Obowiązek uiszczenia opłaty przekształceniowej następuje z mocy prawa. Jeżeli właściciel nieruchomości nie zgadza się z jej wysokością, może złożyć do właściwego organu wniosek o jej ustalenie w drodze decyzji.
Zgodnie z art. 7 ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2018 r. poz. 1716 ze zm., dalej: up) z tytułu przekształcenia nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę, której wysokość jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Sformułowanie „opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia” niewątpliwie odnosi się do zindywidualizowanej opłaty rocznej ustalonej dla konkretnego użytkownika wieczystego, bo tylko taka obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Przemawia za tym również przyjęta przez ustawodawcę forma aktu administracyjnego w postaci zaświadczenia potwierdzającego zaistnienie przekształcenia.
Zaświadczenie potwierdza jedynie określone fakty lub stan prawny (art. 217 Dz.U. z 1960 r. Nr 30 poz. 168 ze zm.). Z przepisu art. 4 ust. 4 up wynika, że w zaświadczeniu potwierdza się przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (co nastąpiło z mocy prawa) oraz informuje o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, wysokości i okresie wnoszenia tej opłaty, a także możliwości wniesienia opłaty, o której mowa w art. 7 ust. 7, oraz zasadach jej wnoszenia. Skoro w myśl art. 7 ust. 1 i 2 up wysokość opłaty ponoszonej przez nowego właściciela gruntu na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia, to w zaświadczeniu nie może być ustalona inna wysokość opłaty rocznej niż ponoszona wcześniej przez określonego użytkownika wieczystego. Nie kreuje ono żadnego stosunku prawnego, a jedynie potwierdza istniejące fakty. Podobnie jak samo przekształcenie, obowiązek uiszczenia opłaty następuje z mocy prawa, z dniem, w którym to przekształcenie następuje. Zgodnie z art. 6 up, jeżeli właściciel nieruchomości nie zgadza się z zawartą w zaświadczeniu informacją o wysokości i okresie wnoszenia opłaty, może złożyć do właściwego organu wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty w drodze decyzji.
Decyzja ta nie ma jednakże charakteru konstytutywnego i niczego nowego nie „ustala”, co wynika z treści pozostałych przepisów ustawy. Zasady „ustalenia” opłaty w drodze decyzji są identyczne jak w przypadku obliczenia tej opłaty dla potrzeb podania informacji, o której mowa w art. 4 ust. 4 up. Wynikają one, jak wyżej już przytoczono, z art. 7 up.
Zwrócić również należy uwagę, że stosownie do art. 7 ust. 4 up w przypadku ustanowienia lub przeniesienia użytkowania wieczystego od 1 stycznia 2018 r. do 31 grudnia 2018 r. wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która zgodnie z postanowieniami umowy obowiązywałaby od 1 stycznia 2019 r. Potwierdza to, że wysokość rocznej opłaty przekształceniowej musi uwzględniać obniżki opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustalone w umowie o ustanowienie użytkowania wieczystego. Dlatego też przyznać należało stronie skarżącej rację, że zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji, naruszają art. 7 ust. 2 up w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy. Wykładnia tego przepisu dokonana przez organy była błędna. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy rzeczą organu będzie uwzględnienie wykładni art. 7 ust. 2 up dokonanej przez sąd.
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 25 czerwca 2020 r., II sygn. akt SA/Kr 1554/19
Piotr Pałka
Radca prawny
Derc Pałka Kancelaria Radców Prawnych sc