Wspólnota musi mieć możliwość bieżącego pokrywania wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Dlatego regulowanie należnych zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną następować może wyłącznie w drodze uiszczania na rzecz wspólnoty kwot pieniężnych.
Sąd stwierdził, że nie może zaakceptować poglądu, by zaliczki na koszt zarządu nieruchomością wspólną mogły być przez właściciela lokalu regulowane „w naturze” (prace na nieruchomości wspólnej), gdyż jedyną dozwoloną prawem formą są wpłaty pieniężne. Przesądza o tym art. 15 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: uwl), zgodnie z którym na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10. każdego miesiąca. Celem wprowadzenia przez ustawodawcę regulacji zobowiązującej właścicieli do regularnego wnoszenia opłat w postaci zaliczek jest zagwarantowanie stabilności i płynności finansowej wspólnocie mieszkaniowej. Wspólnota musi mieć bowiem możliwość bieżącego pokrywania wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 24 stycznia 2014 r., sygn. akt ACa 1499/13).
Powyższy przepis ma charakter imperatywny w zakresie, w jakim przewiduje zaliczkowy i miesięczny sposób finansowanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Dopuszczalna jest jedynie przy tym modyfikacja terminu uiszczania zaliczek. Ocena zakresu bezwzględnego charakteru normy wyrażonej w powyższym przepisie powinna uwzględniać podstawową jego funkcję, jaką jest zapewnienie wspólnocie płynności finansowej, oraz możliwości sprawnego zarządzania nieruchomością wspólną, bez konieczności zaciągania pożyczek czy krótkoterminowych kredytów. Nie do pogodzenia z powyższymi celami byłoby pozostawienie do decyzji właścicieli lokali tego, czy będą oni dokonywać wpłat pieniężnych na koszty zarządu, czy też „pokrywać” je w drodze dokonywania nakładów i prac na częściach wspólnych nieruchomości, przy czym, jak należy rozumieć, pozwany chciałby, aby prace te wybierał on sam według własnego widzimisię i z nikim ich nie uzgadniał. Z tych wszystkich przyczyn sąd stanął na stanowisku, że regulowanie należnych zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną następować może wyłącznie w drodze uiszczania na rzecz wspólnoty kwot pieniężnych. Sąd zaznaczył przy tym, że co do zasady nie można pozwanemu zabronić podjęcia próby uzyskania od wspólnoty zwrotu kosztów poniesionych nakładów na nieruchomość wspólną. Skoro jednak w toku procesu pozwany nie wystąpił z powództwem wzajemnym ani też nie zgłosił zarzutu potrącenia powyższej wierzytelności, to kwestia ewentualnego czynienia przez niego nakładów na nieruchomość wspólną, a w dalszej kolejności ich wysokości, pozostawała bez znaczenia dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy.
Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z 4 listopada 2022, sygn. akt III Ca 964/21
Oprac. PB
Piotr Brogowski
Nie zgadzam się z poglądem sądu, aby dopuszczalna była modyfikacja terminu uiszczania zaliczek. Zapis art. 15 ust. 1 uwl jest językową i systemową całością i w żaden sposób nie wyróżnia imperatywnego charakteru pierwszej części zdania, od – rzekomo nieimperatywnej – części drugiej. Dlatego też uważam, że również tego terminu wspólnota nie można dowolnie zmieniać. To, że zapis art. 15 ust. 1 uwl ma jako całość charakter bezwzględnie obowiązujący potwierdza też orzecznictwo np. wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z 17 marca 2022 r. (sygn. akt III Ca 275/21), wyrok Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Fabrycznej we Wrocławiu z 17 listopada 2015 r. (sygn. akt XI C 1385/15).