Kto odpowiada za naruszenie dóbr osobistych członka wspólnoty przez jej zarząd? Czy zarząd może bezkarnie rzucać oskarżenia (bez żadnych dowodów) np. o dokonywanie kradzieży energii elektrycznej na członków wspólnoty?
Wspólnota mieszkaniowa ponosi odpowiedzialność deliktową na równi z osobami prawnymi, w szczególności zaś odpowiada za naruszenie dóbr osobistych, którego dopuścił się jej zarząd działaniami podjętymi w ramach swoich uprawnień. Na wspólnocie spoczywa zatem obowiązek zadośćuczynienia krzywdzie wyrządzonej przez jej organ.
Opisana powyżej sytuacja może się zdarzyć w każdej wspólnocie. Czasem są to słowne oskarżenia rzucane na zebraniach wspólnoty lub takie oskarżenie znajdzie się w rocznym sprawozdaniu zarządu. Jeśli więc właściciel lokalu zostanie w nim pomówiony o kradzież mediów to tym samym zostaje naruszone jego dobre imię. Osoba, przeciwko której takie oskarżenia zostały rzucone bezpodstawnie raczej nie pozostawi tego bez żadnej reakcji. Kto jednak będzie za to odpowiadał? Członek zarządu, zarząd w pełnym składzie czy wspólnota mieszkaniowa?
Z działalnością każdej jednostki organizacyjnej wiąże się także ryzyko wyrządzenia szkody lub krzywdy podmiotom trzecim na skutek bezprawnych działań tej jednostki. Nie budzi przy tym wątpliwości, że zarówno osoby prawne, jak i jednostki organizacyjne nie będące osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, działają przez swoje organy (art. 38 k.c. w zw. z art. 33 1 § 1 k.c.). W konsekwencji zarówno osoby prawne jak i jednostki organizacyjne określone w art. 33 1 §1 k.c. ponoszą odpowiedzialność za działania swoich organów, choć w określonych przypadkach nie zwalnia to z odpowiedzialności osobistej także piastunów organów danego podmiotu (osoby prawnej lub jednostki).
Żaden przepis ustawy nie wyłącza odpowiedzialności wspólnoty mieszkaniowej za delikt, którego dopuścił się zarząd wspólnoty. Przeciwnie, przepis art. 416 k.c., który stanowi wprost, że osoba prawna jest obowiązana do naprawienia szkody wyrządzonej z winy jej organu, ma na podstawie art. 33 1 § 1 k.c. zastosowanie także do wspólnot mieszkaniowych. Przypomnieć w tym miejscu trzeba, że odpowiedzialność na podstawie art. 24 k.c. jest w istocie odpowiedzialnością deliktową: odpowiedzialnością za szkodę niemajątkową (krzywdę) wyrządzoną bezprawnym działaniem naruszyciela, z tym że zmodyfikowane zostały przesłanki tej odpowiedzialności:
– dla aktualizacji roszczeń niemajątkowych (art. 24 § 1 k.c.) wystarczająca jest obiektywna bezprawność działania naruszyciela, zaś elementy subiektywny winy musi być wykazany dopiero w przypadku dochodzenia roszczeń majątkowych na podstawie art. 448 k.c. lub roszczeń odszkodowawczych na podstawie art. 415 i n. k.c. w zw. z art. 24 § 2 k.c.,
– domniemywa się, że naruszenie dóbr osobistych miało charakter bezprawny,
a zatem to pozwany w procesie, czyli wspólnota, wykazuje brak bezprawności aby uwolnić się od odpowiedzialności,
– ponadto z istoty niemajątkowego charakteru roszczeń wskazanych w art. 24 § 1 k.c. wynika, że nie podlegają one przedawnieniu.
Przyjąć zatem należy, że wspólnota mieszkaniowa ponosi odpowiedzialność deliktową na równi z osobami prawnymi, w szczególności zaś odpowiada za naruszenie dóbr osobistych, którego dopuścił się jej zarząd działaniami podjętymi w ramach swoich uprawnień. Na Wspólnocie spoczywa zatem obowiązek zadośćuczynienia krzywdzie wyrządzonej przez jej organ.
Czasami takie pomówienia zostają wypowiedziane w stosunku do osób, które zalegają z opłatami na rzecz wspólnoty. Trzeba jednak pamiętać, że to nie jest kradzież. Zaleganie w opłatach, podobnie jak opóźnienie w zapłacie innego długu pieniężnego, stwarza po stronie dłużnika obowiązek zapłaty odsetek za czas opóźnienia, które zwykle rekompensują wierzycielowi uzyskanie świadczenia pieniężnego po terminie. W żadnym razie opóźnienie lub zwłoka w spełnieniu świadczenia pieniężnego nie usprawiedliwia pomawiania dłużnika o nielegalny pobór mediów czy kradzież.
Dorota Bąbiak-Kowalska
Radca prawny