Gdy wspólnota odcina wodę dłużnikowi

Odcięcie ciepłej wody i centralnego ogrzewania zadłużonemu właścicielowi jest jedną z najbardziej efektywnych metod dochodzenia przez wspólnotę swoich wierzytelności. Jak pokazuje praktyka, metoda taka jest bardziej skuteczna nie tylko od monitów i wezwań, ale często także od egzekucji komorniczych, w przypadku których nierzadko okazuje się, że dłużnik nie ma poza lokalem żadnego majątku do zajęcia, ponieważ dawno przepisał go na inne osoby. Czy takie działanie jest legalne?


Licytacja lokalu jest rozwiązaniem ostatecznym, a ponadto, zgodnie z przygotowaną już w 2019 r. przez Ministerstwo Sprawiedliwości nowelizacją do ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 2020 r. poz. 1575, dalej: kpc) ma zostać wprowadzony nowy art. 952(1). Zgodnie z § 2 tego artykułu wierzyciel będzie uprawniony do złożenia wniosku o zlicytowanie lokalu dłużnika tylko wtedy, jeżeli wysokość egzekwowanej należności głównej stanowi co najmniej równowartość jednej dwudziestej sumy oszacowania. Jeśli więc np. mieszkanie warte jest 600 tys. zł, to nie będzie możliwa egzekucja z tej nieruchomości, gdy zadłużenie jej właściciela nie przekracza 30 tys. zł.

Odcięcie mediów bardzo często powoduje, że dłużnicy potrafią znaleźć pieniądze niemal od ręki lub przynajmniej niezwłocznie podejmują rozmowy ze wspólnotą. Tym niemniej taka metoda odzyskiwania wierzytelności jest bardzo kontrowersyjna, ponieważ najczęściej uważana jest za bezprawną. Moim zdaniem taki generalny pogląd jest niesłuszny. Warto rozpatrzeć kilka opcji, zależnych od okoliczności faktycznych danej sprawy.


Uprawnienie przedsiębiorstwa

Po pierwsze należy podkreślić, że w judykaturze ugruntowane jest stanowisko, zgodnie z którym wyłączne uprawnienie do całkowitego odcinania dopływu wody do lokalu przysługuje jedynie przedsiębiorstwu wodociągowo-kanalizacyjnemu. Wynika to wprost z art. 8 ust. 1 ustawy z 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz.U. z 2019 r. poz. 1437 ze zm., dalej: uozzw), stosownie do którego jedynym podmiotem posiadającym ustawowe umocowanie do kontroli wykonywania umowy jest przedsiębiorca świadczący usługi z zakresu dostawy wody i odbioru ścieków.

Nie ulega więc wątpliwości, że nie jest możliwe podejmowanie i egzekwowanie przez wspólnotę uchwał przyznających jej kompetencję do odcinania dopływu wody. Działanie takie byłoby rażącym naruszeniem prawa, uzasadniającym usunięcie uchwały z obrotu prawnego nie tylko na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2020 r. poz. 532 ze zm., dalej: uwl), ale także art. 189 kpc w zw. z art. 58 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm., dalej: kc). Co więcej, nawet w przypadku, gdyby to sama wspólnota zaopatrywała właścicieli lokali w wodę (np. z ujęcia stanowiącego część nieruchomości wspólnej), takie uprawnienie również by jej nie przysługiwało, ponieważ zgodnie z art. 1 pkt 1 uozzw ustawa ta reguluje zasady działalności przedsiębiorstw wodociągowo-kanalizacyjnych, zaś podmiotami takimi w myśl art. 2 pkt 4 uozzw są przedsiębiorcy w rozumieniu przepisów ustawy z 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców (Dz.U. z 2019 r. poz. 1292 ze zm.), jeżeli prowadzą działalność gospodarczą w zakresie zbiorowego zaopatrzenia w wodę lub zbiorowego odprowadzania ścieków, oraz gminne jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, prowadzące tego rodzaju działalność. Wspólnota nie spełnia żadnej z powyższych definicji, a zatem nawet gdyby to ona samodzielnie dostarczała wodę do lokali, to nie przysługuje jej uprawnienie do odcięcia dopływu wody.


Woda podgrzewana przez wspólnotę

Natomiast zupełnie inaczej, w mojej opinii, wygląda możliwość zastosowania takich środków jak odcięcie ciepłej wody (cw) i centralnego ogrzewania (co) w odniesieniu do infrastruktury, którą odbywa się dostawa wody podgrzewanej przez samą wspólnotę, a nie zewnętrznego dostawcę mediów. Stanowisko orzecznictwa w tej kwestii nie jest jednolite. I tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 13 listopada 2012 r., sygn. akt I ACa 551/12, przedstawił pogląd o dopuszczalności wstrzymania dostaw ciepła do lokalu właściciela, który notorycznie uchyla się od zapłaty zaliczek. Sąd wskazał, że strony (wspólnotę i jej członka) łączą więzi obligacyjne charakteryzujące się wzajemnymi świadczeniami (art. 488 kc). Ponieważ powódka nie regulowała od długiego czasu świadczeń wobec wspólnoty, ta była uprawniona do wstrzymania się ze swoim świadczeniem zgodnie z przepisami o świadczeniach wzajemnych (art. 487 kc i nast.).

Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z 13 lutego 2014 r., sygn. akt I ACa 1189/13, uznał, że co prawda odcinanie mediów do lokali zadłużonych właścicieli nie powinno być standardową metodą odzyskiwania długów, jednak we wspólnocie doszło do szczególnej sytuacji – spółka będąca właścicielem większości lokali i mająca w stosunku do wspólnoty wysoki dług, będący główną przyczyną problemów płatniczych wspólnoty, korzystała z lokali. Część z nich oddała w posiadanie osobom trzecim, od których pobierała stosowne należności związane z korzystaniem z lokali. Jednocześnie spółka ta deklarowała brak możliwości uiszczania zarówno bieżących należności na rzecz wspólnoty, jak też spłaty długu.

W opinii sądu działaniem oczywiście sprzecznym z zasadami współżycia społecznego i na zasadzie art. 5 kc nie zasługującym na ochronę prawną było korzystanie przez spółkę z lokali na koszt innych właścicieli lub też zmuszenie ich do kredytowania takiego korzystania. Taka sytuacja wiązała się z realnym ryzykiem odcięcia dostaw mediów do wspólnego budynku, a w konsekwencji niemożności korzystania z niego także przez właścicieli rzetelnie wywiązujących się ze swoich obowiązków wobec wspólnoty oraz do niszczenia nieogrzewanego budynku. Sąd uznał, że w powyższych okolicznościach odcięcie ciepłej wody dłużnikowi było zasadne.


Tylko części wspólne

Z kolei Sąd Okręgowy w Gdańsku w wyroku z 2 lipca 2015 r., sygn. akt I C 63/15, orzekł, że uchwała o możliwości odcięcia dopływu ciepłej wody do lokalu zadłużonego co najmniej 3-miesięczną opłatą jest zarówno sprzeczna z przepisami uwl, jak i narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Zgodnie z argumentacją sądu przedmiotem uchwał wspólnoty mogą być tylko sprawy dotyczące nieruchomości wspólnej. Wspólnota nie jest natomiast uprawniona do ingerowania w sferę wykonywania przez właściciela jego praw do wyodrębnionego lokalu. Zakres działania wspólnoty ogranicza się więc jedynie do części wspólnych budynku, zaś uchwała w sprawie odcinania ciepłej wody do zadłużonego lokalu ingeruje w prawa odrębnej własności lokali.

W ocenie sądu odcinanie ciepłej wody do lokali jest sprzeczne z prawidłowym zarządem nieruchomością wspólną. Pozbawienie dostaw ciepłej wody do lokali może stanowić zagrożenie dla ich substancji, jak również dla mieszkających w nich ludzi, i rodzić zobowiązania współwłaściciela wobec innych podmiotów. Wiąże się to z możliwością naruszenia zasad współżycia społecznego, a ponadto godzi w bezpieczeństwo mieszkańców i ich godność. Sąd zaznaczył też, że nie każde działanie wierzyciela, zmierzające do odzyskania długu, legalizuje wkroczenie w sferę dóbr osobistych dłużnika. Działanie nadmierne, nakierowane na zastraszenie dłużnika, zmierzające do wywołania w nim uzasadnionej obawy o mir domowy, realizowane w oparciu o zasadę, według której „cel uświęca środki”, nie może być ocenione inaczej niż jako wadliwe.


Najnowsze orzeczenie

Natomiast najnowszym, a przy tym niezwykle istotnym dla analizowanej kwestii, orzeczeniem jest wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 5 czerwca 2020 r., sygn. akt V ACa 761/19. W postępowaniu tym właścicielka lokalu wniosła o ustalenie, że uchwała podjęta przez pozwaną wspólnotę w sprawie wstrzymania dostaw wody i centralnego ogrzewania do zadłużonych lokali nie istnieje, ponieważ nie została jej doręczona zgodnie z przepisami, tj. statutem wspólnoty, i alternatywnie o stwierdzenie nieważności uchwały z powodu sprzeczności z art. 191 ustawy z 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1444, dalej: kk) i Konstytucją RP.

Sąd po pierwsze ustalił, że każdy właściciel lokalu, pomimo że nie ma umowy podpisanej z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym, jest odbiorcą usług wodociągowo-kanalizacyjnych z zakresu zbiorowego zaopatrzenia w wodę i zbiorowego odprowadzania ścieków w rozumieniu art. 2 ust. 3 uozzw. Przepis ten uznaje za odbiorcę każdego, kto korzysta z usług wodociągowo-kanalizacyjnych z zakresu zbiorowego zaopatrzenia w wodę i zbiorowego odprowadzania ścieków na podstawie pisemnej umowy z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym. Właściciele lokali korzystają z takich usług na podstawie umowy zawartej z przedsiębiorstwem przez wspólnotę.

Sąd zauważył, że art. 2 ust. 3 uozzw nie wymaga, by odbiorca usług był stroną umowy, a jedynie by korzystał z usług na podstawie umowy. Zgodnie z art. 6 ust. 5 uozzw w przypadku, gdy nieruchomość zabudowana jest budynkiem wielolokalowym, umowa o zaopatrzenie w wodę lub odprowadzanie ścieków zawierana jest z jego właścicielem lub zarządcą. W zakres pojęcia zarządcy wchodzi także wspólnota mieszkaniowa. W sytuacji więc, gdy umowa zawarta została przez wspólnotę, jako odbiorców usług należy traktować nie tylko tę wspólnotę, ale także wszystkich jej członków korzystających z usług na podstawie tej umowy.

Po drugie sąd orzekł, że wspólnota nie jest uprawniona do odcięcia właścicielowi lokalu dopływu wody zimnej, ponieważ przepisy uozzw nie przyznają jej takiej kompetencji. Niezależnie od tego, w ocenie sądu, pozbawienie członka wspólnoty dostępu do wody zimnej jest niehumanitarne i jako takie nie może korzystać z ochrony prawnej. Ponadto pozwana wspólnota nie wskazała w zaskarżonej uchwale zastępczego punktu poboru wody zimnej (a jest to obowiązek nałożony na mocy art. 8 ust. 2 uozzw na przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne, które powinno powiadomić odbiorcę usług o miejscach i sposobie udostępniania zastępczych punktów poboru wody co najmniej na 20 dni przed planowanym terminem odcięcia dostaw wody – art. 8 ust. 3 uozzw), a to dodatkowo przemawiało za uchyleniem tej uchwały.


Stosunek obligacyjny

Jednak w odniesieniu do dostaw ciepłej wody i centralnego ogrzewania sąd – co bardzo istotne – uznał, że brak jest podstaw do przyjęcia, że zaskarżona uchwała naruszała w tym zakresie bezwzględnie obowiązujące przepisy prawa. Pozwana wspólnota sama podgrzewała wodę zimną za pomocą wymiennika ciepła. W związku z tym pomiędzy wspólnotą a poszczególnymi właścicielami korzystającymi z energii cieplnej, w tym z dostaw ciepłej wody i centralnego ogrzewania, występuje umowny stosunek obligacyjny – umowa dostawy ciepłej wody i energii cieplnej wytworzonej przez wspólnotę, uzasadniający roszczenie wspólnoty o zapłatę.

W sytuacji, gdy druga strona tego stosunku – właściciel lokalu – nie wywiązuje się z obowiązku spełnienia świadczenia wzajemnego, wspólnota ma pełne prawo wstrzymać się ze spełnieniem swojego świadczenia stosownie do art. 488 kc lub art. 490 kc lub też od umowy odstąpić na podstawie art. 491 § 1 i 2 kc. Nikogo nie można zmusić do tego, by świadczył na rzecz innej osoby pod tytułem darmym lub by spełnił swoje świadczenie, mając świadomość, że spełnienie świadczenia wzajemnego jest wątpliwe.

Przesłanką powstrzymania się od wcześniejszego świadczenia jest zły stan majątkowy drugiej strony, co nie musi być następstwem niewypłacalności. Chodzi o taki stan majątku strony uprawnionej do późniejszego świadczenia, ze względu na który zachodzi wątpliwość uzyskania od niej świadczenia wzajemnego w ustalonym terminie. Umowa dostawy ciepła jest umową wzajemną w rozumieniu art. 487 § 2 kc, a główną cechą zobowiązań wynikających z umów wzajemnych jest zasada jednoczesnego wykonania wzajemnych świadczeń (art. 488 § 1 kc). Oznacza to, że wspólnota może powstrzymać się ze spełnieniem świadczenia w postaci dostawy ciepłej wody lub energii cieplnej, którą sama wytwarza, dopóki druga strona (członek wspólnoty) nie zaoferuje świadczenia wzajemnego.

Sąd uznał również, że całkowicie chybiony zarzut, jakoby uchwała naruszała przesłanki z art. 191 § 1a i 2 kk oraz aby naruszała art. 30 i 40 Konstytucji RP. Działanie wspólnoty nie miało charakteru bezprawnego.

Wspólnota realizowała w ocenie sądu uprawnienia przysługujące jej na mocy art. 490 § 1 kc, a zatem jej działania miały podstawę prawną.

Celem działania pozwanej wspólnoty nie było zmuszenie powódki do określonego zachowania ani utrudnianie jej korzystania z należącego do niej lokalu, ale zabezpieczenie spełnienia świadczenia wzajemnego przysługującego wspólnocie od powódki. Nie było to zatem działanie naruszające godność powódki i nie miało na celu jej poniżenia ani torturowania. Powódka miała możliwość podgrzania wody zimnej we własnym zakresie oraz korzystania z innych źródeł ogrzewania wody służącej dla celów grzewczych oraz możliwość ogrzewania lokalu np. za pomocą energii elektrycznej, pieca olejowego itp.


Piotr Brogowski

Przewiń do góry