Ustawa o własności lokali w wyjątkowych okolicznościach uprawnia właściciela lokalu do żądania ustanowienia zarządcy przymusowego. Czy zakres jego uprawnień powinien odpowiadać zakresowi zarządu wspólnoty mieszkaniowej? Na jakiej podstawie określić jego wynagrodzenie?
Właściciele lokali we wspólnocie mieszkaniowej planują wystąpić do sądu z wnioskiem o ustanowienie zarządcy przymusowego. Dotychczasowy zarząd działa na niekorzyść wspólnoty, przekracza uprawnienia oraz niedopełnienia obowiązków. Jakie koszty poniesie wspólnota? Czy wynagrodzenie zarządu będzie w dalszym ciągu obowiązkowe? Co z administrowaniem nieruchomością? Kto podejmuje decyzje w takiej sytuacji? Jaki jest zakres obowiązków zarządcy przymusowego?
Zgodnie z ustawą z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2018 r. poz. 716 ze zm., dalej: uwl) tzw. zarząd przymusowy może zostać ustanowiony przez sąd na podstawie art. 26 uwl, w myśl którego, jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat.
Koszty
Sąd na podstawie art. 26 uwl jest uprawniony w postanowieniu o ustanowieniu zarządcy przymusowego do określenia należnego zarządcy wynagrodzenia, zobowiązując go przy tym do składania okresowych sprawozdań z wykonywania zarządu. Na koszty ustanowienia zarządcy składają się opłata sądowa w wysokości 100 zł (art. 39 ust. 2 pkt. 2 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, Dz.U. z 2005 r. Nr 167 poz. 1398), koszty związane z czynnościami ewentualnie ustanowionego pełnomocnika zawodowego oraz wynagrodzenie zarządcy przymusowego, które jest ustalane każdorazowo przez sąd.
Artykuł 26 uwl wskazuje, że to sąd w postanowieniu określa wynagrodzenie zarządcy przymusowego. Wnioskodawca we wniosku inicjującym postępowanie wnosi z reguły o ustanowienie określonego zarządcy oraz o ustalenie jego wynagrodzenia. Z reguły wnioskodawcy wyjaśniają, dlaczego wnoszą o ustanowienie określonego zarządcy, oraz uzasadniają wysokość jego wynagrodzenia.
Sąd nie jest związany wnioskiem i nie musi ustanowić wskazanej przez wnioskodawcę osoby. Ustanawiając zarządcę i ustalając jego wynagrodzenie, zobligowany jest wziąć pod uwagę wszelkie okoliczności sprawy, w tym kim jest ta osoba, jakie posiada uprawnienia i z jakimi wyzwaniami i obowiązkami ma się mierzyć.
Zgodnie z orzeczeniem Sądu Okręgowego w Szczecinie z 18 listopada 2015 r., sygn. akt II Ca 784/15, w zakresie określenia poziomu należnego (zarządcy przymusowemu) wynagrodzenia, orzeczenie sądu nie może określać go w sposób dowolny i arbitralny, tylko na podstawie wniosku. Sąd powinien uwzględniać słuszny interes właścicieli lokali, którzy nie powinni być ponad właściwą miarę obciążani kosztami takiego zarządu. Konieczne jest co najmniej ustalenie przeciętnych stawek za zarządzanie nieruchomościami obowiązujących na lokalnym rynku.
W komentarzu do art. 939 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 1964 r. nr 43 poz. 296 ze zm.) pod redakcją Andrzeja Jakubeckiego (Jakubecki Andrzej, „Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz aktualizowany”, tom II, art. 730-1217), autor wskazał, że wynagrodzenie za sprawowanie zarządu przez zarządcę przymusowego ustala sąd, wydając postanowienie, w którym określa jego wysokość. Sąd może ustalić wynagrodzenie na każdym etapie postępowania, w tym także bezpośrednio po objęciu zarządu. Wobec tego, że podstawowym kryterium przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia jest nakład pracy zarządcy, wydanie postanowienia przed złożeniem pierwszego sprawozdania nie wydaje się celowe. Z tego samego względu niezasadne byłoby ustalenie stałego miesięcznego wynagrodzenia. Sposób i termin wypłaty wynagrodzenia określa sąd (np. po każdym sprawozdaniu, ewentualnie po zakończeniu zarządu). Na poczet wynagrodzenia sąd może zarządzić wypłatę zaliczki.
Natomiast w komentarzu do tego samego artykułu pod redakcją Małgorzaty Manowskiej (Manowska Małgorzata, „Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz”, tom II, art. 506-1217, wyd. III) wskazano, że ustalając wysokość wynagrodzenia, sąd może je określić zaliczkowo, uzależniając ustalenie ostatecznego wynagrodzenia od zakresu czynności zarządcy oraz dochodów z nieruchomości, które w okresie zarządu przyniosła. Bez wydania tego postanowienia zarządca nie będzie mógł go pokrywać z bieżących dochodów. Sąd może określić to wynagrodzenie ryczałtowo, przyjmując przewidywaną długość postępowania mierzoną w jednostkach czasu, może również przyznać wynagrodzenie ryczałtowe podstawowe za czynności zwykłego zarządu, a za czynności przekraczające zwykły zarząd – wynagrodzenie dodatkowe. Przy ustaleniu tego wynagrodzenia sąd może odwołać się do średnich stawek za sprawowanie zarządu nieruchomością występujących na rynku lokalnym.
Wynagrodzenie
Czy wspólnota mieszkaniowa, pomimo ustanowienia zarządcy przymusowego, zobowiązana jest w dalszym ciągu opłacać wynagrodzenie należne poprzednio ustanowionemu zarządowi? W pierwszej kolejności należy odróżnić dwie umowy, tzw. umowę o zarządzanie oraz tzw. umowę o administrowanie nieruchomością. Jeżeli w nieruchomości działa tzw. zarząd właścicielski, ustanowiony na podstawie art. 20 uwl, to z reguły nie występuje dodatkowo tzw. zarządca nieruchomości, tylko administrator, który posiada mniejsze uprawnienia niż zarządca. Jeżeli właściciele lokali zawarli umowę o administrowanie, a administrator nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, to nie jest możliwe z tej przyczyny ustanowienie zarządcy przymusowego, albowiem art. 26 uwl nie dotyczy tzw. administratora.
Ustanowienie zarządcy przymusowego na podstawie tego przepisu możliwe jest jedynie w przypadku, gdy został ustanowiony na podstawie art. 20 uwl zarząd właścicielski albo na podstawie art. 18 uwl zarządca nieruchomości. O tym jednak, czy wspólnota mieszkaniowa pomimo ustanowienia zarządcy przymusowego jest zobowiązana w dalszym ciągu opłacać wynagrodzenie należne poprzednio ustanowionemu zarządowi lub zarządcy – decyduje sąd.
Każdorazowo, nawet w przypadku ustanowienia zarządcy przymusowego, jeżeli zakres obowiązków i uprawnień przyznanych mu w postanowieniu o ustanowieniu zarządcy przymusowego jest węższy niż zakres obowiązków i uprawnień poprzedniego zarządu, a przez to część czynności może dokonywać poprzedni zarząd, uprawniony jest wniosek, że wspólnota pomimo ustanowienia zarządcy przymusowego jest zobowiązana w dalszym ciągu opłacać wynagrodzenie należne poprzednio ustanowionemu zarządowi, odpowiadające uzasadnionemu nakładowi pracy za czynności, które poprzedni zarząd może wykonywać samodzielnie. Należy jednak wskazać, że w praktyce jest to rozwiązanie bardzo rzadkie.
Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem wyrażonym m.in. w postanowieniu Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 24 kwietnia 2015 r., sygn. akt I ACa 1572/14, nawet wówczas, gdy z mocy uchwały właścicieli zarząd jest tzw. zarządem społecznym, jego członkowie, sami będący właścicielami lokali w danej wspólnocie, mogą żądać od niej wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy. Jak widać ze stanowiska wyrażonego w powyższym orzeczeniu, sądy nie dopuszczają możliwości, aby zarząd nie mógł otrzymać należnego mu wynagrodzenia za czynności, które mieszczą się w zakresie jego obowiązków.
Kto decyduje?
Rozważając kwestię, kto zajmuje się administrowaniem nieruchomości w przypadku ustanowienia zarządu przymusowego, należy stwierdzić, że jest to osoba ustanowiona przez sąd. Sąd powinien, oprócz wynagrodzenia, określić zarówno zakres obowiązków, jak i uprawnienia zarządcy przymusowego.
Z uwagi na to, że sąd w wydanym postanowieniu określa obowiązki i uprawnienia zarządcy przymusowego, logiczny wydaje się wniosek, że zakres tych obowiązków może być taki sam jak zakres obowiązków zarządu, może być szerszy (uprawniający do dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu), a także może być węższy, może pozostać przy poprzednio powołanym zarządzie.
Potwierdza to literalne brzmienie art. 26 ust. 1 zd. 1 uwl, który stanowi, że każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie.
Stwierdzenie to nie jest jednak jednolicie postrzegane w orzecznictwie sądowym. Zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z 17 marca 2010 r., sygn. akt II SA/Go 9/10, rola zarządcy przymusowego sprowadza się do zastępowania zarządu wspólnoty mieszkaniowej w wykonywaniu obowiązków, a prawomocne postanowienie sądu o ustanowieniu zarządcy przymusowego pozbawia dotychczasowy zarząd jego praw. Innymi słowy, w okresie wyznaczonym przez sąd zarządca przymusowy pełni funkcję zarządu. W konsekwencji oznacza to, że zarządca przymusowy nie może dokonywać czynności wychodzących poza zakres uprawnień, jakie ma zarząd wspólnoty. Co prawda czynności podejmowane przez zarząd są czynnościami samej wspólnoty, jednak to wspólnota, a nie jej zarząd, jest stroną wszelkich postępowań administracyjnych oraz podmiotem praw i obowiązków administracyjnych. Zasada ta nie ulega zmianie w przypadku ustanowienia zarządcy przymusowego.
Zakres uprawnień
W doktrynie zaznacza się, że zakres uprawnień zarządcy przymusowego powinien odpowiadać zakresowi uprawnień zarządu wspólnoty mieszkaniowej (R. Strzelczyk, A. Turlej „Własność lokali. Komentarz”, Warszawa 2013, str. 573), co jednak nie przesądza jednoznacznie, że zakres tych uprawnień nie może zostać oznaczony inaczej przez sąd w postanowieniu o ustanowieniu zarządcy przymusowego, a przez to powodować, że poprzedni zarząd nie może wykonywać czynności, które nie zostały w tym postanowieniu przekazane zarządcy przymusowemu jako jego obowiązki i uprawnienia.
Podejmując problem, czy zarządca przymusowy jest uprawniony do podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, czy wymagana do tego jest uprzednia uchwała właścicieli lokali, należy przypomnieć, że zgodnie z art. 22 ust. 2 uwl do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
Powołując się na komentarz do art. 26 uwl autorstwa Kamila Bulińskiego, pod redakcją Huberta Izdebskiego (Izdebski Hubert, „Ustawa o własności lokali. Komentarz”), należy wskazać, że autor ten – słusznie – dopuszcza możliwość dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu przez zarządcę przymusowego, do podjęcia których wedle uwl wymagana jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie takiej czynności. Wskazuje się, że nie można jednak tracić z pola widzenia faktu, że ustanowienie zarządcy przymusowego w istocie rzeczy jest odejściem od zasad ogólnych i wiąże się z częściowym pozbawieniem członków wspólnoty mieszkaniowej uprawnień właścicielskich.
Nie jest jednak wykluczone określenie przez sąd uprawnień zarządcy przymusowego na dokonanie czynności przekraczających zwykły zarząd. Skoro sąd uprawniony jest do udzielenia zezwolenia na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu w razie braku możliwości uzyskania uchwały właścicieli lokali w tym przedmiocie, chociażby z tego względu nie ma przeciwwskazań, aby uprawnienie to zostało określone już w postanowieniu o powołaniu zarządcy przymusowego. Nie ulega jednak wątpliwości, że uprawnienie do dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu powinno być udzielane raczej wyjątkowo, gdy potrzeba takiego rozstrzygnięcia wynika z konkretnych okoliczności danej sprawy. Zbyt szerokie ukształtowanie uprawnień zarządcy przymusowego mogłoby prowadzić do nadużyć.
Bartosz Frączyk
radca prawny
Kancelaria Radcy Prawnego Bartosz Frączyk