Zasady dochodzenia należności

Pytanie. Jeden z członków wspólnoty od kilku lat dokonuje wpłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej w wysokości niższej niż wynikająca z uchwał o ustaleniu wysokości zaliczek. Czy konieczne jest podjęcie uchwały wspólnoty upoważniającej zarząd do dochodzenia tych zaległości przed sądem? Czy prawidłowo zarząd zaliczał poszczególne wpłaty najpierw na poczet zaległych należności?


Odpowiedź. Wytoczenie powództwa o zapłatę należy do czynności zwykłego zarządu, zatem nie wymaga podjęcia uchwały.


Uzasadnienie. Zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2019 r. poz. 737 ze zm., dalej: uwl) do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. W przepisie art. 22 ust. 3 uwl zamieszczony został otwarty katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, do których zaliczono m.in.: wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16 uwl (tj. powództwa o sprzedaż lokalu w drodze licytacji).

W judykaturze wskazuje się, że czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest wytoczenie powództwa o ustalenie nieważności ugody sądowej w przedmiocie podziału lokalu. W żadnym z przepisów ustawy do czynności tego rodzaju nie zaliczono wytoczenia powództwa o zapłatę należności właściciela lokalu wobec wspólnoty mieszkaniowej. Roszczenia takie powstają regularnie co miesiąc, mają relatywnie niewielką wysokość, a ich regularne i systematyczne zaspokajanie stanowi warunek sprawnego funkcjonowania całej wspólnoty mieszkaniowej.

Cechy te przemawiają za uznaniem dochodzenia tych roszczeń za czynność zwykłego zarządu, do dokonania której nie jest konieczne podjęcie uchwały przez właścicieli lokali. Dochodzone pozwem roszczenia znajdują oparcie w art. 13 ust. 1 uwl, zgodnie z którym właściciel jest zobowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

W myśl art. 14 uwl na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej oraz gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, a także opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Użycie zwrotu „w szczególności” oznacza nadanie podanemu katalogowi charakteru otwartego. Jak wynika z art. 22 ust. 3 uwl, ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i następuje w drodze uchwały właścicieli lokali.

Z regulacji odnoszących się do obowiązków finansowych właściciela lokalu wobec wspólnoty przytoczyć warto również art. 15 ust. 1 uwl, stanowiący, że na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do 10. dnia każdego miesiąca. O ile sam obowiązek właściciela lokalu ponoszenia określonych ciężarów finansowych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej ma źródło w przytoczonych przepisach, o tyle jego skonkretyzowanie następuje w uchwałach wspólnoty. Jej zgodność z prawem, umową, zasadami prawidłowej gospodarki lub innymi, odpowiednimi kryteriami podlega kontroli sądowej w procesie wytoczonym na podstawie art. 25 uwl.

Uprawnienie do wytoczenia powództwa ograniczone jest przy tym terminem sześciotygodniowym, po którego bezskutecznym upływie uchwała podlega usanowaniu i nie można się powoływać na jej nieważność. Na płaszczyźnie procesowej przedstawienie uchwał stanowi wystarczający dowód roszczenia co do istnienia i co do wysokości.


Dorota Bąbiak-Kowalska

radca prawny

Przewiń do góry