Remont balkonu, nawet konieczny, stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Zgoda wszystkich współwłaścicieli, w dowolnej formie, jest więc niezbędna. Ponadto powinna zostać wyrażona jeszcze przed dokonaniem takiej czynności, na co wyraźnie wskazują przepisy Kodeksu cywilnego.
Pozwani zajmowali lokal na II piętrze, natomiast powodowie na I piętrze budynku. Jak stwierdził sąd, sporny balkon, poza tym, że przynależał do lokalu powodów, był częścią wspólną nieruchomości. Jego bariery stanowiły bowiem część elewacyjną jako element założeń architektonicznych budynku, podłoga zaś tworzyła zadaszenie dla balkonu niżej położonego. Sąd uznał, że przeprowadzenie remontu balkonu na nieruchomości wspólnej nie stanowiło w okolicznościach faktycznych sprawy czynności zachowawczej. Skoro tak, a czynność ta przekraczała zwykły zarząd nieruchomością – wymagała ona zgody wszystkich współwłaścicieli. Sąd zważył, że czynności zachowawcze stanowią metodę ochrony wspólnego prawa i nie wchodzą w zakres pojęcia „zarządu”, w związku z czym należało uznać, że działania powodów nie zmierzały do zachowania wspólnego prawa.
Czynność zachowawcza może mieć charakter zarówno czynności faktycznej, jak i prawnej. Może ją wykonywać każdy ze współwłaścicieli indywidualnie, niezależnie od innych, albo w porozumieniu z innymi współwłaścicielami. Samodzielne wykonywanie czynności zachowawczych przez współwłaściciela jest dopuszczalne w takim zakresie, jaki daje się pogodzić z korzyścią i interesem wszystkich współwłaścicieli (wyrok Sądu Najwyższego z 30 października 2013 r., sygn. akt II CSK 673/12). Czynności zachowawcze mogą polegać m.in. na naprawie rzeczy w sytuacji zagrożenia pogorszeniem jej stanu bądź utratą i każdy ze współwłaścicieli uprawniony jest do samodzielnego dokonania takich czynności.
W analizowanej sprawie remont balkonu wykonany został w 2017 r. Wcześniej było wiadome, że stan balkonu nie jest zadowalający i wymagać będzie z czasem coraz poważniejszych napraw. Powodowie podejmowali zatem czynności konserwacyjne od momentu zakupu lokalu, tj. od 2015 r., zdemontowali luźne płytki balkonowe, szukali wykonawców remontu. Przeprowadzone jednak przez powodów prace remontowe, polegające na generalnym remoncie zarówno płyty balkonowej, jak i balustrady, przekraczały zakres czynności zwykłego zarządu. Istotny był tu również stopień zagrożenia. Zdaniem sądu postawa powodów nie pozwalała na wyprowadzenie wniosku, że istniało zagrożenie znacznych rozmiarów, wynikające ze złego stanu technicznego balkonu. Stan balkonu był znany od 2015 r. i jego degradacja nie nastąpiła w sposób gwałtowny w maju 2017 r. Nieruchomość wspólna nie była zatem zagrożona w takim stopniu, aby uzasadniało to choćby przypuszczenie, że nieprzeprowadzenie remontu balkonu spowoduje niewspółmierne i nieodwracalne szkody, znacznie obniżając komfort życia mieszkańców budynku.
W ocenie sądu przeprowadzony generalny remont, który był przedmiotem sporu, oczywiście miał na celu naprawę balkonu, aby uniemożliwić przenikanie wilgoci przez posadzkę, skutkujące odpadaniem warstwy tynku ze spodu płyty balkonowej, i zmierzał do zachowania substancji budynku we właściwym stanie i polepszenia komfortu życia mieszkańców nieruchomości. Nie była to jednak czynność niezbędna. Tym bardziej nie była niezbędna wymiana balustrady balkonowej. Strona powodowa nie wykazała w toku postępowania, że stan techniczny budynku wymagał w trybie pilnym dokonania remontu.
Przechodząc do oceny prawnej sporu, sąd wskazał, że ustawodawca, nie podając definicji pojęć czynności zwykłego zarządu i przekraczających ten zarząd, pozostawił kwestie interpretacyjne doktrynie i orzecznictwu. Przyjmuje się ogólnie, że załatwianie bieżących spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy i utrzymywaniem jej w stanie niepogorszonym stanowi czynności zwykłego zarządu, pozostałe zaś należy uznać za czynności przekraczające ten zakres. Remont balkonu, nawet konieczny, stanowił czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Zgoda wszystkich współwłaścicieli, w dowolnej formie, była więc niezbędna, a ponadto powinna była zostać wyrażona jeszcze przed dokonaniem takiej czynności, na co wyraźnie wskazuje użyte w art. 199 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93 ze zm., dalej: kc). stwierdzenie, że ma ona dotyczyć „zamierzonej” czynności (wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 19 marca 2019 r., sygn. akt III ACa 48/19). Z treści dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy nie sposób było natomiast w ocenie sądu wywieść zgodę pozwanych na przeprowadzenie remontu. W szczególności zgody takiej nie stanowiło oświadczenie powoda zawarte w wiadomości e-mail, że balkon, z wyjątkiem jego posadzki, stanowi część wspólną, więc i jego finansowanie jest wspólne. Powodowie nie przedstawili również pozwanym szacowanego kosztu oraz zakresu prac remontowych. Umowa na wykonanie prac remontowych zawarta została przez powodów w przeddzień ich rozpoczęcia, co oznaczało, że pozwani nie mieliby nawet czasu na przeanalizowanie tej kwestii i udzielenie wiążącej odpowiedzi. Stąd też dopatrywanie się w postawie pozwanych milczącej zgody uznać należało za całkowicie nieuprawnione. Co więcej, pozwani szczegółowo wskazywali, na jakie remonty nieruchomości wspólnych wyrażają zgodę (dach, kominy). Odnośnie balkonu brak było takiego oświadczenia. Zatem, zgodnie z art. 199 kc, w braku zgody współwłaścicieli na dokonanie czynności przekraczających zwykły zarząd współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogli żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeka, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Innymi słowy, zgoda pozostałych współwłaścicieli powinna być wyraźna, a nie dorozumiana. Mając na uwadze powyższe, na podstawie art. 199 kc oraz art. 209 kc a contrario powództwo podlegało oddaleniu, bowiem czynności podjęte przez powodów przekraczały zakres zwykłego zarządu, pozostali współwłaściciele nie wyrazili na nie zgody, a czynności te nie spełniały kryteriów czynności zachowawczych.
Wyrok Sądu Rejonowego w Gdyni z 28 października 2021 r., sygn. akt I C 3091/20
Oprac. BP