Ograniczenie zbierania głosów

Wola większości członków wspólnoty jest wiążąca dla wszystkich tylko w sytuacji, gdy nie doszło do naruszenia bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa. Podejmowanie uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów z ograniczeniem tylko do właścicieli oddających pozytywny głos nie może zostać uznane za uchwałę podjętą przez ogół właścicieli.


Powodowie podnosili, że pozwana wspólnota nagminnie dopuszczała się naruszania ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2020 r. poz. 1910 ze zm., dalej: uwl) poprzez niezawiadamianie wszystkich właścicieli lokali o zamiarze podejmowania uchwał, i w istocie całkowite wykluczenie części członków wspólnoty z udziału w głosowaniach nad uchwałami. Powodowie nie kwestionowali przy tym merytorycznej zawartości zaskarżonych uchwał, ale podkreślali, że powództwo jest dla nich aktem protestu wobec arbitralnego narzucania woli przez większościowego członka wspólnoty pozostałym właścicielom, przy pozbawieniu ich możliwości wyrażenia własnego stanowiska.

Sąd wskazał, że niezgodność z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z wad postępowania prowadzących do jej podjęcia, właściciel lokalu może więc podnosić zarówno zarzuty merytoryczne, skierowane przeciwko treści uchwały, jak i zarzuty formalne. Wspólnota mieszkaniowa jest formą organizacji właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (art. 6 zd. 1 uwl). Funkcjonowanie nieruchomości wymaga współdziałania właścicieli w zakresie zarządu, czyli podejmowania czynności faktycznych i prawnych koniecznych do utrzymania nieruchomości w należytym (niepogorszonym) stanie. Współdziałanie w zarządzie nieruchomością wspólną jest przy tym nie tylko obowiązkiem każdego członka wspólnoty, ale i jego prawem (art. 27 uwl). Tymczasem w ocenie sądu powodowie prawa tego zostali pozbawieni. Pominięto ich bowiem w głosowaniu nad zaskarżonymi uchwałami z uwagi na to, że wcześniej uzyskano wymaganą do podjęcia uchwał większość.

W kontekście powyższego sąd odwołał się do uchwały Sądu Najwyższego z 27 lutego 2020 r. (sygn. akt III CZP 59/19), zgodnie z którą niezapewnienie wszystkim właścicielom udziału w głosowaniu nad uchwałą wyrażającą zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu narusza przepisy uwl, w związku z czym taka uchwała nie może być uznana za podjętą przez ogół właścicieli. Nie ma przy tym uzasadnienia dla takiego procedowania argument, odnoszący się do treści art. 23 ust. 2 uwl, który stanowi, że uchwały zapadają większością głosów liczoną według udziałów, co oznacza, że regułą jest podejmowanie uchwał nie przez ogół, ale przez większość, liczoną według wysokości udziałów. Stanowisko takie wypacza bowiem sens unormowania art. 23 ust. 1 i 2 uwl, gdyż pomija normę art. 6 zd. 1 i art. 27 uwl. Wola większości członków wspólnoty jest wiążąca dla wszystkich tylko w sytuacji, gdy nie doszło do naruszenia bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa. Uzasadniona jest zatem konkluzja, że podejmowanie uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów z ograniczeniem tylko do właścicieli oddających pozytywny głos nie może zostać uznane za uchwałę podjętą przez ogół właścicieli. Tylko w razie wykazania przez pozwanego, że nie było możliwe odebranie głosów od wszystkich uprawnionych do głosowania, uzasadniony byłby wniosek, że uchwałę podjął ogół właścicieli, czyli wspólnota. Do takich samych wniosków doszedł też Sąd Najwyższy już wcześniej, w uzasadnieniu wyroku z 26 września 2014 r. (sygn. akt IV CSK 727/13).

W przedmiotowej sprawie zbierający głosy rozmyślnie, co sami przyznali, zaniechali kontynuowania tej czynności, ograniczając tym samym pozostałych członków wspólnoty w ich prawach (art. 27 uwl). Trudno bowiem uznać, że udanie się do właścicieli lokali w godzinach przedpołudniowych, kiedy większość z nich przebywa w pracy, bez wcześniejszego należytego ich powiadomienia o zamiarze procedowania uchwał i zbierania w tym dniu głosów, było działaniem wystarczającym i rzeczywiście umożliwiającym powodom udział w głosowaniu.

Sąd zwrócił też uwagę na dyspozycję art. 23 ust. 2 i 2a uwl, zgodnie z którą uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela, bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. W omawianej sprawie powodowie posiadali łącznie ponad 20 proc. udziałów pozwalającą na zmianę trybu głosowania, co dałoby im możliwość ewentualnego skutecznego odrzucenia zaproponowanych uchwał. Z uwagi jednak na zachowanie pozwanej wspólnoty, która nie podjęła wystarczających działań w celu umożliwienia powodom skutecznego udziału w głosowaniu, właściciele ci nie mieli realnej możliwości przedyskutowania zasadności projektowanych uchwał i zażądania głosowania nad nimi według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos.

Istotna dla wyroku była również okoliczność, że na wcześniejszym zebraniu wspólnoty został odrzucony projekt podwyższenia wynagrodzenia zarządu. Istniała zatem uzasadniona podstawa do domniemania, że członek zarządu, mając świadomość, że część właścicieli lokali byłaby przeciwna projektowi, celowo nie poinformował ich o tym projekcie z obawy o ich wpływ na osoby wahające się lub popierające uchwałę. Takie działanie zasługiwało w ocenie sądu na krytyczną opinię i całkowitą dezaprobatę.

Sąd zwrócił też uwagę, że właściciel większościowy co do zasady zawsze może narzucać swoją wolę pozostałym członkom wspólnoty. Istnieje jednak przy tym znaczne ryzyko, że właściciel dysponujący większością udziałów zainteresowany będzie nie tyle prawidłowym zarządem nieruchomością wspólną, ile przede wszystkim realizacją swoich partykularnych interesów. W rezultacie prowadzić to może do oddania zarządu nieruchomością jednemu właścicielowi, z wyłączeniem pozostałych. Wpływ mniejszościowych właścicieli lokali na losy ich własności istniałby zatem w takim przypadku tylko w teorii, gdyż uprawnienia przyznane im ustawami nie byłyby w rzeczywistości realizowane. Taki stan rzeczy byłby całkowicie sprzeczny z istotą i funkcją wspólnoty mieszkaniowej, utworzonej zgodnie z art. 6 uwl przez ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Nasuwa się również poważna wątpliwość co do zgodności takiego stanu z Konstytucją, gwarantującą ochronę prawa własności.

W związku z tym, w ocenie sądu, procedowanie nad uchwałami przez pozwaną wspólnotę było wadliwe i stanowiło tego rodzaju naruszenie, które mogło mieć wpływ na treść podjętych uchwał. Gdyby bowiem powodom umożliwiono realne wzięcie udziału w procesie podejmowania uchwał (poprzez chociażby zawiadomienie ich w należyty sposób – np. wywieszenie ogłoszenia w widocznych miejscach takich jak drzwi wejściowe, klatka schodowa, pozostawienie informacji w skrzynkach pocztowych, nadanie informacji pocztą – o zamiarze procedowania uchwał, przyjętym sposobie głosowania i terminie zbierania głosów), mieliby oni szansę nie tylko wzięcia udziału w dyskusji nad treścią i zasadnością zaskarżonych uchwał, ale także zaproponowania zmiany sposobu głosowania. Nie można zaś legitymizować sytuacji, w której jedynie głos większościowego właściciela ma znaczenie, przy jednoczesnym braku zapewnienia realnego udziału pozostałym członkom wspólnoty w głosowaniu nad projektem uchwały.


Wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z 24 maja 2021 r., sygn. akt XIV C 604/20

Oprac. PB

Przewiń do góry