Pytanie. Czy właściciele lokali (na podstawie przygotowanych projektów uchwał) mogą w drodze indywidualnego zbierania głosów odwołać zarząd wspólnoty i powołać nowy, uzyskując ponad 50 proc. głosów za?
Odpowiedź. Właściciele lokali mogą w drodze indywidualnego zbierania głosów podjąć uchwałę o odwołaniu zarządu wspólnoty i powołaniu nowego, uzyskując 50 proc. głosów za, jednakże uchwała ta może zostać uchylona przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść.
Uzasadnienie. O odwołaniu zarządu mówi art. 20 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 1994 r. Nr 85 poz. 388 ze zm.; dalej: uwl). Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani. Uwl przewiduje dwa podstawowe tryby podejmowania uchwał przez właścicieli lokali. Są one przyjmowane w drodze głosowania na zebraniu właścicieli albo w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd (tzw. uchwała obiegowa). Uchwała może być również wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Zgodnie z art. 23 ust. 1 uwl to zarząd uprawniony jest do zbierania podpisów pod uchwałą w trybie indywidualnego zbierania głosów. W praktyce zdarza się, że głosy zbierane są przez członka wspólnoty, który nie jest członkiem zarządu.
Uwl nie przewiduje kategorii uchwał, które muszą zostać poddane pod głosowanie, wyłącznie na zebraniu wspólnoty. Jedynie w art. 30 ust. 2 uwl przewidziano sprawy, nad którymi głosowanie powinno być rozpoczęte na zebraniu rocznym. Próżno jednak w nich szukać uchwały w przedmiocie odwołania i powołania nowego zarządu, dlatego też nie ma przeszkód, by nad taką uchwałą głosy zbierać indywidualnie.
Jak wskazuje orzecznictwo, nadmierne formalizowanie interpretacji wymogów funkcjonowania wspólnoty mogłoby prowadzić w wielu wypadkach do istotnych utrudnień w jej działaniu, dlatego niektóre przepisy uwl należy traktować jako instruktażowe, niemające wpływu na ważność podjętych czynności. Dotyczy to m.in. art. 23 ust. 1 uwl w zakresie przyznania uprawnienia do indywidualnego zbierania głosów zarządowi (Wyrok Sądu Najwyższego z 8 lipca 2004 r., sygn. akt IV CK 543/03). Przy odmiennej tego interpretacji, w razie bierności zarządu lub jego niechęci do treści uchwały, jej podjęcie stawałoby się bardzo utrudnione, to zaś opóźniałoby inicjatywę uprawnionej grupy współwłaścicieli. Dlatego też Sąd Najwyższy uznał, że podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść.
Mając na uwadze powyższe, niedopełnienie procedury przedstawionej w art. 23 ust. 1 uwl nie powoduje automatycznie bezskuteczności uchwały. Jednak na podstawie art. 25 uwl właściciel lokalu może zaskarżyć taka uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z prawem. Niezgodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z wad postępowania prowadzących do jej podjęcia.
Magdalena Miechowska-Ostatek
adwokat