Pytanie. Czy wspólnota mieszkaniowa może eksmitować właściciela lokalu, który zalega z opłatami?
Odpowiedź. W sytuacji, gdy właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych opłat, wspólnota może żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Kwestie te reguluje Kodeks postępowania cywilnego.
Uzasadnienie. Zgodnie z art. 16 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: uwl), jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Ustawodawca wyróżnił trzy przesłanki uzasadniające to żądanie. Jedna z nich dotyczy niewypełniania obowiązku świadczenia pieniężnego, pozostałe dotyczą niewłaściwego zachowania właściciela lokalu.
Legitymację do wytoczenia powództwa posiada wspólnota mieszkaniowa, a upoważniony do jego wytoczenia jest organ zarządzający wspólnoty – zarząd. Czynność ta jest jednak czynnością przekraczającą zwykły zarząd, dlatego wspólnota w formie uchwały musi wyrazić zgodę na tego typu działanie. Sprzedaż lokalu w drodze licytacji odbywać się będzie na podstawie przepisów ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 1964 r. Nr 43 poz. 296). Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 16 czerwca 2009 r. (sygn. akt V CSK 442/08), uprawnienie przyznane w art. 16 uwl jest przykładem najdalej idącego uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej do ingerowania w prawo własności lokalu. Charakter interpretowanego przepisu sprawia, że nie może on podlegać wykładni rozszerzającej. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 12 grudnia 2014 r. (sygn. akt I ACa 877/14) wskazał natomiast, że przewidziana w art. 16 ust. 1 uwl sankcja ma charakter wyjątkowy i ostateczny. Jej zastosowanie jest uzależniane od niewątpliwego i ścisłego ziszczenia się jednej z koniecznych przesłanek, a odrzuca się możliwość wykorzystania omawianej sankcji do rozstrzygania konfliktów między właścicielami lokali (także tymi, którzy mają większość i reprezentują wspólnotę mieszkaniową). Dlatego konieczne jest wykazanie przez zarząd wspólnoty ciężaru przewinienia właściciela lokalu i konsekwencji jego działania.
Mateusz Górski