Pytanie. Podpisaliśmy umowę dzierżawy pomieszczenia na stację trafo. Pomieszczenie należy do części wspólnej wspólnoty. Stacja trafo obsługuje co najmniej cztery budynki niebędące własnością wspólnoty. Urządzenia znajdujące się w pomieszczeniu należą do firm, pomieszczenie zaś należy do nas. Zarobione pieniądze przeznaczamy na utrzymanie wspólnoty. Czy powinniśmy odprowadzać od nich podatek CIT?
Odpowiedź. W analizowanej sprawie należy stwierdzić, że dochody osiągnięte z tytułu dzierżawy pomieszczenia na stację trafo, wykorzystywanego w ramach działalności gospodarczej, nie są objęte zwolnieniem wynikającym z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT w zakresie dotyczącym obsługi czterech budynków niebędących własnością wspólnoty, ponieważ nie można uznać, że zostały osiągnięte z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.
Uzasadnienie. Zawarta umowa dzierżawy służy mieszkańcom wspólnoty wyłącznie w zakresie, w jakim to oni są obsługiwani przez stację trafo, ponieważ jest ona niezbędna do prawidłowego korzystania z zasobów mieszkaniowych. Natomiast obsługa budynków niebędących własnością wspólnoty nie jest objęta zwolnieniem przedmiotowym określonym w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 1992 r. Nr 21 poz. 86, dalej: ustawa o CIT), gdyż nie pozostaje w związku z podstawowym celem wspólnot mieszkaniowych, którym jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin. Skutkiem zawartej umowy jest udostępnienie pomieszczenia na stację trafo podmiotowi gospodarczemu na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Tym samym dochód z tego tytułu, w zakresie obsługi budynków niebędących własnością wspólnoty, nie stanowi dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i podlega opodatkowaniu. Bez znaczenia w tej sytuacji jest przeznaczenie przez wspólnotę całości dochodów na cele związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Przez gospodarkę zasobami mieszkaniowymi należy zrozumieć całość działań mających na celu prawidłowe gospodarowanie substancją mieszkaniową znajdującą się w budynku mieszkalnym, w tym przede wszystkim lokale mieszkaniowe, które w pierwszej kolejności służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, a ich utrzymanie mieści się w gospodarowaniu zasobami mieszkaniowymi. Przychód, jaki wspólnota uzyska z tytułu otrzymanej kwoty w związku z zawartą umową o dzierżawę, nie stanowi przychodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części dotyczącej obsługi budynków niebędących własnością wspólnoty, ponieważ nie jest on wynikiem prowadzonej gospodarki tymi zasobami. Tym samym powstały z tego tytułu dochód – jako pochodzący z innego źródła niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi – nie może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT i podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o CIT. Bez znaczenia pozostaje w takim przypadku cel przeznaczenia tego dochodu. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 18 czerwca 2015 r. (sygn. akt II FSK 1025/13), wszelkie usługi na rzecz podmiotów niebędących członkami spółdzielni mieszkaniowej, w tym także wynajmowanie garaży, pozostają bez związku z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych członków oraz ich rodzin i nie stanowią gospodarki zasobami mieszkaniowymi w rozumieniu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, ma to również zastosowanie w przypadku wspólnot mieszkaniowych.
Marcin Szymankiewicz
doradca podatkowy