Dwie działki, jedna księga wieczysta

Działki sąsiadujące ze sobą, należące do jednej osoby i mające oddzielne księgi wieczyste nie stanowią odrębnych nieruchomości. Sąd Najwyższy dopuszcza możliwość żądania przez użytkownika wieczystego połączenia nieruchomości.

Na gruncie przepisów ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2018 r. poz. 1716 ze zm., dalej: up) w doktrynie zwrócono uwagę na dwa różne ujęcia kategorii nieruchomości gruntowej: materialnoprawne i wieczystoksięgowe. Materialnoprawna koncepcja przyjmuje, że sąsiednie działki należące do jednej osoby, a mające oddzielne księgi wieczyste, nie stanowią odrębnych nieruchomości. Natomiast w ujęciu wieczystoksięgowym nieruchomość to część powierzchni ziemskiej, objęta jedną księgą wieczystą.

W art. 1 ust. 2 up ustawodawca wyraźnie stwierdza, że przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie określonymi budynkami.

W postanowieniu Sądu Najwyższego z 23 stycznia 2013 r. dopuszczona została możliwość żądania przez użytkownika wieczystego połączenia w jednej księdze wieczystej kilku nieruchomości stanowiących całość gospodarczą lub graniczących z sobą, jeżeli nieruchomości te należą do tego samego właściciela.

Co więcej, ustawodawca przewiduje konkretną datę, z jaką co do zasady następują skutki przewidziane w ustawie, tj. 1 stycznia 2019 r.

W przypadku dwóch nieruchomości w ujęciu wieczystoksięgowym, z których wyłącznie jedna jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, użytkownik wieczysty nie jest w stanie wstrzymać skutków przewidzianych w ustawie. Tym samym z mocy prawa przekształceniu uległoby wyłącznie prawo użytkowania wieczystego w odniesieniu do nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, natomiast w odniesieniu do nieruchomości, na której znajdowałyby się wyłącznie budynki gospodarcze, garaże, inne obiekty budowlane lub urządzenia budowlane, umożliwiające prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku mieszkalnego, użytkownik wieczysty w sposób bezpowrotny utraciłby możliwość przekształcenia.

Ze względu na fakt, że skutek prawny przewidziany w ustawie wywoływany jest z mocy prawa, takie nieruchomości nie posiadałyby jednolitego stanu prawnego, tym samym wykluczone byłoby ich połączenie w jednej księdze wieczystej. Jedna z nich nadal pozostawałaby w użytkowaniu wieczystym, natomiast druga, zabudowana budynkiem mieszkalnym, stałaby się własnością dotychczasowego użytkownika wieczystego. Wskazane wyżej okoliczności przemawiają za przyjęciem dla potrzeb ustawy materialnoprawnego, a nie wieczystoksięgowego ujęcia nieruchomości.

Aby ocenić, czy dana nieruchomość w takim ujęciu podlega przekształceniu, konieczne będzie ustalenie, jakie nieruchomości w ujęciu wieczystoksięgowym tworzą taką nieruchomość oraz czy w odniesieniu do żadnej z nich nie zachodzą przesłanki wykluczające przekształcenie, w szczególności, czy nie znajdują się na nich inne niż opisane w art. 1 ust. 2 up obiekty budowlane.

Z przedstawionych powyżej rozważań wynika bezspornie, że niewątpliwie celem up na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych było oddanie użytkownikom wieczystym prawa do nieruchomości, na których posadowione są ich domy, i które użytkują w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Jednocześnie słuszny wydaje się podgląd co do konieczności przyjęcia materialnoprawnego ujęcia kategorii nieruchomości gruntowej poprzez uznanie, że sąsiednie działki należące do jednej osoby (z których jedna z nich jest w użytkowaniu wieczystym), a mające oddzielne księgi wieczyste, nie stanowią odrębnych nieruchomości, w przypadku gdy na działkach tych posadowiony jest budynek mieszkalny.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 28 maja 2020 r. II SA/Sz 249/20

Piotr Pałka

Radca prawny

Derc Pałka Kancelaria Radców Prawnych sc