Uniemożliwienie członkom wspólnoty zajęcia stanowiska przed głosowaniem, nie powiadamiając ich o procedowaniu uchwały, świadczy o naruszeniu zasad współzarządzania. W ten sposób dochodzi do naruszenia trybu procedowania uchwały – gdyż wyklucza to przedstawienie swoich argumentów ogółowi właścicieli, tak aby mogli oni świadomie zdecydować np., czy negują sposób korzystania z części wspólnych.
Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: uwl) każdy właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. W doktrynie i orzecznictwie zgodnie przyjmuje się, że również zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały, ale tylko wówczas, gdy zarzucana wadliwość miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały. Podkreśla się przy tym, że nadmiernie sformalizowana interpretacja przepisów dotyczących działania wspólnot mogłaby prowadzić do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności albo wręcz do paraliżu ich działań. Takie rozumienie wymogów formalnych wprowadzałoby także istotne utrudnienie funkcjonowania wspólnot, w szczególności tam, gdzie jest duża liczba właścicieli, a część z nich nie wykazuje zainteresowania sprawami wspólnoty lub dotarcie do nich napotyka na przeszkody. Z takiego punktu widzenia istotne jest, czy mimo uchybienia przepisom ustawy osiągnięty został cel, którego realizacji owe wymogi służą. Tak więc uchybienia formalne, takie jak brak powiadomienia czy niewłaściwe (niezgodne z wymogami art. 32 uwl) powiadomienie o zebraniu, zbieranie głosów pod uchwałą przez osobę do tego nieuprawnioną (spoza zarządu – art. 23 ust. 1 uwl), niepowiadomienie właściciela o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie (art. 23 ust. 3 uwl) itp. generalnie nie mogą być samoistną przesłanką do uchylenia uchwały.
Uchwała a zwołanie zebrania
W wyroku z 8 lipca 2004 r. (sygn. akt IV CK 543/03) Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że uwl, odmiennie niż rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z 24 października 1934 r. o własności lokali (Dz.U. z 1934 r. Nr 94 poz. 848), nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania. Decydujące znaczenie ma treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne. I tak, zgodnie z wyrokiem Sądu Okręgowego w Słupsku z 14 czerwca 2019 r. (sygn. akt I C 836/18), niezawiadomienie członka wspólnoty o terminie zebrania może stanowić podstawę uchylenia przez sąd uchwały, jeżeli zostanie wykazane, że uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść. W uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 22 listopada 2019 r. (sygn. akt I ACa 481/19) czytamy, że nawet gdyby w trakcie procedowania nad podjęciem uchwały miały miejsce jakiekolwiek uchybienia o charakterze formalnym, to mogłyby one doprowadzić do uwzględnienia powództwa o jej uchylenie tylko wtedy, gdyby powodom udało się wykazać, że np. brak umieszczenia uchwały w porządku obrad miał wpływ na wyniki głosowania. Z kolei Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z 30 stycznia 2020 r. (sygn. akt I ACa 297/19) wskazał, że przepisy uwl nie nakładają obowiązku uczestniczenia w głosowaniu przez wszystkich właścicieli lokali, nie przewidują także określonego quorum, w związku z czym w świetle art. 23 ust. 2 uwl decydujące znaczenie ma wyłącznie fakt, czy za podjęciem uchwały wypowiedziała się większość właścicieli, a nie tylko większość głosujących, a zatem czy opowiedzieli się za nią właściciele reprezentujący większość udziałów. Natomiast Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z 24 listopada 2021 r. (sygn. akt V ACa 391/20) podkreślił, że wyprowadzanie z treści art. 18-33 uwl bezwzględnej podstawy uchylenia uchwały z powodu jej braku przedyskutowania na zebraniu czy wcześniejszego doręczenia jej projektu jest nieuzasadnione, a nawet mogłoby źle służyć wspólnotom mieszkaniowym w razie konfliktu interesów, uniemożliwiając sprawne zarządzanie nieruchomością wspólną. Z kolei Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z 9 maja 2022 r. (sygn. akt I ACa 376/21) podkreślił, że sama okoliczność, że powód nie dysponował wiedzą o terminie zebrania wspólnoty, a priori nie mogła przesądzić o nieważności podjętych w trakcie zebrania uchwał. Zgodnie bowiem z jednolitą linią orzecznictwa uchybienia formalne w zwołaniu zebrania wspólnoty mieszkaniowej mogą być uznane za zasadną przyczynę unieważnienia uchwały jedynie w sytuacji, gdyby powód wykazał, zgodnie z art. 6 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93 ze zm.), że miały one lub chociażby mogły mieć wpływ na treść uchwały podjętej w trakcie zebrania. Analogiczne stanowisko w przedmiotowej kwestii znajdujemy w wyrokach: Sądu Okręgowego w Łodzi z 7 lutego 2019 r. (sygn. akt II C 731/18), Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z 12 marca 2020 r. (sygn. akt I C 677/18), Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 10 stycznia 2022 r. (sygn. akt VI ACa 713/19). Należy jednak pamiętać, że teza powyższa obowiązuje generalnie, natomiast sąd rozpatruje każdą sprawę indywidualnie, w jej okolicznościach faktycznych. W związku z tym mogą wystąpić przy podejmowaniu uchwał takie uchybienia formalne, które będą stanowiły samoistną przesłankę do uchylenia uchwały. I tak judykatura i piśmiennictwo są zgodne, że uchwała nie musi pochodzić od zarządu, a zbieranie głosów pod nią przez osoby spoza zarządu i bez jego upoważnienia może być powodem uchylenia uchwały tylko wówczas, jeśli zostanie wykazane, że fakt ten miał lub mógł mieć wpływ na treść uchwały. Taki właśnie przypadek wystąpi np. wówczas, gdy osoba zbierająca głosy będzie wprowadzała właścicieli lokali w błąd co do treści uchwały (wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z 5 lutego 2018 r., sygn. akt III C 830/14, wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 8 lutego 2018 r., sygn. akt I ACa 751/17, wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z 26 marca 2018 r., sygn. akt II C 1560/16).
Charakter uchybień formalnych
Także jeśli chodzi o uchybienia formalne przy zwoływaniu zebrania wspólnoty mogą mieć one, w szczególnych przypadkach, taki charakter, który uzasadni uchylenie uchwały podjętej na zebraniu. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z 27 lutego 2020 r. (sygn. akt III CZP 59/19), z art. 6 zd. 1 i art. 27 uwl wynika uprawnienie każdego właściciela lokalu do brania udziału w głosowaniu oraz obowiązek zarządu (zarządcy) wspólnoty mieszkaniowej zapewnienia realizacji tego prawa. W odniesieniu do głosowania na zebraniu właścicieli lokali uprawnienie to i obowiązek wynikają wprost z art. 32 ust. 1 i 2 uwl. W związku z tym wszyscy właściciele muszą być zawiadomieni o terminie i miejscu zebrania oraz porządku obrad (art. 32 ust. 2 uwl) w sposób określony w art. 32 ust. 1 uwl. Uchybienia w postaci niezawiadomienia niektórych właścicieli o zebraniu, niedochowania pisemnej formy powiadomienia, niedopuszczenia niektórych właścicieli do udziału w głosowaniu czy pominięcia niektórych głosów przy ich liczeniu oznaczają wady w procedurze głosowania. Artykuł 23 ust. 1 i 2 uwl nie wskazują przy tym, aby zamiarem ustawodawcy było zaostrzenie wymagań formalnych przy głosowaniu nad uchwałą w trybie indywidualnego zbierania głosów w stosunku do wymagań kreowanych przy głosowaniu nad uchwałą na zebraniu właścicieli. Zatem również w tym trybie niezawiadomienie o głosowaniu lub pominięcie niektórych właścicieli przy odbieraniu głosów stanowi wadliwość w toku procedowania uchwały. Kluczowe jest jednak pytanie, czy wyżej wymienione uchybienia formalne mogą być podstawą do uchylenia uchwały wspólnoty na podstawie art. 25 uwl. Zagadnienie wpływu uchybień formalnych związanych ze zwołaniem zgromadzenia było od wielu lat przedmiotem wypowiedzi Sądu Najwyższego, przede wszystkim w związku z wykładnią przepisów regulujących działalność spółdzielni mieszkaniowych. Szczególnie istotne znaczenie ma tu wciąż uchwała połączonych Izb Sądu Najwyższego: Izby Cywilnej oraz Izby Pracy i Ubezpieczeń Społecznych z 23 listopada 1973 r. (sygn. akt III PZP 38/72), zgodnie z którą uchwała walnego zgromadzenia spółdzielni, zatwierdzająca uchwałę rady o wykluczeniu członka, może być uchylona przez sąd także na tej podstawie, że walne zgromadzenie zostało zwołane w sposób sprzeczny z prawem, jeżeli wadliwość była w takim stopniu poważna, że w okolicznościach sprawy miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały. Uchwała Sądu Najwyższego ma nadal zastosowanie do zaskarżania uchwał walnych zgromadzeń spółdzielni, zebrań czy zgromadzeń spółek prawa handlowego, ale także uchwał zebrań właścicieli lokali (wyroki Sądu Najwyższego z 16 października 2002 r., sygn. akt IV CKN 1351/00, z 11 stycznia 2007 r., sygn. akt II CSK 370/06, oraz z 16 stycznia 2009 r., sygn. akt V CSK 258/08). Okoliczność, że uchwała uzyskała wymaganą większość głosów, nie oznacza więc w ocenie Sądu Najwyższego, że nie może ona zostać uchylona. Przykładowo jej uchylenie może być uzasadnione, gdy o podjęciu głosowania korespondencyjnego nie zostały zawiadomione osoby, które, gdyby wiedziały o projektowanej uchwale, mogłyby przekonać pozostałych właścicieli o zasadności głosowania przeciwko podjęciu decyzji o określonej treści. Wszyscy bowiem współwłaściciele powinni mieć możliwość swobodnego oddania głosu, a podjęcie uchwał w kwestiach szczególnie istotnych dla wspólnoty (w orzecznictwie wymienia się tu np. zaciągnięcie kredytu, ustanowienie służebności, sprzedaż części nieruchomości wspólnej, wyrażenie zgody na sprzedaż alkoholu, przyjęcie planu gospodarczego) powinno się odbywać po szerokiej dyskusji. Proces podejmowania decyzji powinien więc zabezpieczać interes wszystkich współwłaścicieli. Także Sąd Okręgowy w Płocku w wyroku z 5 lutego 2021 r. (sygn. akt I C 1762/20) podkreślił, że należy brać pod uwagę, że w przypadku uchwał głosowanych na zebraniach z reguły poprzedza je omówienie, dyskusja i wymiana poglądów. W tej sytuacji osoba niezawiadomiona o zebraniu nie dość, że nie ma możliwości oddania głosu, to nie ma również możliwości zabrania głosu przed aktem głosowania, a tym samym przedstawienia swoich racji czy przekonania pozostałych właścicieli do swojego stanowiska. Inaczej natomiast wygląda sytuacja w przypadku uchwał głosowanych w drodze indywidualnego zbierania głosów. Tu nie ma debaty, nie ma więc możliwości bezpośredniego wpłynięcia na decyzję pozostałych uprawnionych do głosowania. Stąd w tym przypadku, w przeciwieństwie do przyjęcia uchwały na zebraniu wspólnoty, możliwe jest proste przełożenie głosu konkretnego właściciela na kwestie podjęcia bądź też nie podjęcia uchwały.
Możliwość zajęcia stanowiska
Ostatnio jednak Sąd Okręgowy w Słupsku orzekł w wyroku z 16 maja 2022 r. (sygn. akt I C 932/20), że choć w przedmiotowej sprawie zastosowano tryb głosowania indywidualnego, to jednak dopełnienie minimum formalnego przez wspólnotę (jej zarząd) nie było w tym przypadku wystarczające. Uniemożliwiono bowiem powodom, jako członkom wspólnoty, możność zajęcia stanowiska przed głosowaniem, nie powiadamiając ich o procedowaniu uchwały. Postępowanie wspólnoty świadczyło więc niewątpliwie o naruszeniu zasad współzarządzania, skoro powodowie nie mogli zająć i zaprezentować pozostałym członkom wspólnoty stanowiska w sprawie uchwały bezpośrednio oddziaływującej na ich żywotne interesy jako właścicieli lokalu. W konsekwencji sąd stwierdził, że doszło tu do naruszenia trybu procedowania uchwały – gdyż powodowie nie mieli możliwości przedstawienia swoich argumentów ogółowi właścicieli, i to tak, by właściciele ci mogli świadomie zdecydować, czy negują sposób korzystania przez powodów z części wspólnych. Stanowiło to więc w ocenie sądu naruszenie art. 6 ust. 1 uwl, co wpisywało się w dalszy zakres badania sprawy, czyli naruszenia interesu powodów jako członków wspólnoty – ze względu na treść zaskarżonej uchwały. W związku z powyższym sąd zaskarżoną uchwałę uchylił. Na koniec można jeszcze wspomnieć, że niektóre uchybienia formalne, np. naruszenie obowiązku przeprowadzenia głosowania tajnego, są w orzecznictwie traktowane jako z natury rzeczy mające wpływ na treść uchwały (wyroki Sądu Najwyższego: z 20 maja 1988 r., sygn. akt II CR 119/88, z 26 maja 1999 r., sygn. akt III CKN 261/98, i z 9 listopada 2016 r., sygn. akt II CSK 21/16). Występują również szczególnie rażące uchybienia formalne, które sprawiają, że uchwały właścicieli lokali mogą zostać na podstawie art. 189 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 1964 r. Nr 43 poz. 296) uznane za nieistniejące (wyrok Sądu Najwyższego z 30 września 2015 r., sygn. akt I CSK 773/14). W orzecznictwie do przyczyn zakwalifikowania uchwały jako nieistniejącej zalicza się podjęcie jej przez osoby niewłaściwe, bez umocowania oraz sfałszowanie wyników głosowania (uchwała Sądu Najwyższego z 24 czerwca 1994 sygn. akt III CZP 81/94). Typowym przykładem uchwały nieistniejącej jest uchwała podjęta bez wymaganej większości głosów (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 25 października 2019 r. sygn. akt I ACa 382/19, wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z 28 lutego 2020 r. sygn. akt XXV C 806/19). Przesłanką do uznania uchwały za nieistniejącą jest również podjęcie uchwały przed złożeniem wniosku o wpis do księgi wieczystej prawa własności pierwszego lokalu wyodrębnionego z nieruchomości, a więc nieistnienie wspólnoty jako podmiotu, która mógłby podjąć uchwałę (wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z 16 czerwca 2016 r. sygn. akt III C 268/16).
Piotr Brogowski