Przyjęcie, że po ustaleniu rzeczywistych kosztów zarządu nieruchomością wspólną, na podstawie rozliczenia finansowego za dany rok, należność z tytułu zaliczki na te koszty przekształca się w należność równą kosztom rzeczywiście poniesionym, prowadziłoby do niczym nieuzasadnionego premiowania niesolidnych dłużników – właścicieli, którzy nie płacili zaliczek. To mogłoby doprowadzić do zaprzestania płacenia zaliczek przez wszystkich właścicieli.
Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: uwl) członkowie wspólnoty zobowiązani są ponosić wydatki związane z utrzymaniem ich lokalu. Wydatki te nie stanowią kosztów zarządu nieruchomością wspólną, które to koszty także właściciele powinni ponosić w odpowiednim zakresie (art. 12 ust. 1 i 2 uwl). Nie można więc było zasadnie twierdzić, że w tej części roszczenia powodowej wspólnoty przedawniły się jako okresowe, gdyż były one rozliczane rocznie na podstawie sumy wydatków.
Co do terminów płatności należności, sąd podkreślił, że ich wymagalność nie mogła nastąpić przed rozliczeniem i jego przedstawieniem jako wezwania do zapłaty. Dlatego też odsetki od należności należały się powodowej wspólnocie zgodnie z art. 455 i art. 481 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93 ze zm., dalej: kc), należało jedynie ustalić termin, kiedy do takiego wezwania doszło. Natomiast co do obowiązku regulowania zaliczek, brak było w ocenie sądu podstaw do twierdzenia, że należności te stały się wymagalne dopiero po rocznym rozliczeniu, bo terminy ich wymagalności nadchodziły w każdym kolejnym miesiącu kalendarzowym, zgodnie art. 15 ust. 1 uwl, a więc były to świadczenia okresowe. Nie były zaś takimi te niedopłaty, które wykraczały poza sumę zaliczek z każdego roku rozliczeniowego.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazuje się, że wierzytelność z tytułu zaliczek ma charakter wierzytelności okresowej i przysługuje wspólnocie, ale nie ma żadnych podstaw prawnych do przyjęcia, że po upływie roku kalendarzowego, na który zaliczki zostały uchwalone, i po ustaleniu na podstawie rocznego sprawozdania finansowego rzeczywistych kosztów zarządu poniesionych w tym roku wierzytelność okresowa wspólnoty obejmująca niezapłacone zaliczki wygasa lub przekształca się w wierzytelność równą rzeczywiście poniesionym w tym roku kosztom zarządu. Takie przekształcenie lub wygaśnięcie wierzytelności musiałoby mieć wyraźną podstawę prawną, której brak, nie można go też domniemywać lub wyprowadzać w drodze wykładni rozszerzającej, której z oczywistych względów sprzeciwia się bezwzględnie obowiązujący charakter art. 15 ust. 1 uwl. Podstawę materialnoprawną obowiązku płacenia przez właścicieli zaliczek miesięcznych na koszty zarządu nieruchomością wspólną, a nie kwot odpowiadających kosztom zarządu rzeczywiście poniesionym w danym roku, stanowi art. 15 ust. 1 uwl w związku z art. 12 ust. 2, art. 13 ust. 1 i art. 14 uwl (wyrok Sądu Najwyższego z 8 października 2008 r., sygn. akt V CSK 133/08).
Terminy przedawnienia nie mogą być przy tym skracane ani przedłużane przez czynność prawną (art. 119 kc), a co dopiero poprzez czynność faktyczną polegającą w istocie na działaniu arytmetycznym – zsumowaniu wpływów i porównaniu ich z sumą należności z zaliczek. Przyjęcie, że po ustaleniu rzeczywistych kosztów zarządu nieruchomością wspólną, na podstawie rozliczenia finansowego za dany rok, należność z tytułu zaliczki na te koszty przekształca się w należność równą kosztom rzeczywiście poniesionym, prowadziłoby do niczym nieuzasadnionego premiowania niesolidnych dłużników – właścicieli, którzy nie płacili zaliczek, co odbywa się kosztem pozostałych właścicieli uiszczających je regularnie. To mogłoby doprowadzić do zaprzestania płacenia zaliczek przez wszystkich właścicieli, a w konsekwencji do praktycznego wyeliminowania art. 15 ust. 1 uwl, mimo jego bezwzględnego charakteru, co bez wątpienia znacznie utrudniałoby właściwy zarząd nieruchomością wspólną, a niekiedy wręcz by go uniemożliwiało. Nie dotyczy to jednak niedopłaty przewyższającej wysokość zaliczek w rozliczeniu rocznym, bo ta jest znana dopiero po dokonaniu rozliczenia i nie była wymagana w formie zaliczek.
W powodowej wspólnocie 20 lutego 2014 r. nie było żadnych środków zgromadzonych na funduszu remontowym. Nic jednak nie wskazywało na to, aby współwłaściciele byli zobowiązani do regulowania zaliczek miesięcznych na fundusz remontowy, a fakt ten potwierdzały wezwania kierowane do pozwanego z tytułu konieczności wpłat za wykonane prace. Co prawda z umowy o zarządzanie wynikało, że środki na fundusz remontowy są elementem kosztów zarządu, ale nie wykazano – co obciążało stronę pozwaną (art. 6 kc) – aby były uchwalone zaliczki na fundusz remontowy, i w jakiej wysokości. Z dokumentacji zgromadzonej w aktach sprawy nie wynikało zaś, aby takie zaliczki wspólnota uchwaliła, ponad te, które zostały wykazane w podjętych uchwałach, ale dotyczyły one bieżącego utrzymania nieruchomości i wynagrodzenia zarządu, a nie funduszu remontowego. Dlatego też w ocenie sądu wydatki na remonty, poza uiszczanymi zaliczkami na koszty zarządu, nie były objęte zaliczkami, a więc nie stanowiły świadczeń okresowych – takich zaliczek pozwani nie mieli obowiązku regulować miesięcznie. To zaś powoduje, że termin ich przedawnienia, następujący po ich oznaczeniu i wezwaniu do zapłaty (art. 455 kc), wynosił 10 lat, a od 9 lipca 2018 r. wynosi 6 lat.
Wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z 17 marca 2022 r., sygn. akt III Ca 275/21
Oprac. PB