Pytanie. Czy wspólnota mieszkaniowa może wpłynąć na właściciela lokalu, który udziela korepetycji z gry na skrzypcach w swoim mieszkaniu, aby ograniczył lub zaprzestał udzielania lekcji?

Uzasadnienie. Nie ma możliwości wprowadzenia przez wspólnotę ścisłych obowiązujących bezwzględnie ograniczeń udzielania korepetycji z gry na skrzypcach czy ich zakazu. Oczywiście nie oznacza to, że właściciel może uprzykrzać życie pozostałym członkom wspólnoty. Takie dźwięki mogą być ostatecznie uznane za immisje. Najskuteczniejsze wydaje się jednak ustalanie pewnych zasad w normalnej, sąsiedzkiej rozmowie.

Odpowiedź. Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 1994 r. Nr 85 poz. 388 ze zm., dalej: uwl), właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać go w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niego w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Pojęcie porządku domowego nie zostało w uwl zdefiniowane. Przyjęło się, że chodzi tutaj o określoną treść wewnętrznego aktu wspólnoty mieszkaniowej, który może regulować zasady korzystania z nieruchomości wspólnej. Zasady porządku domowego mogą dotyczyć wielu kwestii związanych z przymusowym współfunkcjonowaniem członków wspólnoty mieszkaniowej oraz cechować się zróżnicowaną szczegółowością regulacji. W szczególności mogą normować zasady korzystania ze wspólnych pomieszczeń i urządzeń, czy też problematykę utrzymania nieruchomości wspólnej w czystości. Nie mogą jednak ingerować w sferę indywidualnej własności lokalu.

Zatem w niniejszym przypadku nie ma możliwości zakazania właścicielowi lokalu przez wspólnotę prowadzenia lekcji gry na skrzypcach, czy też nałożenia na właściciela lokalu obowiązku robienia tego w określonych godzinach.

Brak możliwości przyjęcia we wspólnocie określonych zasad porządku domowego nie skutkuje jednak tym, że właściciel lokalu może robić w lokalu wszystko, co uważa za stosowne. Zastosowanie bowiem znajduje tutaj art. 144 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm., dalej: kc), który przewiduje, że właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Art. 144 kc określa – w imię sąsiedzkich stosunków – granicę wykonywania uprawnień właściciela. W razie przekroczenia tej granicy właścicielowi nieruchomości sąsiedniej przysługuje roszczenie negatoryjne o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem (art. 222 § 2 kc). Roszczenie przewidziane w art. 144 w zw. z art. 222 § 2 kc pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, nie tylko obowiązku całkowitego zaprzestania działań stanowiących źródło immisji, ale także nałożenia na niego takich obowiązków, które doprowadzą do przywrócenia zakłóceń do granic „przeciętnej miary”, a więc dozwolonego negatywnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie. Pytanie pozostaje otwarte, czy w tym konkretnym przypadku sąd uznałby, że lekcje gry na skrzypcach są tak uciążliwe.

Dorota Bąbiak-Kowalska

Radca prawny