Właściciela należy zawiadomić o zebraniu

Nie można jednoznacznie przełożyć kwestii niezawiadomienia członka wspólnoty o zebraniu na ilość głosów oddanych na tym zebraniu „za” bądź „przeciw” uchwale. Należy brać pod uwagę, że w przypadku uchwał głosowanych na zebraniach osoba niezawiadomiona o zebraniu nie dość, że nie ma możliwości oddania głosu, to nie ma również możliwości zabrania głosu przed aktem głosowania, a tym samym przekonania pozostałych właścicieli do swojego stanowiska.


Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2020 r. poz. 1910, dalej: uwl) przewiduje dwa podstawowe tryby podejmowania uchwał przez właścicieli lokali: głosowanie na zebraniu albo w drodze indywidualnego zbierania głosów (tzw. uchwała obiegowa). Jest też trzeci tryb, który polega na połączeniu dwóch poprzednich (art. 23 ust. 1 uwl). Wszystkie powyższe sposoby głosowania są równoważne i nie jest wymagane spełnienie żadnych szczególnych przesłanek do zastosowania np. głosowania w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z 30 stycznia 2020 r. (sygn. akt I ACa 297/19), przepisy uwl nie nakładają obowiązku uczestniczenia w głosowaniu przez wszystkich właścicieli lokali, nie przewidują także określonego quorum, w związku z czym w świetle art. 23 ust. 2 uwl decydujące znaczenie ma wyłącznie fakt, czy za podjęciem wypowiedziała się większość właścicieli, a nie tylko większość głosujących, a zatem, czy opowiedzieli się za nią właściciele reprezentujący większość udziałów.

Brak wymogu quorum i uzależnienie istnienia uchwały od zagłosowania za jej przyjęciem przez właścicieli mających większość udziałów w nieruchomości pociąga za sobą ten skutek, że faktyczne znaczenie mają jedynie głosy oddane „za” przyjęciem uchwały. Tym samym procedurę głosowania można przerwać po uzyskaniu głosów większości członków wspólnoty, reprezentujących ponad 50 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej. Brzmienie art. 23 ust. 1 uwl nakazuje przyjąć, że uchwała podejmowana w trybie indywidualnego zbierania głosów zapada z chwilą oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu wymaganej większości. Ewentualne dalsze działania czy zaniechania podmiotu zbierającego głosy nie mogą zatem przesądzić o bycie prawnym uchwały. Co więcej, nawet w przypadku, gdyby wszyscy pozostali właściciele, którzy jeszcze nie głosowali, oddali głosy przeciw uchwale, ta i tak zostałaby podjęta.

Należy jednak pamiętać, że w sytuacji zaprzestania zbierania głosów natychmiast po przekroczeniu większości 50 proc. głosów istnieje ryzyko, że w przypadku zakwestionowania w toku postępowania sądowego prawidłowości oddania choćby niewielkiej części głosów możliwe stanie się podważenie podjęcia takiej uchwały. W związku z powyższym sąd uznał, że zarzut powoda, dotyczący uniemożliwienia mu oddania głosu, jest bezzasadny, bowiem niezależnie od tego, w jaki sposób powód oddałby swój głos, uchwała zostałaby podjęta. Natomiast sąd podkreślił, że czym innym jest kwestia prawidłowego zawiadomienia o zebraniu wspólnoty.

W takim przypadku nie można tak jednoznacznie przełożyć kwestii niezawiadomienia członka wspólnoty o zebraniu na ilość głosów oddanych na tym zebraniu „za” bądź „przeciw” uchwale. Należy brać pod uwagę, że w przypadku uchwał głosowanych na zebraniach z reguły poprzedza je omówienie, dyskusja i wymiana poglądów. W tej sytuacji osoba niezawiadomiona o zebraniu nie dość, że nie ma możliwości oddania głosu, to nie ma również możliwości zabrania głosu przed aktem głosowania, a tym samym przekonania pozostałych właścicieli do swojego stanowiska. W przypadku uchwał głosowanych w drodze indywidualnego zbierania głosów nie ma debaty, nie ma więc możliwości bezpośredniego wpłynięcia na decyzję pozostałych uprawnionych do głosowania. Stąd w tym przypadku możliwe jest proste przełożenie głosu powoda na kwestie podjęcia bądź też niepodjęcia uchwały.


Wyrok Sądu Okręgowego w Płocku z 5 lutego 2021 r., sygn. akt I C 1762/20

Oprac. PB

Przewiń do góry