Pytanie. Czy zawarcie umowy z radcą prawnym lub adwokatem o reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i wymaga podjęcia uchwały?


Odpowiedź. W zdecydowanej większości przypadków zawarcie takiej umowy nie należy do czynności przekraczającej zwykły zarząd i nie wymaga zgody wspólnoty wyrażonej w formie uchwały. Nie można jednak wykluczyć, że w konkretnej sprawie sąd zakwestionuje pełnomocnictwo bez uchwały wspólnoty.


Uzasadnienie. Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2020 r. poz. 1910, dalej: uwl) czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (art. 22 ust. 2 uwl). W art. 22 ust. 3 uwl został określony katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, lecz jest to katalog otwarty, czyli zawierający tylko przykładowe czynności. W katalogu tym nie zostały zamieszczone informacje dotyczące zawarcia umowy z radcą prawnym lub adwokatem (pełnomocnikiem procesowym), dlatego warto zapoznać się z orzecznictwem w tym zakresie.

Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z 14 września 2021 r. (sygn. akt I ACa 353/20), udzielenie pełnomocnictwa procesowego do reprezentowania wspólnoty nie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd w rozumieniu art. 22 ust. 2 i 3 uwl. Umocowanie zarządu wspólnoty do jej reprezentowania, a co za tym idzie ustanawiania pełnomocnika wynika wprost z art. 21 ust. 1 uwl.

Podobnie wypowiedział się Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 22 stycznia 2020 r. (sygn. akt I ACa 552/19), który stwierdził, że udzielenie pełnomocnictwa procesowego radcy prawnemu lub adwokatowi stanowi czynność zwykłego zarządu, które to pojęcie obejmuje podejmowanie czynności związanych z bieżącym administrowaniem nieruchomością, zarówno o charakterze faktycznym, jak i prawnym, mające na celu zachowanie jej w stanie niepogorszonym. Do zakresu tego pojęcia należą więc również czynności procesowe. Broniąc się przed pozwem skierowanym przeciwko wspólnocie, zarząd ma zaś nie tylko prawo, ale także obowiązek bronić interesów wspólnoty polegających na utrzymaniu w mocy już podjętych przez tę wspólnotę decyzji, co stanowi zwykły zarząd jej sprawami. Taka uchwała nie jest wymagana także w przypadku, gdy to wspólnota występuje w procesie jako powód i dochodzi roszczeń od swego członka z tytułu zaległości w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Złożenie pozwu o wydanie nakazu zapłaty z tytułu zaległości w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej nie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd w rozumieniu art. 22 uwl.

Obecnie udzielenie pełnomocnictwa procesowego w opinii wielu sądów nie stanowi czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, niemniej jednak stanowisko to nie jest jednolite i może się zdarzyć, że w konkretnej sprawie sąd zakwestionuje pełnomocnictwo bez uchwały wspólnoty.


Mateusz Górski

Przewiń do góry