważać je za nieruchomość wspólną, a z drugiej za pomieszczenia przynależne służące do wyłącznego korzystania właściciela lokali, do których przylegają, to jednak należało mieć na uwadze, że specyfika tarasu pełniącego funkcję stropodachu jest całkowicie inna niż balkonu. Konstrukcja obu tych obiektów jest zasadniczo różna, co pociąga za sobą konieczność odrębnego ustalenia, które koszty remontu powinna ponieść wspólnota, bowiem odnoszą się one do nieruchomości wspólnej, a które koszty, z uwagi na to, że dotyczą wyłącznego użytku tarasu przez właścicieli poszczególnych lokali, powinny obciążać powodów. Zdaniem sądu charakterystyka tarasu powinna skłonić wspólnotę do precyzyjnej i odrębnej od oceny remontu balkonów analizy rozkładu kosztów, z uwzględnieniem kosztów wymiany poszczególnych warstw remontowanego stropodachu.

Tak więc uchwała w części dotyczącej rozkładu kosztów remontu w sposób obiektywny naruszała interes powodów, ponieważ przyjęta w niej proporcja była arbitralną i niepopartą żadną analizą decyzją wspólnoty. Z tego względu uchwała podlegała uchyleniu w zakresie powyższego postanowienia.

Nie znalazł natomiast w ocenie sądu uzasadnienia zarzut, że zaskarżona uchwała jest sprzeczna z wyrażoną w art. 12 ust. 2 zd. 2 w związku z art. 3 ust. 3 uwl zasadą, że właściciele partycypują w kosztach zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do posiadanych przez nich udziałów w tej nieruchomości. Należało bowiem uwzględnić, że korzystając na wyłączność ze stropodachu pełniącego funkcję tarasu, powodowie zgodzili się na zawarcie w sposób dorozumiany umowy quoad usum. Odmienne od przyjętych w ustawie zasady ponoszenia kosztów remontu były więc w stanie faktycznym sprawy uzasadnione i nie stanowiły naruszenia przepisów uwl. Zdaniem sądu uzasadnione było w tym przypadku stosunkowe rozdzielenie kosztów remontu – odmienne od zasad przyjętych w art. 12 ust. 2 zd. 2 uwl.


Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z 17 września 2020 r., sygn. akt I C 426/18

Oprac. PB

Przewiń do góry