Koszty planowanych przedsięwzięć

Wymóg ujmowania w planie gospodarczym kosztu każdego z planowanych na dany rok przedsięwzięć stoi w opozycji do racjonalnej gospodarki. W realiach funkcjonowania wspólnot niemożliwe jest przeprowadzenie kalkulacji odnośnie każdego wydatku. Przejawem racjonalności gospodarowania funduszami wspólnoty jest również przewidzenie możliwości dokonywania przez zarząd korekt w poszczególnych pozycjach planu gospodarczego w razie konieczności.


Przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2020 r. poz. 1910, dalej: uwl) nie stawiają uchwałom o planie gospodarczym wymogu wskazania konkretnego kosztu każdego z przewidzianych w niej przedsięwzięć. Ogólna tylko wzmianka o gromadzeniu środków na planowany remont elewacji kamienicy nie mogła więc – w ocenie sądu, a wbrew twierdzeniom powódki – uchodzić za przejaw wadliwości uchwały, a tym bardziej za świadectwo naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interesów samej skarżącej. Ustawa nie precyzuje treści planu gospodarczego i jedynie w zakresie ustalenia wynagrodzenia zarządu lub zarządcy wymaga wyodrębnienia tego kosztu w planie gospodarczym (art. 22 ust. 3 pkt 1 uwl). Wymóg ujmowania w planie gospodarczym kosztu każdego z planowanych na dany rok przedsięwzięć stałby też w ocenie sądu w opozycji do racjonalnej gospodarki, jako że nie pozwalałby dostosować procesu inwestycyjnego do aktualnego stanu faktycznego. Ponadto w realiach funkcjonowania wspólnot niemożliwe jest przeprowadzenie kalkulacji odnośnie każdego wydatku. Przejawem racjonalności gospodarowania funduszami wspólnoty jest również przewidzenie możliwości dokonywania przez zarząd korekt w poszczególnych pozycjach planu gospodarczego w razie konieczności.

Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków wspólnoty korzyści kosztem innego członka lub członków. Naruszenie subiektywnego interesu właściciela i subiektywnie postrzeganego interesu wspólnoty poprzez podjęcie uchwały nie uzasadnia jej uchylenia na podstawie art. 25 ust. 1 uwl. Naruszenie interesu w rozumieniu tego przepisu stanowi bowiem kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Odpowiedź na pytanie, czy skarżona uchwała narusza słuszne interesy, musi więc być zawsze osadzona w realiach faktycznych sprawy. W przypadku zaś interesu właściciela musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą.

W toku postępowania sąd ustalił, że na zebraniu członkowie wspólnoty rozmawiali o zbieraniu funduszy na remont kamienicy, lecz nie było mowy o kolejności prac budowlanych, ich kosztach, dokładnych terminach ich wykonania i firmach, które miałyby te prace wykonać. Ze względu na duże koszty niezbędnych robót budowlanych oraz brak perspektyw na otrzymanie dotacji na ten cel, sfinalizowanie zamierzenia budowlanego wymagało długoletniego gromadzenia pieniędzy pochodzących ze składek na fundusz remontowy. Członkowie wspólnoty aprobowali przy tym zamierzenia przedstawione przez zarząd. Także powódka zdawała sobie sprawę, że cała nieruchomość wymaga pilnego remontu. Co prawda powódka nie była w stanie określić, które części nieruchomości powinny być objęte priorytetowymi remontami, ale też osobiście nigdy nie zgłaszała wspólnocie potrzeby przeprowadzenia konkretnie wskazanych prac i napraw, lecz miała świadomość, że istniała potrzeba zbierania środków na remont kamienicy. Zeznając na rozprawie, przyznała wprost, że nie kwestionuje zaskarżonej uchwały w zakresie zapisów dotyczących zbierania środków na remont elewacji, a wytoczone powództwo jest wyłącznie wyrazem niezadowolenia z tego, w jakiej kolejności zarząd wspólnoty rozdysponował środki z funduszu remontowego oraz że prace remontowe zostały przeprowadzone bez uchwały podjętej w tym przedmiocie. To jednak w ocenie sądu nie mogło być dostateczną podstawą do uchylenia zaskarżonej uchwały.


Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z 15 lutego 2021 r., sygn. akt II C 830/19

Oprac. PB

Przewiń do góry