Czynność zwykłego zarządu w małej wspólnocie

Sąd uznał, że adaptacja budynku gospodarczego na budynek mieszkalny stanowiła czynność przekraczającą zwykły zarząd, ale podkreślił przy tym, że nie była to czynność prawna, a czynność faktyczna na nieruchomości (rozbudowa, remont) – poczynienie nakładów. Taką czynnością było również postawienie płotu. Konsekwencją tego była konieczność przyjęcia, że do dokonania tych czynności potrzebna była zgoda wszystkich współwłaścicieli.


Powódki domagały się ochrony na podstawie art. 222 § 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93 ze zm., dalej: kc) w związku z art. 206 kc, powołując się na fakt, że jako współwłaścicielki nieruchomości nie wyrażały zgody na poczynione zmiany. Stosownie do art. 201 kc do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Zgodnie zaś z art. 199 kc do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Powódki twierdziły, że czynności dokonane przez pozwanego na nieruchomości były czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu. Spośród czynności składających się na zarząd wyróżnia się czynności faktyczne (najczęściej związane z eksploatacją i remontami rzeczy), czynności prawne (zawarcie umów związanych z rzeczą, w tym wynajęcie lub wydzierżawienie rzeczy), a także czynności o charakterze urzędowym (podejmowane przez współwłaścicieli w postępowaniu przed właściwymi organami, jak np. złożenie wniosku o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości, wniosku o ustalenie warunków zabudowy czy wniosku o pozwolenie na budowę) dotyczące gospodarowania rzeczą wspólną. Niewątpliwie do takich czynności należy także zaliczyć rozporządzanie rzeczą wspólną, co wynika wprost z komentowanego art. 199 kc. Ocenę, czy dana czynności mieści się w ramach zwykłego zarządu, czy przekracza ten zakres, należy podejmować, mając na względzie konkretne okoliczności danej sprawy. Przy czym przykładowo jako czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wskazuje się: ustanowienie służebności przesyłu, zmianę przeznaczenia lub przebudowę pomieszczenia wspólnego, nadbudowę kondygnacji nad budynkiem stanowiącym przedmiot współwłasności, wzniesienie stałego obiektu budowlanego na nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, zawarcie umowy użyczenia lokalu, o ile współwłaściciel nie korzysta wyłącznie z tego lokalu na podstawie podziału quoad usum, usunięcie drzewa ze wspólnej nieruchomości, budowę stacji transformatorowej na wspólnym gruncie czy też wyrażenie zgody na sprzedaż napojów alkoholowych we wspólnej nieruchomości.

W świetle powyższego sąd uznał, że adaptacja budynku gospodarczego na budynek mieszkalny stanowiła czynność przekraczającą zwykły zarząd, ale podkreślił przy tym, że nie była to czynność prawna, a czynność faktyczna na nieruchomości (rozbudowa, remont) – poczynienie nakładów. Taką czynnością było również postawienie płotu. Konsekwencją powyższego była konieczność przyjęcia, że do dokonania tych czynności potrzebna była zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jak wynikało z materiału dowodowego, na postawienie płotu nie było zgody powódek, natomiast na adaptację budynku taka zgoda była. Mając na względzie argumenty przedstawiane przez stronę powodową, sąd rozważył, jakie warunki musiała spełniać zgoda powódek, aby można ją było uznać za ważną.

Zdaniem powódek zgoda ta musiała zostać wyrażona w formie pisemnej przed podjęciem decyzji o przebudowie. Sąd nie podzielił tego zapatrywania, wskazując, że adaptacja pomieszczeń gospodarczych nie jest czynnością prawną, a czynnością faktyczną. Należało też zwrócić uwagę, że działania pozwanego zmierzały do zmiany substancji i przeznaczenia budynku, ale w rozumieniu przepisów prawa cywilnego nie doszło do wywołania skutków w sferze prawa w sensie nawiązania, przekształcenia lub rozwiązania stosunku prawnego. Ponadto należało zdaniem sądu rozdzielić dwa aspekty zarządu nieruchomością wspólną. Pierwszy aspekt – zewnętrzny, charakteryzuje się w reprezentacji współwłaścicieli rzeczy w stosunkach z innymi podmiotami. W takim zakresie zawarcie umów dotyczących nieruchomości np. wydzierżawienie jej, ustanowienie służebności przesyłu czy drogi koniecznej wymagałoby uprzedniej, i co najmniej pisemnej – w zależności od charakteru czynności prawnej – zgody wszystkich współwłaścicieli. Natomiast w aspekcie wewnętrznym można rozróżnić zarządzanie sprawami nieruchomości, w którym współwłaściciele nie składają oświadczeń woli dotyczących nieruchomości podmiotom spoza zarządu nieruchomością. Biorąc to pod uwagę, sąd orzekł, że w opisywanej sprawie pozwany, który nie zawierał z nikim umów i nie składał oświadczeń woli dotyczących nieruchomości, nie potrzebował pisemnych zgód pozostałych współwłaścicielek, wystarczyła tu zgoda ustna (a nawet dorozumiana).


Wyrok Sądu Rejonowego dla Łodzi-Widzewa w Łodzi z 23 grudnia 2021 r., sygn. akt VIII C 801/20

Oprac. PB

Przewiń do góry