Gmina, która dziedziczy po właścicielu lokalu, zobowiązana jest uiszczać opłaty od dnia śmierci spadkodawcy. Opłaty związane z utrzymaniem lokalu wynikające z jego użytkowania właściciele ponoszą w pełnej wysokości, płacąc zaliczki ustalane uchwałami wspólnoty, które są następnie rozliczane stosownie do zużycia.


Z dniem otwarcia spadku po zmarłej gmina nabyła własność lokalu mieszkalnego na podstawie ustawy w całości, z dobrodziejstwem inwentarza. Zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, dalej: kc) prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób, stosownie do przepisów księgi. Przy czym zgodnie z art. 924 kc spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy. W związku z tym pozwana gmina, a wcześniej jej poprzedniczka prawna, zobowiązani byli uiszczać zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, płatne z góry do 10. dnia każdego miesiąca (art. 15 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, Dz.U. z 2020 r. poz. 1910, dalej: uwl). Obowiązek ten jest niezależny od tego, czy właściciel korzysta z lokalu i w jakim zakresie to czyni. Dla jego powstania wystarczające jest, że dana osoba jest właścicielem samodzielnego lokalu. Natomiast opłaty związane z utrzymaniem lokalu wynikające z jego użytkowania właściciele ponoszą w pełnej wysokości, płacąc zaliczki ustalane uchwałami wspólnoty, które są następnie rozliczane stosownie do zużycia.

W świetle powyższego nie było więc wątpliwości, że na gminie, a wcześniej na spadkodawczyni, ciążył obowiązek pokrywania kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztów eksploatacyjnych. Sąd uznał, że podniesiony przez gminę zarzut przedawnienia roszczenia nie był zasadny. Roszczenia o zapłatę opłat eksploatacyjnych oraz zaliczek na fundusz remontowy na rzecz wspólnoty mieszkaniowej są świadczeniami okresowymi. Zgodnie z treścią art. 118 kc, jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi 6 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 3 lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż 2 lata. Natomiast regulacja w tym zakresie obowiązuje dopiero od 9 lipca 2018 r., kiedy to weszła w życie ustawa z 13 kwietnia 2018 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2018 r. poz. 1104, dalej: zkc). Przed tą datą koniec biegu terminu przedawnienia był obliczany zgodnie z art. 112 kc, który stanowił, że termin oznaczony w tygodniach, miesiącach lub latach kończy się z upływem dnia, który nazwą lub datą odpowiada początkowemu dniowi terminu. Zgodnie z art. 5 ust. 1 zkc do roszczeń powstałych przed dniem wejścia w życie tego aktu i w tym dniu jeszcze nieprzedawnionych stosuje się od dnia wejścia w życie ustawy przepisy ustawy zmienianej w art. 1, w brzmieniu nadanym nowelizacją. Regulacja stanowiąca wyjątek od reguły stosowania nowej ustawy, przewidziana w ust. 2, dotyczy przypadków, gdy zmianie uległa długość samego terminu przedawnienia. Tymczasem w przedmiotowej sprawie niezmiennie obowiązywał trzyletni termin, a novum legislacyjne stanowiło jedynie moment, na który należało określać koniec biegu przedawnienia. Mając na uwadze, że przepisy o charakterze wyjątkowym nie podlegają wykładni rozszerzającej, należało w ocenie sądu uznać, że w omawianej sprawie znajduje zastosowanie art. 118 kc w brzmieniu po nowelizacji, dokonanej 9 lipca 2018 r. Wobec tego zaś roszczenie o zapłatę tytułem zaliczek za miesiące od stycznia 2017 r. nie uległy przedawnieniu, bowiem pozew został wniesiony w dniu 12 listopada 2020 r. Zatem zarzut przedawnienia roszczenia wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie był nieskuteczny.


Wyrok Sądu Rejonowego Gdańsk-Północ w Gdańsku z 3 grudnia 2021 r., sygn. akt I C 484/21

Oprac. PB

Przewiń do góry