Pytanie. Czy istnieje przepis regulujący, w jaki sposób powinny być zamontowane skrzynki z kwiatami na balkonie (na zewnątrz czy wewnątrz)? W jakich dokumentach wspólnoty szukać takich informacji?
Odpowiedź. Nie istnieje przepis prawa, który reguluje wprost kwestię sposobu montażu skrzynki z kwiatami na balkonie.
Uzasadnienie. Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 1994 r. nr 85 poz. 388 ze zm., dalej: uwl) nie wprowadziła definicji „balkonu”. Artykuł 3 ust. 2 uwl wskazuje, że „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Na tej podstawie można wysnuć wniosek, że tzw. wewnętrzna część balkonu, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu, nie stanowi nieruchomości wspólnej. Tym samym pozostałe części balkonu, takie jak części konstrukcyjne bądź balustrada (jako element zewnętrzny – część elewacji), stanowią nieruchomość wspólną, gdyż służą wszystkim właścicielom nieruchomości.
Sąd Najwyższy w uchwale z 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/08, wskazał, że „elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu”.
Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 16 stycznia 2014 r., sygn. akt I ACa 763/13, zauważył, że „Rola elewacji budynku wykracza poza funkcje związane z poszczególnymi lokalami. Zatem części budynku znajdujące się na zewnątrz odrębnych lokali, przesądzające o kształcie elewacji muszą być, co do zasady, traktowane jako części nieruchomości wspólnej. Barierka każdego z przedmiotowych balkonów jest elementem w istotny sposób kształtującym wygląd elewacji całego budynku i jako taka nie może być uznana za część nieruchomości służącej do wyłącznego użytku właściciela przylegającego do danego balkonu lokalu”.
Uznając zatem, że barierka balkonu stanowi element nieruchomości wspólnej, należy zauważyć, że wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona do kształtowania regulacji związanych z użytkowaniem tego elementu nieruchomości. Na tej podstawie może w drodze uchwały przyjąć określone zasady np. możliwości montażu skrzynek z kwiatami. W tym miejscu wskazać należy, że tego typu instalacje mogą stanowić poważny problem dla użytkowników lokali znajdujących się poniżej, z uwagi na ewentualne wycieki wody skutkujące brudzeniem elewacji czy też innych balkonów. Ponadto oderwanie skrzynki z kwiatami i upadek z wysokości mogą stanowić zagrożenie dla zdrowia i życia przechodniów. Z tego względu bezwzględnie należy zwrócić szczególną uwagę na kwestie bezpiecznego montażu i konserwacji, a odpowiednie wytyczne w tym zakresie mogą zostać wskazane w uchwale wspólnoty mieszkaniowej, stanowiącej wewnętrzne regulacje właścicieli.
Warto zwrócić uwagę na kwestię odpowiedzialności związanej z ewentualnym wylaniem lub spadnięciem przedmiotu z balkonu. Ustawodawca zastosował wobec takiego zdarzenia odpowiedzialność opartą na zasadzie ryzyka. Uregulował tę kwestię w art. 433 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16 poz. 93 ze zm., dalej: kc) „za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje”. Oznacza to, że za tego typu zdarzenie odpowiada faktyczny użytkownik lokalu, a nie właściciel.
Mając powyższe na uwadze, każdy użytkownik lokalu, który zamierza dokonać montażu skrzynek z kwiatami, powinien zwrócić się uprzednio do administracji wspólnoty mieszkaniowej w celu ustalenia, czy została podjęta uchwała w zakresie zasad montażu elementów na nieruchomości wspólnej, w tym wypadku barierce balkonu. Uchwała taka może być także częścią większego regulaminu, regulującego zasady korzystania z nieruchomości wspólnej.
Mateusz Adamski
Radca prawny
Kancelaria Radcy Prawnego
www.kancelaria-ad.pl