Wady budynków wielolokalowych, jakie ujawniają się w trakcie ich eksploatacji, np. przeciekający dach, ubytki i uszkodzenia tynku na elewacji, nieprawidłowo wykonane instalacje spędzają sen z powiek mieszkańcom i zarządcom. Czy wspólnota mieszkaniowa, która nie jest stroną umów sprzedaży z deweloperem, może występować z roszczeniami przeciwko deweloperowi?
Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną, o której mowa w art. 33(1) ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93 ze zm., dalej: kc), tworzoną przez ogół właścicieli lokali. Wspólnota mieszkaniowa może tym samym nabywać prawa i zaciągać zobowiązania do własnego majątku tak jak inne podmioty prawa cywilnego, a także pozywać i być pozywaną (art. 6 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali Dz.U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 ze zm., dalej: uwl). Zakres zdolności prawnej wspólnoty jest jednak limitowany do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Wspólnota mieszkaniowa może zatem posiadać majątek własny, odrębny od majątków właścicieli lokali, ale w jego skład mogą wejść jedynie prawa i obowiązki związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną.
Czy w ramach przysługującej wspólnocie mieszkaniowej zdolności może ona nabyć uprawnienia kupujących (właścicieli lokali) względem sprzedawcy (dewelopera) w związku z ujawnionymi wadami w nieruchomości wspólnej?
Wspólnota stroną sporu
Największy wkład w definitywne rozstrzygnięcie zagadnienia wniosła uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 29 stycznia 2014 r., sygn. akt III CZP 84/13. Zgodnie z jej treścią w orzecznictwie Sądu Najwyższego dopuszcza się możliwość przeniesienia przez kupującego uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej (z wyjątkiem uprawnienia do odstąpienia do umowy) oraz kontraktowych roszczeń odszkodowawczych związanych z tymi wadami na podstawie umowy przelewu na inny podmiot (uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 5 lutego 2004 r., sygn. akt III CZP 96/03). Uznanie podmiotowego statusu wspólnoty mieszkaniowej i jej prawa do posiadania własnego majątku nakazuje przyjąć, że może ona nabyć w drodze umowy cesji od właściciela lokalu przysługujące mu wobec sprzedawcy uprawnienia związane z wadami nieruchomości wspólnej.
Oznacza to, że wspólnota może zawrzeć z kupującym (właścicielem lokalu) umowę przelewu uprawnień – z tytułu rękojmi (z wyłączeniem uprawnienia do odstąpienia od umowy) lub z tytułu odpowiedzialności kontraktowej – w zakresie wad ujawnionych w nieruchomości wspólnej. Wyrażony przez Sąd Najwyższy pogląd oznacza akceptację dla możliwości nabycia przez wspólnotę mieszkaniową takich roszczeń przysługujących właścicielom lokali, które wykazują związek funkcjonalny z zarządzaniem nieruchomością wspólną.
Wady w nieruchomości wspólnej
Warto przypomnieć, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 uwl). Ustalenie, czy wada fizyczna faktycznie występuje w nieruchomości wspólnej, nie zawsze jest łatwe do uchwycenia. Dlaczego przysparza to tyle kłopotów? Po pierwsze, niejednokrotnie status poszczególnych części budynków oraz urządzeń bywa sporny w orzecznictwie.
Po drugie, rozwiązania techniczne przyjęte w budynkach mogą różnić się od siebie, dlatego kwestię tego, czy wada tkwi w nieruchomości wspólnej, należy badać każdorazowo indywidualnie. Najlepszym tego typu przykładem są balkony. Wydawało się, że wyjaśnienia wynikające z uchwały Sądu Najwyższego z 7 marca 2008 r. wydanej w sprawie o sygn. akt III CZP 10/08 były czytelne. Sąd Najwyższy dokonał tam ustalenia, że właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową. Stwierdzenie „trwałe połączenie z budynkiem” zrodziło wiele wątpliwości. W szczególności dotyczących tego, które z elementów balkonu można za takowe uznać.
Ostatecznie problemy te zostały wyjaśnione w bogatym orzecznictwie sądów powszechnych. Warto przytoczyć wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 31 stycznia 2018 r., sygn. akt I ACa 840/17, w którym sąd zauważył, że okoliczność, że dach pełni jednocześnie funkcję tarasu, nie zmienia jego zasadniczego znaczenia dla zaspakajania wspólnych potrzeb członków wspólnoty i w konsekwencji jego charakteru części wspólnej. Korzystanie przez właścicieli lokali z dachu jako tarasu ma jedynie znaczenie dla nałożenia na nich powinności utrzymania czystości, bieżącej konserwacji, w tym wymiany w razie konieczności płytek. Te ostatnie dodatkowo zabezpieczają dach, zasadniczo jednak pełnią funkcje estetyczne służące właścicielowi lokalu. Także w przypadku płyty balkonowej – tylko wtedy spełnia ona zakładaną funkcję, gdy jest wykonana zgodnie ze sztuką budowlaną, tj. gdy położono także izolację poziomą i wylewkę betonową zabezpieczającą tę izolację. W tej części konstrukcja balkonu jest wspólna, ponieważ służy nie tylko właścicielowi lokalu mieszkalnego. Jej stan wpływa na stan elewacji (zacieki) oraz niezakłócone korzystanie z balkonów przez właścicieli lokali niżej położonych.
Podobnie przedstawia się kwestia z wielostanowiskowymi halami garażowymi, umieszczonymi na kondygnacji podziemnej. Należy pamiętać, że choć stanowią one wyodrębniony lokal, będący osobnym przedmiotem współwłasności, to jednak znajdują się tam wspólne dla ogółu członków wspólnoty urządzenia, instalacje oraz elementy takie jak choćby fundamenty z ich zabezpieczeniem przeciwwilgociowym (izolacją). To powoduje, że wspólnota mieszkaniowa również w tym zakresie może być legitymowana do dochodzenia roszczeń przeniesionych przez właścicieli lokali. Oczywiście pod warunkiem, że wady faktycznie dotyczą tych elementów wspólnych dla wszystkich.
Zawarcie umowy
Uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego dotycząca możliwości zawierania umów przelewu (cesji) między wspólnotą mieszkaniową a właścicielami lokali nie dostarczyła odpowiedzi na pytanie, czy zawieranie tego typu umów jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, a w konsekwencji – czy wymaga podjęcia uchwały na podstawie art. 22 ust. 2 uwl.
Tą kwestią w późniejszym czasie zajął się Sąd Najwyższy, rozpoznając skargę kasacyjną złożoną w sprawie, w której wspólnota mieszkaniowa (na której rzecz właściciele przenieśli swoje roszczenia) pozwała dewelopera w związku z ujawnieniem się wad fizycznych w częściach wspólnych budynku. Sąd Najwyższy, na skutek podniesionych przez pozwanego zarzutów, musiał dokonać analizy sprawy pod kątem tego, czy wspólnota mieszkaniowa mogła, bez uprzedniej uchwały, przyjąć roszczenia przeniesione na nią przez właścicieli lokali.
W wyroku z 1 czerwca 2017 r., sygn. akt I CSK 657/16, Sąd Najwyższy wskazał, że jeśli w określonej sytuacji właściciel lokalu z jakichś względów uzna, że chce przelać na wspólnotę swoją wierzytelność, związaną z jego udziałem w nieruchomości wspólnej, to wspólnota mieszkaniowa (którą tworzy ogół właścicieli lokali, a więc także ten właściciel, który w wyniku przelewu ogranicza swe prawo) nie tylko nie ogranicza pozostałych właścicieli lokali, ale czyni im przysporzenie. Czyli sytuacja pozostałych właścicieli na wskutek tej cesji nie ulega pogorszeniu.
Można dojść do wniosku, że taki przelew stanowił dla zarządu wspólnoty podstawę do wystąpienia z roszczeniem mającym na celu niepogarszanie się stanu nieruchomości wspólnej, i ocenić, że przy zawarciu umów cesji i wystąpieniu do sądu z powództwem zarząd podejmował czynności zwykłego zarządu.
Umocowanie zarządu
Sąd Najwyższy wskazał również, że wynikające z art. 22 uwl umocowanie zarządu do dokonywania czynności zwykłego zarządu obejmuje zarówno reprezentowanie wspólnoty na zewnątrz, jak i w stosunkach między wspólnotą a właścicielami lokali. Stąd może on dokonywać wszystkich czynności faktycznych i prawnych samodzielnie, w zakresie kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej oraz w zakresie reprezentowania tej wspólnoty na zewnątrz, a także w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (o ile mieszczą się one w katalogu czynności zwykłego zarządu). Za taką kwalifikacją czynności przemawia ich związek z podstawową działalnością wspólnoty mieszkaniowej (zarządzaniem) oraz niewielki wymiar majątkowy dokonanych czynności, a ściśle rzecz ujmując, niewielkie skutki finansowo-prawne tych czynności.
W konsekwencji przedstawionego wyżej poglądu można stwierdzić, że zarówno same umowy cesji wierzytelności przysługujących poszczególnym właścicielom lokali wobec dewelopera, jak i samo wytoczenie powództwa przez wspólnotę, mającego na celu zaspokojenie tych wierzytelności, stanowi czynność zwykłego zarządu. Wydaje się jednak, że do poglądu tego, choć wyrażonego przez Sąd Najwyższy, należałoby podchodzić z daleko idącą ostrożnością.
Ograniczony zakres
Nie można jednak stracić z pola widzenia, że wspólnota mieszkaniowa będzie uprawniona do dochodzenia roszczeń od dewelopera tylko w takim zakresie, w jakim nabędzie je od poszczególnych właścicieli lokali, a ich liczba będzie zależała od posiadanego przez właściciela udziału w nieruchomości wspólnej. To oznacza, że dochodzenie roszczeń w pełnym zakresie będzie wymagało zawarcia umów przelewu z całym gronem właścicieli lokali. W dużych wspólnotach mieszkaniowych będzie to praktycznie niemożliwe.
Nie wyklucza to jednak skorzystania z drogi postępowania sądowego. Wpłynie to natomiast na możliwą wysokość dochodzonych roszczeń. Przykładowo, jeżeli tylko 40 proc. właścicieli posiadających łącznie 40 proc. udziału w nieruchomości wspólnej zdecyduje się na ten krok, to w przypadku dochodzenia roszczeń z tytułu odpowiedzialności kontraktowej wspólnota będzie mogła żądać tylko 40 proc. ogólnej wartości odszkodowania.
Strategia
W przypadku pojawienia się wad warto opracować dobrą strategię przed przystąpieniem do działania, zwłaszcza gdy wady te wymagają pilnej naprawy i interwencji. Konieczność zabezpieczenia materiału dowodowego na potrzeby ewentualnego procesu jest nieoceniona. Przygotowanie do procesu najczęściej będzie wymagało sporządzenia ekspertyz technicznych przez osoby posiadające stosowne uprawnienia. Nie tylko w celu ustalenia źródła wad, ale także w celu wstępnego oszacowania ewentualnych roszczeń wynikających z tego tytułu.
Agnieszka Malik-Faron
prawnik