Wspólnota działa jako pośrednik pomiędzy swoimi członkami a gminą, który ma za zadanie pobrać i przekazać gminie należną opłatę za gospodarowanie odpadami komunalnymi. Związana uchwałą gminy nie ma kompetencji, aby w stosunkach wewnętrznych z właścicielami lokali ustalać inne kryterium wyliczenia opłat za wywóz śmieci obciążających poszczególnych członków wspólnoty niż te, które wynikają z uchwały rady gminy.


Wspólnota domagała się zasądzenia od jednego z właścicieli kwoty 15.839,96 zł tytułem zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną i fundusz remontowy oraz niedopłat za zimną wodę i odprowadzanie ścieków za okres od września 2017 r. do sierpnia 2020 r., wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w płatności. Sąd wskazał, że zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: uwl) właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

W myśl art. 14 uwl na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Stosownie zaś do art. 15 ust. 1 uwl na pozwanym ciążył obowiązek regulowania opłat na rzecz wspólnoty z tytułu zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną i opłat eksploatacyjnych dotyczących jego lokalu do dnia 10. każdego miesiąca.

Biegła dokonała analizy dokumentów stanowiących podstawę faktyczną żądania wspólnoty i nie stwierdziła w materiale dowodowym żadnych informacji mogących sugerować nieprawidłowości w gospodarowaniu nieruchomością wspólną, ani też nieprawidłowości w sporządzaniu sprawozdań finansowych. Ponadto ustaliła, że sprawozdania finansowe nie zawierały żadnych nietypowych wydatków ani informacji o poniesieniu wydatków w kwotach rażąco odmiennych od podobnych nieruchomości, a uchwalone przez wspólnotę stawki zaliczek były niższe niż stawki wyliczone na podstawie rzeczywiście poniesionych kosztów.

Sąd zważył, że zarzuty pozwanego w kwestii dokonywania bezpośrednich opłat za śmieci do gminy były całkowicie nieuzasadnione. To wspólnota w okresie objętym sporem była płatnikiem i podatnikiem tej opłaty. Według art. 2 ust. 3 ustawy z 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz.U. z 1996 r. Nr 132 poz. 622) w brzmieniu obowiązującym od 1 lutego 2015 r., jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkiem wielolokalowym, w którym ustanowiono odrębną własność lokalu, obowiązki właściciela nieruchomości wspólnej oraz właściciela lokalu obciążają wspólnotę mieszkaniową albo spółdzielnię mieszkaniową. Wcześniej istniała możliwość indywidualnego rozliczania opłaty za śmieci bytowe, jednak od 2016 r. należności z tego tytułu są rozliczane przez wspólnotę mieszkaniową.

Sąd uznał, że jakkolwiek pozwany przedłożył dowody regulowania opłat na rzecz gminy, to w istocie nie wiadomo było, na jakiej podstawie uiszczał on indywidualną opłatę za wywóz śmieci. Z przepisów wynika bowiem wprost, że obowiązek uiszczania opłat z tego tytułu spoczywa na wspólnocie mieszkaniowej. Wspólnota działa jako pośrednik pomiędzy swoimi członkami a gminą, który ma za zadanie pobrać i przekazać gminie należną opłatę za gospodarowanie odpadami komunalnymi. Należało także zwrócić uwagę, że wspólnota mieszkaniowa jest związana uchwałą gminy i nie ma kompetencji, aby w stosunkach wewnętrznych z właścicielami lokali ustalać inne kryterium wyliczenia opłat za wywóz śmieci obciążających poszczególnych członków wspólnoty niż te, które wynikają z uchwały rady gminy. W ocenie sądu przeczyło to argumentacji pozwanego, że żądanie zapłaty z tego tytułu skierowane wobec niego przez powodową wspólnotę jest niezasadne. Za niezasadne sąd uznał także zarzuty pozwanego odnośnie braku obowiązku partycypacji w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej, dotyczących wykonywania osobiście przeglądów czy sprzątania nieruchomości. Zgodnie z przepisami uwl właściciel jest obowiązany płacić zaliczki na koszty zarządu, które uchwaliła wspólnota, i nie może samowolnie przekształcać ich w obowiązek zapłaty rzeczywiście poniesionych kosztów po upływie roku obrachunkowego. Samodzielne sprzątanie części klatki schodowej czy dokonywanie przeglądu instalacji nie może wywołać skutku finansowego dla wspólnoty. Sąd zważył też, że wspólnocie przysługuje uprawnienie do naliczenia odsetek z tytułu opóźnienia w płatności należnych zaliczek, co wynika wprost z treści art. 481 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93 ze zm.) – jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.


Wyrok Sądu Rejonowego w Sopocie z 8 kwietnia 2022 r., sygn. akt I C 537/20

Oprac. PB

Przewiń do góry