Rozliczanie wody w lokalach nieopomiarowanych

Ilość wody w lokalach nieopomiarowanych ustalana jest w stosunku do liczby osób zamieszkałych w tym lokalu. Jest to różnica wskazań wynikająca z sumy zużyć wskazanych przez wszystkie wodomierze w lokalach, a zużyciem wykazanym przez wodomierz główny.


Instalacja wodna w części, w jakiej służy wszystkim właścicielom, musi stanowić element współwłasności przymusowej. Jej zadaniem jest doprowadzenie mediów do wszystkich lokali, jak i odprowadzenie zużytych mediów z tych lokali. Instalacja taka stanowi funkcjonalną całość. Dlatego też wbrew stanowisku powoda nie można jej dzielić na odcinki po „obrysach poszczególnych lokali” i odcinki te traktować jako części składowe poszczególnych lokali.

Instalacja musi być wykonana i utrzymywana jako funkcjonalna całość. Ujmowanie jej jako części wspólnej nie narusza art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2020 r. poz. 532 ze zm., dalej: uwl) ani żadnego z przepisów ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16 poz. 93 ze zm.). Częścią wspólną nie są natomiast elementy końcowe instalacji, służące do odbioru mediów, takie jak grzejniki, baterie, krany, którymi każdy z właścicieli lokali może samodzielnie dysponować.

Sąd uznał, że powód nie wykazał, aby zaskarżona uchwała była sprzeczna z prawem lub umową właścicieli lokali bądź naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, lub w inny sposób naruszała interesy powoda. Zarzut, że postanowienia przyjętych uchwałą regulaminów rozliczania kosztów ciepła i wody były nieprecyzyjne, lakoniczne, naruszały ustawę, bądź umożliwiały błędy w obliczeniach nie mógł zostać uznany za wskazujący na zaistnienia przesłanek uchylenia zaskarżonej uchwały w oparciu o art. 25 ust. 1 uwl z uwagi na jego ogólnikowość i brak jakiejkolwiek popierającej go argumentacji. Regulamin rozliczania kosztów ciepła stanowił, że koszty centralnego ogrzewania budynku rozlicza się za okres 12 miesięcy, według okresu rozliczeniowego ustalonego uchwałą wspólnoty. Takie ukształtowanie okresu rozliczeniowego jest dopuszczalne i nie uniemożliwia ustalenia upływu terminu 90 dni od zakończenia okresu rozliczeniowego, w którym zarządca powinien rozliczyć rzeczywiste koszty i przychody z tytułu dostaw energii cieplnej.

W ocenie sądu nie sposób też było uznać za naruszające ustawy postanowienia regulaminu rozliczania wody stanowiące, że ilość wody w lokalach nieopomiarowanych ustalana jest w stosunku do liczby osób zamieszkałych w tym lokalu, a przez ilość zużytej wody rozumie się różnicę wskazań wynikającą z sumy zużyć wskazanych przez wszystkie wodomierze w lokalach, a zużyciem wykazanym przez wodomierz główny. Tak określone rozliczenie wody jest precyzyjne i powszechnie stosowane przez wspólnoty mieszkaniowe. Nie prowadzi do zawyżenia rachunków za zużytą wodę, a przeciwnie – służy dokładnemu rozliczeniu rachunków wystawianych wspólnocie przez przedsiębiorstwo wodociągów i kanalizacji. Zapis taki skutkuje obciążeniem właścicieli lokali opomiarowanych kosztami rzeczywiście zużytej przez nich wody, a właścicieli lokali nieopomiarowanych opłatami ryczałtowymi, których wysokość jest wyznaczana przez iloraz pozostałych kosztów zużytej wody (nieobciążających właścicieli lokali opomiarowanych) i liczbę osób zamieszkujących w lokalach nieopomiarowanych. Jest to najbardziej racjonalny sposób rozliczenia zużytej wody w lokalach nieopomiarowanych.

Nie sposób też było, zdaniem sądu, dopatrzeć się przesłanek uchylenia zaskarżonej uchwały w obowiązku uzyskania przez właściciela lokalu zgody zarządcy na zmianę usytuowania wodomierza. Wodomierz musi być usytuowany w miejscu umożliwiającym rzeczywisty pomiar zużytej wody, a zmiana jego lokalizacji wiąże się z naruszeniem plomb i koniecznością ponownego oplombowania. Uzyskanie zgody na zmianę usytuowania wodomierza zapewnia rzetelny pomiar zużytej wody i nie tylko nie narusza interesu powoda, ale przeciwnie – leży w jego interesie, ponieważ gwarantuje wspólnocie kontrolę nad właściwym pomiarem wody zużywanej w poszczególnych lokalach.


Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 23 czerwca 2020 r., sygn. akt I ACa 993/19

Oprac. PB

Przewiń do góry