W obliczu rosnącej inflacji oraz zmian podatkowych coraz więcej wspólnot mieszkaniowych szuka oszczędności. Nie wszystkie jednak wydatki da się ograniczyć. Szczególnie gdy budżet jest dobrze skalkulowany. Dlatego warto szukać nie tylko oszczędności, ale również zysków, czyli tzw. pożytków. Takich miejsc w każdej wspólnocie jest co najmniej kilka.
Rozważania na temat poszukiwania pożytków z nieruchomości należy zacząć od dokładnego zdefiniowania, czym one właściwie są. Termin pożytek, raczej rzadko używany w języku potocznym, w słowniku języka polskiego jest opisany jako korzyść płynąca z jakichś działań lub sytuacji, jak też korzyść uzyskana z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem.
W ustawie z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, dalej: kc) uregulowano kwestię pożytków z rzeczy. Można je najkrócej zdefiniować jako dochody, które przynosi rzecz. Rzeczą z kolei „są tylko przedmioty materialne” (art. 54 kc). Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 30 marca 2016 r. (sygn. akt I ACa 866/15) „każda rzecz potencjalnie może przynosić pożytki, jeśli stanie się przedmiotem dalszych umów o odpłatne z niej korzystanie”.
Pokrycie wydatków
Mając na uwadze powyższe, możemy rozpocząć nasze rozważania nad pożytkami z nieruchomości wspólnej, o których ustawodawca wspomina w art. 12 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2020 r. poz. 1910, dalej: uwl). Zgodnie z przywołanym przepisem pożytki z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Zatem pożytki z nieruchomości wspólnej stanowią przychody z najmu lub innego odpłatnego stosunku prawnego gruntu i/lub budynku.
Grunt może przysporzyć pożytki w postaci opłaty za najem pod reklamy w formie pylonów reklamowych, billboardów czy tablic reklamowych. Innymi sposobami generowania pożytków z gruntu jest jego najem lub dzierżawa pod odnawialne źródła energii (OZE), takie jak farmy fotowoltaiczne czy turbiny wiatrowe. Należy też wspomnieć o możliwości czerpania pożytków z gruntu przeznaczonego pod stacje przekaźnikowe telewizji naziemnej czy telefonii komórkowej. Jeszcze innym źródłem pożytków z gruntu lub jego części może być płatny parking samochodowy, miejsca do szybkiego ładowania pojazdów elektrycznych czy drobne usługi takie jak ogródki sezonowe przy lokalach gastronomicznych.
Wykorzystanie elewacji i dachu
Budynek może być źródłem szeregu innych pożytków. Podobnie jak dla gruntu, w budynku, a dokładnie na dachu czy elewacji, można wygospodarować powierzchnie pod płatną reklamę. Osobami, które zainteresują się wykorzystaniem tych powierzchni, mogą być mieszkańcy prowadzący działalność w swoich lokalach lub firmy prowadzące działalność gospodarczą m.in. w lokalach użytkowych. Niejednokrotnie już na etapie budowy wykonawca przygotowuje profesjonalne wsporniki mocowania pod szyldy reklamowe nad wejściami lub witrynami lokali. Zdarza się, że deweloper już na etapie sprzedaży, poza prawem własności lokalu użytkowego, przenosi też prawo do korzystania z zaprojektowanej powierzchni reklamowej na rzecz członków wspólnoty. Ostatnio coraz częściej można spotkać się z wykorzystywaniem balustrad balkonowych jako miejsca montażu banerów reklamowych lub małych paneli fotowoltaicznych. Takie pomysły rodzą wiele niejasności związanych z tym, komu przysługuje do tego prawo i czy nie stanowi to naruszenia prawa innych (np. prawa autorskiego projektanta).
Dach można wykorzystać (jeżeli umożliwia to jego konstrukcja) pod instalację fotowoltaiczną czy turbinę wiatrową. Jednak najczęściej pożytkiem w tej sytuacji nie jest czynsz najmu, a własne źródło energii elektrycznej zasilającej część wspólną nieruchomości (obniżone rachunki za energię elektryczną). Inną formą generowania pożytków z nieruchomości związanej z dachem jest jego wykorzystanie do odpłatnej instalacji nadajników GSM. Przy tym pożytku należy zwrócić uwagę, że badania naukowe wskazują na bezpieczeństwo ich użytkowania i brak wpływu na zdrowie ludzi, nie mniej jednak mieszkańcy obawiają się natężenia pola elektromagnetycznego w bliskiej odległości. W niektórych, skrajnych przypadkach montaż nadajnika GSM czy stacji bazowej kończy się sądowym wnioskiem (z powództwa sąsiednich nieruchomości) o usunięcie urządzenia.
Inną formą pożytku związanego z dachem jest zmiana częściowa sposobu jego użytkowania, np. na dodatkowy taras (lub zwiększenie powierzchni istniejącego już tarasu znajdującego się na dachu), czy budowa ogrodu zimowego. Spotkałem się z rozwiązaniem, w którym właściciel lokalu nadbudował dach o szklaną konstrukcję, która stanowi bardzo dobrze oświetloną pracownię artystyczną. Realizacja ta zwiększyła atrakcyjność użytkowania lokali, jak również stanowiła źródło pożytków z nieruchomości.
Dodatkowe pomieszczenie
Innym źródłem pożytku może być poddasze. Gdy jest ono wysokie, może stanowić podstawę do wygospodarowania dodatkowego oddzielnego lokalu mieszkalnego, który może zostać sprzedany. Czasami w starszych budynkach (zwłaszcza przedwojennych) na poddaszu znajdowały się suszarnie. Właściciele lokali z konkretnej klatki schodowej mogli w ten sposób korzystać z tej przestrzeni. Ze względu na zachodzące zmiany kulturowe i społeczne przestrzenie te nie są już wykorzystywane (lub są wykorzystywane sporadycznie) i mogą stanowić wyjątkowe pożytki. Często właściciele lokali znajdującymi się pod takim poddaszem dążą do jej zakupu, aby zrealizować zamierzenie o budowie lokalu dwupoziomowego. Z inną sytuacją mamy do czynienia w przypadku poddaszy niskich. Wtedy właściciele lokali dążą do zagospodarowania przestrzeni w celu zwiększenia kubatury swojego lokalu. Gdy wysokość spełnia ich oczekiwania, budują antresole w swoich lokalach. Zagospodarowanie tej dodatkowej przestrzeni powinno być pożytkiem z nieruchomości, choć często jest to trudne do wytłumaczenia beneficjentom tej przebudowy.
Bardzo częstym przypadkiem generowania pożytków z nieruchomości są wszelakiego rodzaju zabudowy części komunikacyjnych budynku, takie jak klatki schodowe czy korytarz. Warunki takiej zabudowy mogą być bardzo różne. Wiele zależy tu od istniejących warunków i realnej oceny możliwości zabudowy w taki sposób, by części komunikacyjne nadal mogły pełnić przypisane im funkcje, szczególnie związane z prawidłową komunikacją oraz bezpieczną i skuteczną ewakuacją. Podobnie ma się sprawa zabudowy wnęk i zaułków.
Jeszcze innym miejscem potencjalnie generującym pożytki mogą być pomieszczenia zlokalizowane w piwnicach. Na tej najniższej, całkowicie lub częściowo podziemnej kondygnacji budynku poza pomieszczeniami przynależnymi do lokali często znajdują się pomieszczenia o bardzo różnym przeznaczeniu (obecnie bez zastosowania). Mam tu na myśli wszelkiego rodzaju pomieszczenia budowane ze względu na ochronę cywilną ludności. Obecnie pomieszczenia te mogą, po wykonaniu prac adaptacyjno-remontowych, stanowić kolejne źródło pożytków. W jednym z budynków z tzw. starego budownictwa wspólnota odzyskane pomieszczenia wykorzystała na potrzeby własne (biuro wspólnoty, pomieszczenie socjalne, nowy węzeł c.o.) oraz na najem.
Maksymalne wykorzystanie przestrzeni
Obecne budownictwo charakteryzuje się maksymalnym wykorzystaniem powierzchni do celów sprzedażowych, a jednocześnie w sposób minimalny spełniając wymogi formalno-prawne. Dlatego też w garażu podziemnym wytyczane stanowiska postojowe są o minimalnych, dopuszczonych prawem wymiarach. Podobna sytuacja dotyczy komórek lokatorskich. Mieszkańcy samowolnie wykorzystują części wspólne w garażu jako miejsca postojowe dla swoich jednośladów, czy też do montażu szaf garażowych. Każdy metr kwadratowy tak zajętej powierzchni w części wspólnej nieruchomości powinien stanowić dodatkowy pożytek.
Każda z nieruchomości ma swoje indywidualne cechy i walory, które w mniejszym lub większym zakresie można wykorzystać do generowania pożytków. Przedstawione powyżej potencjalne źródła pożytków nie wyczerpują całego spektrum możliwości w tym zakresie. Zawsze w poszukiwaniu pożytków należy pamiętać, że zgodnie z art. 12 ust. 1 uwl. właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Jednocześnie jest obowiązany korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra, co wnika z regulacji art. 13 ust. 1 uwl. Nieuprawnione zajęcie części wspólnej jest sprzeczne z tym obowiązkiem.
Jerzy Śmietanka
dyrektor zarządzający
Lux DOM
Jacek Janas
zarządca nieruchomości, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
Wszystko zależy, czy się szuka oszczędności dla ludzi czy dla wspólnot, bo wbrew pozorom to nie to samo. Jeżeli chodzi o ludzi to zawsze można robić oszczędności, poczynając od termomodernizacji po wymianę instalacji, żeby ludzie mniej zużywali gazu w sezonie jesienno-zimowym. Takie inwestycje mogą znacznie obniżyć ceny opłat, ale z punktu widzenia wspólnoty nie ma to znaczenia. Trzeba jednak pamiętać, że wspólnota nie jest od oszczędzania czy generowania zysków, ale do sprawnego zbierania pieniędzy i rozsądnego nimi zarządzania. Wspólnoty są od tego, żeby dobrze obsługiwać swoich członków, w związku z czym nie bardzo jest tu pole dla oszczędności. Chęć zmniejszania kosztów bieżących może być pułapką bo jeśli dziś nie zapłacę złotówki, to jutro zapłacę trzy złote, np. jeżeli zauważę plamę na suficie, mogę zatrudnić kogoś, kto to naprawi za dwa tysiące złotych albo udaję, że tego nie widzę i za rok to już będzie pół ściany do zrobienia, czyli już 5 tys. albo 10 tys. do wydania. Można więc powiedzieć, że oszczędności w obsłudze mieszkańców to pułapka.
To samo jeżeli chodzi o kwestię obsługi bieżącej typu sprzątanie czy konserwacja. Jeśli np. zrezygnujemy z przycinania zieleni, z codziennego sprzątania na rzecz czyszczenia przestrzeni co dwa dni, zawsze się to odbędzie kosztem jakości. Ludzie nie zwrócą uwagi na nieznacznie niższe opłaty, ale na to, że wchodząc do klatki schodowej widzą brudne podłogi. To samo dotyczy firm administracyjnych. Możemy wynająć tańszą firmę mającą nieodpowiednią liczbę administratorów gdzie każdy administrator obsługuje np. 15 wspólnot, w związku z czym u nas będzie się zjawiał raz na miesiąc i w przypadku większych awarii.
Istotą wspólnoty mieszkaniowej nie jest generowanie zysków. Jeżeli by tak było, to wspólnota grałaby funduszem remontowym na giełdzie i mogłaby być inwestorem. Istotą wspólnoty jest sprawne zbieranie od mieszkańców pieniędzy i rozsądne wydawanie na ustalone potrzeby. Wspólnota może generować zyski związane z reklamami, stacjami telefonii komórkowej na dachu budynków, ewentualną służebnością czy wynajem pomieszczeń, ale to też nie jest takie oczywiste. Szczególnie w sprawie wynajmu trzeba bardzo uważać, bo jeżeli np. wspólnota posiada parking i będzie chciała na nim zarabiać, może to denerwować jej członków, ponieważ prawdopodobnie to oni będą chcieli parkować tam swoje samochody, czyli będą zmuszeni dodatkowo płacić. To samo dotyczy wynajmowania piwnic, strychów czy innych pomieszczeń.
Agata Brzezińska
zarządca nieruchomości, v-ce dyrektor ds. zarządzania nieruchomościami Ecodomum
Dziś najbardziej popularną formą oszczędności są poszukiwania alternatywnych źródeł energii elektrycznej jak i cieplnej. O ile instalacje fotowoltaiczne produkujące prąd na potrzeby części wspólnych nieruchomości są dość powszechne, to zapomina się, że kolektory słoneczne mogą stanowić alternatywne lub wspomagające źródło pozyskiwania ciepła, choćby na podgrzanie centralnej ciepłej wody. Poza trochę już zapomnianą termomodernizacją budynków, która polega w głównej mierze na wyeliminowaniu strat ciepła poprzez ocieplanie elewacji, wymianę okien itp., coraz bardziej popularne staje się wykorzystywanie efektywnego zarządzania energią cieplną poprzez system BES (Building Energy Services) w przypadku posiadania na nieruchomości ciepła systemowego. Przy wprowadzeniu systemu można też zrównoważyć temperaturę w sieci wewnętrznej ciepłej wody i uzyskać oszczędności ciepła, jak i zużycia samej wody. Fakt wprowadzenia w 2021 r. w Warszawie naliczania opłat śmieciowych proporcjonalnie do zużycia wody, niewątpliwie spowodował jej oszczędność w gospodarstwach domowych, co możemy zaobserwować wykonując rozliczenia indywidualnych zużyć w lokalach na koniec 2021 r.
Dodatkowo wspólnoty coraz chętniej inwestują w zbiorniki do magazynowania wody deszczowej i zużywania jej do podlewania roślin. Innym źródłem oszczędności może być również montaż baterii kompensacyjnych do zredukowania ilości zużywanej mocy biernej oraz przejście z oświetlenia tradycyjnego na LED. Niewątpliwie dobrą drogą jest edukacja właścicieli pod kątem oszczędności, które mogą wprowadzić sami w swoich lokalach np. zakręcać kran przy myciu zębów, czy wietrzyć mieszkanie przy zakręconych zaworach termostatycznych kaloryferów.
Natomiast najbardziej popularnym sposobem pozyskania dodatkowych środków finansowych jest wynajem części wspólnych, niestety nie wszystkie nieruchomości je posiadają. Nieruchomość zlokalizowana w dobrym punkcie miasta może wynająć również część elewacji lub ogrodzenia pod reklamy. Współpraca z firmami telekomunikacyjnymi może pozwolić również na wynajem dachu pod antenę. Można też postawić w granicy nieruchomości paczkomat, pralniomat lub bankomat.