Pytanie. Czy zawarcie umowy najmu terenu na prowadzenie tymczasowego ogródka gastronomicznego należącego do wspólnoty mieszkaniowej stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd?
Odpowiedź. Zawarcie umowy najmu terenu na prowadzenie tymczasowego ogródka gastronomicznego należącego do wspólnoty mieszkaniowej nie stanowi czynności przekraczającej zwykły zarząd.
Uzasadnienie. Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2020 r. poz. 1910, dalej: uwl) czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (art. 22 ust. 2 uwl). W artykule 22 ust. 3 uwl został określony katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, lecz jest to katalog otwarty, czyli zawierający tylko przykładowe wyliczenie czynności. W przepisie tym nie zostało wyszczególnione zawarcie jakiejkolwiek umowy, a w szczególności już umowy najmu, dlatego aby odpowiedzieć na powyższe pytanie, należy zapoznać się z orzecznictwem w tym zakresie.
Za czynności zwykłego zarządu uznać można czynności związane z utrzymaniem rzeczy w dotychczasowym stanie oraz zarządzanie nią dla umożliwienia korzystania z niej i pobierania pożytków. Będą to zarówno wszelkie czynności związane z normalnym funkcjonowaniem budynku i jego eksploatacją, pobieraniem pożytków (w szczególności cywilnych) i dochodów, drobniejszymi remontami i konserwacją, szeroko rozumianą ochroną wspólnego prawa (uchwała Sądu Najwyższego z 18 października 2013 r., sygn. akt III CZP 42/13). Jak zauważył Sąd Najwyższy (uchwała w składzie siedmiu sędziów z 25 marca 1994 r., sygn. akt III CZP 182/93), zmiany następujące w stosunkach społeczno-gospodarczych, a zwłaszcza rozszerzająca się sfera prywatnej działalności gospodarczej, mają wpływ na rozszerzanie zakresu czynności objętych pojęciem zwykłego zarządu i na jego elastyczne rozumienie. Dlatego też to, co jeszcze jakiś czas temu zdawać się mogło czynnością przekraczającą zwykły zarząd, ze względu na zmiany gospodarcze taką czynnością nie musi już być. Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 24 października 2013 r. (sygn. akt I ACa 835/23), decyzja w zakresie czasowego zajęcia części nieruchomości wspólnej, w szczególności klatki schodowej i okolic wejścia do budynku (klatki schodowej) i wejścia do lokalu w budynku, jest czynnością zwykłego zarządu, którą ma prawo podejmować zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Chodzi bowiem o bieżące rozstrzygnięcie związane z korzystaniem ze wspólnej nieruchomości. Biorąc pod uwagę powyższe orzecznictwo, stwierdzić można, że zawarcie umowy najmu terenu na prowadzenie tymczasowego ogródka gastronomicznego należącego do wspólnoty mieszkaniowej nie stanowi czynności przekraczającej zwykły zarząd.
Mateusz Górski
fot. Pixabay