Hipoteka obciążona długami

Ochrona osób nabywających lokale mieszkalne ma charakter priorytetowy. Nabywcy takich lokali od dewelopera nie mają bowiem innych możliwości ochrony swego majątku.


Izba Kontroli Nadzwyczajnej i Spraw Publicznych Sądu Najwyższego uznała, że nabywcy lokali mają prawo do przeniesienia na nich własności lokalu bez obciążeń i hipotek zabezpieczających wierzytelności innych kontrahentów sprzedawcy. W omawianej sprawie małżonkowie, którzy wnieśli powództwo, zawarli umowę notarialną ze spółką deweloperską, na mocy której ustanowiona miała zostać na ich rzecz odrębna własność lokalu oraz miejsca parkingowego bez jakichkolwiek obciążeń. Na podstawie tej umowy roszczenie powodów zostało wpisane do księgi wieczystej nieruchomości. Trzy lata później deweloper ustanowił dla nich odrębną własność lokalu, dla którego założona została księga wieczysta. Jednak, jak się okazało, została do niej przeniesiona obciążająca dewelopera hipoteka przymusowa na kwotę 5,3 mln zł zabezpieczająca spłatę jego długu wobec kontrahentów. Małżeństwo wystąpiło do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie tych obciążeń i referendarz sądowy uwzględnił ich wniosek, ale Sąd Okręgowy w Gdańsku, postanowieniem z 28 marca 2017 r. (sygn. akt III Ca 205/17) na wniosek wierzycieli dewelopera, nakazał przywrócenie wpisu hipoteki.

Skargę nadzwyczajną do Sądu Najwyższego wniósł prokurator generalny, wskazując, że skutkiem powyższego orzeczenia wierzyciele dewelopera mogli kierować roszczenia do małżeństwa, mimo że nie byli oni dłużnikami, gdyż zapłacili za nabyty lokal zgodnie z umową. Taka sytuacja stanowiła zatem rażące naruszenie zasady ochrony konsumentów i interesów słabszej strony umowy. Sąd Najwyższy uwzględnił skargę, podkreślając, że zdaje sobie sprawę, że jego orzeczenie, chroniąc prawo własności nabywcy nieruchomości lokalowej, który dysponował wynikającą z umowy deweloperskiej ekspektatywą przeniesienia na niego tego prawa bez obciążeń, nie bierze pod ochronę praw osób, które wskutek zawarcia innych umów dysponowały roszczeniami wobec dewelopera. Sąd Najwyższy uznał jednak, że ochrona osób nabywających lokale mieszkalne ma charakter priorytetowy. Nabywcy takich lokali od dewelopera nie mają bowiem innych możliwości ochrony swego majątku. Na dodatek nie wchodzą oni z deweloperem w żadne stosunki biznesowe, co odróżnia ich pozycję od osób, które decydują się choćby współfinansować inwestycję deweloperską, będąc np. uprzednio właścicielami działki i odraczając deweloperowi termin zapłaty za nią. W związku z tym wierzyciele dewelopera muszą być świadomi, że ochrona ich wierzytelności, nieujawnionej w księdze macierzystej przed podpisaniem umów deweloperskich, nie może naruszać praw nabywców lokalu mieszkalnego wynikających z umów kupna-sprzedaży lokalu.


Wyrok Sądu Najwyższego z 6 października 2021 r., sygn. akt I NSNc 456/21

Oprac. PB

Przewiń do góry