Liczba wspólnot mieszkaniowych w Polsce rośnie. Gromadzą one na rachunkach bankowych znaczące ilości pieniędzy, zaciągają wielomilionowe zobowiązania kredytowe, szukają nowych możliwości inwestycyjnych. Martwić może fakt, że tylko kilka banków na rynku oferuje usługi przeznaczone do obsługi wspólnot. Czym sugerować się przy ich wyborze?

Współpraca wspólnoty mieszkaniowej z bankiem zazwyczaj zaczyna się od założenia rachunku. Następnie, w zależności od potrzeb wspólnoty, przebiega w różny sposób. Niektóre wspólnoty zainteresowane są zaciągnięciem kredytu np. na termomodernizację lub odnowienie klatek schodowych, inne chcą bezpiecznie i z jak największym zyskiem ulokować pieniądze na lokacie.

Ze względu na przyzwyczajenia osób obsługujących rachunki oraz ogólną niechęć do zmian może zdarzyć się, że wspólnota zamiast zyskiwać na współpracy z bankiem – traci. Nie chodzi tu tylko o stratę związaną z poziomem inflacji, ale również o: korzystanie z przestarzałego systemu bankowego, brak możliwości realizowania określonych zleceń, wysokie opłaty za przelewy, brak powiązania systemu finansowo-księgowego z usługą „mass collect”.


Niezbędne pytania

Przystępując do współpracy z bankiem warto, aby zarząd wspólnoty lub zarządca określili swoje oczekiwania. W wyborze mogą pomóc następujące pytania:

  • Jakie operacje bankowe będziemy najczęściej wykonywać?
  • Czy w najbliższym czasie planujemy zaciągnięcie kredytu?
  • Czy planujemy wieloosobową akceptację płatności?
  • Czy planujemy korzystać z usługi „mass collect”?
  • Ile planujemy przeznaczy na obsługę konta?
  • Jak często będziemy chodzić do oddziału banku?
  • Czy są dla nas ważne narzędzia wspomagające księgowość np. generowanie wyciągów zbiorczych z wielu rachunków?
  • Czy zgromadzone środki planujemy umieszczać na rachunku oszczędnościowym, lokatach, czy korzystać z innych instrumentów finansowych?

Rachunek bankowy

Nie ulega wątpliwości, że rachunek bankowy stanowi najistotniejszy element współpracy pomiędzy bankiem a wspólnotą. Służy do przechowywania środków pochodzących z opłat eksploatacyjnych oraz do realizowania płatności za poszczególne media (energię elektryczną i cieplną, gaz i wodę). Z konta wspólnota realizuje bieżące płatności za usługi ochroniarskie, technicznego utrzymania nieruchomości oraz porządkowo-czystościowe. Dodatkowo rachunek pozwala na gromadzenie środków pieniężnych na fundusz inwestycyjny oraz remontowy.

W zależności od swojej wielkości i potrzeb wspólnota mieszkaniowa może skorzystać z różnego rodzaju pakietów. Podział na pakiety sprowadza się do kosztów obsługi. W cenie miesięcznej opłaty w uboższym pakiecie wspólnota poniesie mniejsze koszty obsługi, rezygnując z niektórych usług. Takie rozwiązania stosują m.in. Getin Bank – Rachunek WM 10, Rachunek WM 15, BKO BP – Pakiet Nasza Wspólnota Błękitna, Pakiet Nasza Wspólnota Srebrna, Bank Pocztowy – Pakiet mini DOM, Pakiet Dom. Jest to rozwiązanie logiczne, ponieważ małe wspólnoty mieszkaniowe nie zawsze będą korzystały z zaawansowanych narzędzi finansowych.

Zdecydowana większość banków w ramach miesięcznej opłaty zapewnia: darmowe otwarcie konta, prowadzenie rachunku, kilka pierwszych przelewów, dostęp do bankowości elektronicznej, dostęp do wyciągów bankowych, prowadzenie rachunku pomocniczego, wydanie karty debetowej.

Analizując tabele opłat i prowizji, warto jednak zwrócić uwagę na dodatkowe koszty, nie ujęte w cenie prowadzenia rachunku np. opłaty: za wypłatę gotówki w bankomacie, wpłatę lub wypłatę gotówki w oddziale banku, kody autoryzacyjne przesyłane sms-em. Istotna może okazać się również liczba transakcji kartą, które należy wykonać w celu nie ponoszenia za nią opłat.


Bankowość elektroniczna

W przypadku większości banków zarządzanie kontem poprzez system elektroniczny jest bezpłatne, tylko nieliczne pobierają za to opłaty.

Do najpopularniejszych usług płatnych dodatkowo lub umieszczonych w pakietach o wyższych kosztach obsługi możemy zaliczyć: usługę „mass collect” polegającą na rozliczaniu dużej liczby wpłat dokonanych drogą bezgotówkową. Identyfikacja masowych płatności wykorzystuje tzw. rachunki wirtualne. Są one generowane do rachunku bankowego wspólnoty mieszkaniowej. Każdy właściciel lokalu otrzymuje własny numer rachunku wirtualnego, na który ma wpłacać czynsz i opłaty.

Kolejną usługą, która może zostać dodatkowo wyceniona przez bank, jest wielostopniowa (wieloosobowa) akceptacja transakcji. Polega ona tym, że np. zarządca, administrator lub inna osoba posiadająca ograniczony dostęp do bankowości elektronicznej może wprowadzać dyspozycje płatnicze, lecz nie ma możliwości ich akceptowania. Zaakceptować może je specjalnie wyznaczony do tego użytkownik np. członek zarządu wspólnoty.

Wybierając bank, warto również zwrócić uwagę na funkcjonalność bankowości elektronicznej. Powinna być ona czytelna i intuicyjna. Dostęp do niej powinien być możliwy również z telefonu komórkowego.


Oszczędności

Nowo powstałe wspólnoty mieszkaniowe na pierwszym etapie swojego funkcjonowania nie muszą prowadzić prac remontowych. Związku z tym zgromadzone środki mogą ulokować w bardziej zyskowniejszym niż zwykły rachunek oszczędnościowy instrumencie finansowym. Najprostszym z nich są rachunki lokacyjne i lokaty.

Ofert rachunków lokacyjnych dla wspólnot mieszkaniowych jest jeszcze mniej niż rachunków bieżących (oferuje je m. in. Getin Bank oraz PKO BP). Środki znajdujące się na rachunku lokacyjnym są oprocentowane, ale w przeciwieństwie do lokaty są dostępne na każde żądanie. Wypłata środków z rachunku nie powoduje utraty odsetek.

Konstrukcji lokat nie trzeba nikomu przedstawiać. Charakteryzują się wyższym oprocentowaniem od rachunków lokacyjnych. Wspólnota, zakładając lokatę, musi liczyć się z tym, że „zamraża” środki na z góry określony okres. Zerwanie lokaty skutkuje niewypłaceniem oprocentowania, nawet za czas ulokowania środków. Wspólnota powinna się jednak liczyć z faktem, że w związku z niskimi stopami procentowymi oprocentowanie depozytów i rachunków może okazać się bardzo niskie, ledwo przekraczające poziom inflacji. Niektóre banki np. Bank Ochrony Środowiska proponują indywidualne podejście do wspólnot i możliwość negocjowania okresu oraz oprocentowania lokat.


Finansowania

Gałęzią bankowości, którą jest w stanie zaproponować największa liczba banków, jest oferta kredytowa. Nawet jeżeli bank nie posiada w swojej ofercie produktów skierowanych do wspólnot mieszkaniowych, jest w stanie zaproponować jeden ze sposób finansowania. Możemy zaliczyć do nich: pożyczkę, kredyt obrotowy, kredyt inwestycyjne ze środków unijnych. Szczegółowo o finansowaniu inwestycji pisaliśmy w kwietniowym wydaniu „Wspólnoty Mieszkaniowej”.

Wspólnota decydując się na przeniesienie rachunku bankowego, powinna zastanowić się, czy w niedalekiej przyszłości planuje skorzystać z oferty kredytowej. Jeżeli tak, to warto, aby zapoznała się z ofertą kredytową dostępną na rynku. Wybór rachunku w banku, który oferuje ciekawe rozwiązania kredytowe, może okazać się kluczowy w kontekście budowania historii kredytowej oraz negocjowania późniejszych warunków finansowania.


Indywidualna obsługa

Decydując się na współpracę z bankiem, warto skorzystać z ofert, które przeznaczone są dla wspólnot mieszkaniowych. Fakt, że bank nie posiada takiej oferty, nie powoduje, że nie będzie w stanie obsłużyć wspólnoty mieszkaniowej. Istnieją jednak obawy, że pracownicy nie do końca będą zdawać sobie sprawę z faktu, czym charakteryzuje się wspólnota mieszkaniowa oraz jakie procesy w niej zachodzą. Często współpraca z pracownikiem – opiekunem klienta ma istotne znaczenie podczas wyboru banku. Doradca, który potrafi sprawnie przeprowadzić wspólnotę przez zagadnienia prawne i praktyczne np. przy staraniu się o kredyt ze wsparciem unijnym, to bardzo cenna pomoc.

Mateusz Górski



Jacek Janas

Polskie Stowarzyszenie Zarządców Nieruchomości w Warszawie

Polska Federacja Rynku Nieruchomości

Bank jako instytucja ma jasno sprecyzowane zadania, cele i miejsce w gospodarce. Wybierać bank można na podstawie bardzo różnych kryteriów i to niekoniecznie związanych z gospodarką. Pani Solejukowa z kultowego serialu „Ranczo” wybrała bank, posługując się zdjęciami dyrektorów. Swoje konto otworzyła w tym banku, którego dyrektor był podobny do jej wujka.

To samo kryterium może być postrzegane kompletnie inaczej przez różnych klientów. Jedni będą sobie cenić w pełni zautomatyzowaną obsługę przez Internet , inni będą wybierać bank, który ma niedaleko swój oddział i opiekuna klienta. Dla jednych sposób logowania poprzez telefon komórkowy jest najlepszy, inni wymagają oddzielnego tokena czy listy haseł.

Najczęściej kryterium wyboru polega na tym, że ktoś ze wspólnoty pracuje w jakimś banku albo oddział banku jest wyjątkowo blisko, albo firma administrująca zaproponuje ten bank, u którego ma najwięcej wspólnot.

Wspólnota mieszkaniowa powinna wybierać bank, który oferuje tzw. NRB, czyli przypisany do każdego właściciela numer konta do wpłat. To bardzo ułatwia życie, zwłaszcza księgowości.  


Ewa Kłos

Wielkopolskie Stowarzyszenie Zarządców Nieruchomości w Poznaniu

Jak ubranie do ciała, tak oferta banku powinna być skrojona na miarę potrzeb swojego klienta. Dziś ważne jest nie tylko posiadanie konta bankowego, ale również jego mobilna obsługa, zabezpieczenie czy produkty komplementarne. MassCollect – płatności masowe, rozbudowana bankowość elektroniczna, w tym tworzenie wieloosobowych schematów akceptacji, możliwość wymiany danych z systemem księgowym czy holdingowe zarządzanie bankowością w firmie zarządcy dają gwarancję sprawnej administracji.

Przy tym istotne są elastyczne możliwości lokowania nadwyżek finansowych, minimalne opłaty za prowadzenie rachunków i bankowość elektroniczną. Całości dopełnia szeroka i elastyczna oferta kredytowa, uwzględniająca programy inwestycyjne, prostą ocenę zdolności kredytowej i nieuciążliwe zabezpieczenia kredytu.

We współpracy z bankiem nieoceniony jest kontakt, w tym możliwość załatwiania spraw zdalnie, minimum dokumentacji i doświadczenie w obsłudze wspólnot mieszkaniowych.


Marian Uherek

Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami

Wspólnota mieszkaniowa to specyficzny klient, dlatego przy podejmowaniu decyzji o wyborze banku należy wziąć pod uwagę nie tylko standardowe elementy takie jak darmowa obsługa konta, darmowe przelewy czy wysokość oprocentowania wkładów, ale, co niezwykle istotne, łatwość obsługi i prostotę obowiązujących w banku procedur. Funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej to system zależności pomiędzy właścicielami, zarządem wspólnoty i zarządcą. W tej sytuacji, a pamiętajmy, że członkowie zarządu w olbrzymiej większości pełnią swoje funkcje społecznie, tak ważne jest, aby każdy z tych podmiotów miał łatwy dostęp do informacji, a załatwienie nawet nieistotnej sprawy nie wiązało się z koniecznością wizyty w oddziale. Jako przykład elementu obsługi bankowej z życia codziennego można tu podać wgląd do stanu konta, który powinien być bezpieczny, ale przede wszystkim prosty w obsłudze i oczywiście darmowy. Jako przykład usługi w dłuższej perspektywie czasowej – niewątpliwie dostępność kredytów.


Przewiń do góry