Lokalizacja urządzeń infrastruktury technicznej, które służą potrzebom właścicieli lokali, poza terenem nieruchomości wspólnej nie oznacza automatycznie, że koszty związane z utrzymaniem tych urządzeń nie należą do kosztów zarządu. Należy je wyodrębnić z ogółu wydatków przeznaczonych na utrzymanie sąsiedniej nieruchomości.


Jak wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z 26 czerwca 2015 r., sygn. akt I CSK 321/14 – skoro nieruchomości sąsiednie (w stosunku do nieruchomości wspólnej) stanowią przedmiot współwłasności określonych osób, to tylko ich właściciele władni są, na podstawie art. 199–205 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16 poz. 93 ze zm.), określić sposób zarządu takiej nieruchomości i koszty z nim związane. W ocenie sądu nie do przyjęcia był pogląd, że zdolność prawna wspólnot mieszkaniowych może rozciągać się również na uprawnienia do rozliczania kosztów utrzymania nieruchomości sąsiednich, pozostających w funkcjonalnym związku z nieruchomością wspólną.

Analiza treści planu gospodarczego, stanowiącego załącznik do zaskarżonej uchwały i będącego jej integralną częścią, pozwalała stwierdzić, że w kilku pozycjach nie wskazano osobno kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz wydatków związanych z utrzymaniem lokalu garażowego. W rezultacie nie sposób było ustalić, jakiego rzędu wydatki były związane wyłącznie z kosztami zarządu nieruchomością wspólną. Jakkolwiek więc powód miał rację, wskazując, że lokalizacja urządzeń infrastruktury technicznej, które służą potrzebom właścicieli lokali, poza terenem nieruchomości wspólnej nie oznacza automatycznie, że koszty związane z utrzymaniem tych urządzeń nie należą do kosztów zarządu w rozumieniu art. 14 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2020 r. poz. 532 ze zm., dalej: uwl), to jednak wymaga to dokładnego ich wyodrębnienia z ogółu wydatków przeznaczonych na utrzymanie sąsiedniej nieruchomości.

Sąd skonstatował, że powód oraz inni właściciele nie posiadający udziałów w lokalu garażowym musieliby, na podstawie zaskarżonej uchwały, partycypować w kosztach, które w sposób ewidentny powinny obciążać wyłącznie osoby wykorzystujące garaż w celu parkowania tam pojazdów. Nie sposób też było zaakceptować argumentacji pozwanej wspólnoty, że te ostatnie koszty równoważą się z wydatkami, jakie obciążałyby członków wspólnoty z racji przechowywania w garażu maszyn czy urządzeń służących do odśnieżania lub mycia części wspólnych nieruchomości. Nie był też przekonujący argument, jakoby zainstalowany w hali garażowej monitoring nie służył wyłącznie ochronie parkujących tam samochodów. Kierując się zasadami doświadczenia życiowego, należało w ocenie sądu przyjąć, że kamery zainstalowane w podziemnym garażu przeznaczone są do obserwacji pojazdów, które tam się znajdują, a nie do podwieszonych pod sufitem przewodów instalacji technicznych.

Gdyby zaskarżona uchwała zatwierdzała plan gospodarczy wspólnoty, w którym zostałyby wyszczególnione osobno koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz koszty nieruchomości sąsiedniej, stanowiącej współwłasność w częściach ułamkowych niektórych członków pozwanej wspólnoty, to wówczas uchwałę tę można byłoby utrzymać w mocy w tej pierwszej części. Jednak, wbrew stanowisku skarżącego, taki przypadek nie miał miejsca w omawianej sprawie.


Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 19 września 2019 r. (opublikowany 12 sierpnia 2020 r.), sygn. akt VI ACa 217/18


Oprac. PB