Elewacja stanowi element nieruchomości wspólnej. Czy wspólnota zawsze musi wyrazić zgodę na zainstalowanie na niej reklamy lub urządzenia chłodniczego?
W doktrynie i judykaturze jednolicie przyjmuje się, że umieszczenie reklamy bądź szyldu na elewacji budynku wykracza poza normalne przeznaczenie tej części nieruchomości wspólnej, także wówczas, gdy dane oznaczenie jest związane z działalnością gospodarczą prowadzoną w lokalu użytkowym położonym w budynku wspólnoty mieszkaniowej – czy to przez członka wspólnoty, czy przez najemcę lub dzierżawcę lokalu. Umieszczenie na elewacji szyldu (reklamy działalności gospodarczej członka wspólnoty) wykracza poza zakres korzystania z części wspólnej nieruchomości w ramach przysługującego właścicielowi lokalu udziału. Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2019 r. poz. 737 ze zm., dalej: uwl), zachowując wynikające z art. 140 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93 ze zm., dalej: kc) prawo do wyłącznego korzystania z własności indywidualnej (z lokalu), każdy właściciel zostaje ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności w ten sposób, że nie może z niej korzystać wyłącznie dla swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać (korzystać razem z innymi – art. 206 kc). Zajęcie części elewacji budynku przez właściciela danego lokalu oznacza, że z powierzchni tej nie mogą korzystać pozostali członkowie wspólnoty. Nie ma przy tym znaczenia to, czy wykorzystywana powierzchnia reklamowa mieści się na części ścian otaczającej lokal stanowiący własność danego członka wspólnoty, czy też nie – skoro cała elewacja stanowi element nieruchomości wspólnej. Określenie przez wspólnotę zasad korzystania z części wspólnych budynku należy kwalifikować jako uchwałę w przedmiocie zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, na zasadzie art. 22 ust. 3 pkt 4 uwl.
W uchwale będącej przedmiotem zaskarżenia w przedmiotowej sprawie zezwolono właścicielom lokalu usługowego na nieodpłatne zajęcie części wspólnej poprzez montaż urządzeń chłodniczych oraz szyldów i oznakowania zewnętrznego w witrynach okiennych. Sąd uznał, że podniesiony w pozwie zarzut naruszenia art. 22 ust. 2 uwl był bezzasadny, skoro pozwana wspólnota zgodnie z tym przepisem podjęła uchwałę dotyczącą podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu.
Wbrew zarzutom powódki przy podjęciu uchwały nie doszło też do uchybień formalnych. Uchwała została podjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów (art. 23 ust. 1 uwl). Decyzję w tym zakresie podjął zarząd. Okoliczność, że samo zbieranie głosów przeprowadziła osoba spoza zarządu, upoważniona jednak przez zarząd do tej czynności, nie stanowiło w ocenie sądu naruszenia przepisów ustawy. Sąd zaznaczył, że w orzecznictwie rozważany był problem, jakie są skutki sytuacji, w której indywidualne zbieranie głosów zarządziła osoba nieuprawniona (np. właściciel lokalu niebędący członkiem zarządu), co zresztą w przedmiotowej sprawie nie miało miejsca. Nawet wówczas jednak uchybienie tego rodzaju może być podstawą do uchylenia uchwały tylko wówczas, gdyby zostało wykazane, że mogło mieć wpływ na jej treść. Wbrew twierdzeniom powódki uchwała nie miała też charakteru blankietowego. Odnosiła się ona do właścicieli lokalu użytkowego, co prawda bez podania ich nazwisk, co jednak nie oznaczało, że nie była ona zindywidualizowana, czy też mogła budzić wątpliwości co do tego, komu konkretnie udzielono zgody na montaż urządzeń chłodniczych oraz szyldów.
Sąd nie dostrzegł też, aby uchwała naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszała interesy członków wspólnoty, w tym powódki (art. 25 ust. 1 uwl). Sąd zaznaczył, że właściciele lokali użytkowych mają prawo oznaczyć swój lokal poprzez umieszczenie szyldu z nazwą firmy, pod którą działają. Również montaż urządzeń chłodniczych niezbędnych do prawidłowego użytkowania lokalu nie może budzić wątpliwości. Odnośnie natomiast wyrażenia zgody na bezpłatne korzystanie z powierzchni wspólnych, należało zauważyć, że wskazana na szkicach powierzchnia nie była duża, a szyld i urządzenia miały być umieszczone bezpośrednio nad lokalem użytkowym. Ponadto uchwała nie dotyczyła zgody na reklamy, które miałyby przynosić potencjalny zysk osobie je umieszczającej, ale zgody na zawieszenie szyldu wskazującego na nazwę sklepu bądź działalności usługowej prowadzonej w lokalu. Zatem właściciele lokalu użytkowego nie korzystali z nieruchomości wspólnej ponad niezbędną konieczność do prowadzenia działalności gospodarczej. Trudno też było w ocenie sądu a priori uznać, że montaż urządzeń chłodniczych czy też szyldów spowoduje uszkodzenie elewacji. Zatem zarzut naruszenia art. 12 ust. 2 uwl sąd również uznał za bezzasadny.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 28 stycznia 2020 r., sygn. akt I ACa 369/19
Oprac. PB