Wspólnota nie jest uprawniona do podejmowania uchwał nie odnoszących się do kwestii związanych z zarządem nieruchomością wspólną, ale do przedmiotu współwłasności w znaczeniu prawnorzeczowym. Nie zmienia tego fakt, że np. w pomieszczeniu garażowym znajdują się elementy konstrukcji budynku oraz infrastruktury technicznej, które mogłyby nadawać lokalowi cechy nieruchomości wspólnej.
Przyjęta w ocenianej przez sąd uchwale reguła udziału członków wspólnoty w funduszu celowym, z którego miały być sfinansowane koszty monitoringu, polegająca na obciążeniu każdego z właścicieli lokali taką samą kwotą, ustalaną jako pochodna nie udziału w nieruchomości wspólnej, ale samego faktu dysponowania prawem własności do lokalu, została uznana przez sąd za rażąco sprzeczną z art. 12 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: uwl), a w szczególności z regulacją ustępu 2 tego przepisu. Wynikająca z tego przepisu zasada, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do udziałów w niej ma charakter bezwzględny, a jedyne odstępstwo od niej może, zgodnie z ust. 3 art. 12 uwl, dotyczyć jedynie właścicieli lokali użytkowych, i to tylko wówczas, jeżeli jest ono usprawiedliwione takim sposobem korzystania z tych lokali, który zwiększa koszt utrzymania nieruchomości wspólnej.
Również w kolejnej uchwale wspólnota zastosowała dla określenia wymiaru obowiązku finansowego nałożonego na swoich członków, na potrzeby wykonania monitoringu w pomieszczeniach garażowych, to samo kryterium – dysponowania tytułem właścicielskim do lokalu mieszkalnego lub użytkowego. Już z tej przyczyny uchwała, jako niezgodna z art. 12 uwl, została przez sąd uchylona. Sąd jednak zwrócił także uwagę, że pomieszczenie, w których monitoring miał być zainstalowany, miało status odrębnego lokalu o przeznaczeniu niemieszkalnym, w którym sama wspólnota miała udział jako współwłaściciel wraz z ponad stu pięćdziesięcioma osobami mającymi taki sam jak ona status.
Wspólnota nie jest uprawniona do podejmowania uchwał nie odnoszących się do kwestii związanych z zarządem nieruchomością wspólną, ale do przedmiotu współwłasności w znaczeniu prawnorzeczowym. Wobec tego uchwała ta również została uznana przez sąd za niezgodną z prawem (art. 22 ust. 3 uwl), skoro dotyczyła przedmiotu pozostającego poza kompetencjami uchwałodawczymi wspólnoty. Nie zmieniły takiej oceny zawarte w apelacji twierdzenia pozwanej wspólnoty, zgodnie z którymi w pomieszczeniu garażowym znajdowały się także elementy konstrukcji budynku oraz infrastruktury technicznej, które miałyby, zdaniem skarżącej, nadawać lokalowi cechy nieruchomości wspólnej. Decydujący był bowiem w ocenie sądu status tego pomieszczenia jako odrębnego przedmiotu własności (współwłasności w częściach ułamkowych), co wynikało z treści wpisów w odrębnie dla niego prowadzonej księdze wieczystej. Sąd odrzucił także całkowicie argumentację pozwanej wspólnoty, zgodnie z którą kryterium ustalenia wysokości opłat na fundusz celowy do metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokalu, zamiast wymaganego ustawowo udziału obciążonego świadczeniem właściciela takiego lokalu w nieruchomości wspólnej, nie naruszało prawa, ponieważ w związku z treścią art. 3 ust. 3 uwl – metraż lokalu i udział (a w konsekwencji kryteria) to pojęcia tożsame.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 13 października 2022 r., sygn. akt I ACa 126/21
Oprac. PB