Usunięcie usterek po kontroli okresowej

Pytanie. Od kogo organ nadzoru budowlanego ma prawo żądać usunięcia usterek stwierdzonych w kontrolach okresowych lokali mieszkalnych budynku mieszkalnego wielorodzinnego?


Odpowiedź. O podmiocie zobowiązanym do wykonania prac naprawczych (remontowych) decyduje miejsce wystąpienia usterek lub ich potencjalny wpływ na strukturę całej nieruchomości wspólnej. Co za tym idzie jeśli usterki dotyczą wyłącznie lokalu mieszkalnego, obowiązanym do ich naprawy jest właściciel lokalu, względnie, w zależności od rodzaju koniecznych napraw, użytkownik lokalu. Inaczej będzie, gdy usterki dotyczyć będą fragmentów nieruchomości wspólnej, wówczas odpowiedzialność spocznie na wspólnocie mieszkaniowej.


Uzasadnienie. Kwestie okresowych kontroli budynków mieszkalnych regulują przepisy rozdziału 6 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane(Dz.U. z 2021 r. poz. 2351, dalej: pb). Wymóg ich przeprowadzania, a także obligatoryjne terminy ich wykonania, precyzuje art. 62 pb. Obowiązki kontrolne w tym przedmiocie prawo nakłada – w czasie użytkowania budynków – na ich właścicieli bądź zarządców. Będące ich konsekwencją obowiązki w zakresie napraw spoczywają na właścicielach, zarządcach bądź użytkownikach obiektu. Reguluje to art. 70 ust. 1 pb. Wskazane podmioty są w zakresie napraw, określonych w przepisach odrębnych bądź umowach, zobowiązane w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1-4a pb, usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem. Szczególne znaczenie należy w analizowanym przypadku przypisać wskazanemu powyżej odwołaniu do określonych przepisów odrębnych. Prowadzi to do treści ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2020 r. poz. 1910, dalej: uwl). Zgodnie z art. 13 uwl „właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra”.

Na podstawie przywołanego przepisu należy stwierdzić, że jeśli naprawa dotyczy lokalu mieszkalnego, ale nie obejmuje części nieruchomości wspólnej, odpowiedzialność za jej wykonanie spoczywa na właścicielu lokalu bądź – zgodnie z treścią art. 70 ust. 1pb – osobie użytkującej lokal (np. na podstawie umowy najmu). Jeśli naprawy obejmują nieruchomość wspólną, konieczność ich wykonania spocznie na wspólnocie mieszkaniowej jako podmiocie odpowiedzialnym za nieruchomość wspólną. Podobnie będzie, gdy naprawy, mimo że obejmujące jeden (bądź kilka) lokali mieszkalnych, swoim charakterem i zakresem wpłyną na strukturę całej nieruchomości wspólnej – obejmując chociażby strop lub ściany nośne nieruchomości (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 28 sierpnia 2019 r., sygn. akt IV SA/Po 908/18). Przypomnieć wypada, że w takiej sytuacji właściciel lokalu, potencjalnie kontestujący zasadność napraw, nie może odmówić wstępu do swojego lokalu. Znajduje to swoje unormowanie w treści art. 13 ust. 2 uwl.


dr Karol Popławki

prawnik

Przewiń do góry