Czy za windę płacą wszyscy?

Pytanie: Czy wspólnota mieszkaniowa może różnicować wysokość opłaty ponoszonej przez właścicieli lokali na utrzymanie windy, w zależności od tego, czy dany lokal znajduje się w klatce z windą, czy bez niej?


Odpowiedź: Tak, zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz.U. z 2019 r. poz. 737 ze zm., dalej: uwl) mieszkańcy ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do swoich udziałów. Zatem jeśli w danej klatce nie ma windy, a w sąsiedniej jest, to wspólnota może uchwalić, że właściciele lokali w klatce z windą zapłacą więcej.Ta zasada nie ma jednak zastosowania w sytuacji, w której mieszkańcy parteru klatki z windą (de facto niekorzystający z windy) chcieliby nie łożyć na jej utrzymanie.


Uzasadnienie: Problem różnicowania wysokości opłat na utrzymanie nieruchomości wspólnej, w tym wind, od lat jest rozpatrywany przez polskie sądy. Niestety do tej pory nie wykształciła się w tej kwestii jednolita linia orzecznicza. Część sądów powszechnych uważa, że różnicowanie wysokości stawek jest w tym przypadku niemożliwe, a uchwały wprowadzające takie rozwiązania nie mają racji bytu. Sądy te wskazują, że zgodnie z art. 13 ust. 1 uwl właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Dyspozycja wymienionego przepisu rzeczywiście nie pozwala na poczynienie wyłączeń wobec właścicieli określonych lokali co do nieuczestniczenia w ponoszeniu kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Wyroki te są jednak często uchylane przez sądy apelacyjne, prezentujące odmienną linię orzeczniczą. Wskazują one na art. 12 ust. 2 uwl, który stanowi, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów. Przepis ten, zdaniem sądów apelacyjnych (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 21 czerwca 2017 r., sygn. akt I ACa 122/17), nie może być podstawą do określenia w sposób jednakowy wysokości zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną w tym znaczeniu, że zaliczki te mają być ustalone w jednakowej dla wszystkich wysokości, w oderwaniu od faktycznych wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych kategorii lokali. Sądy wyjaśniają, że skoro tylko część lokali posiada windy, to przesądza to o możliwości odpowiedniego zróżnicowania w uchwale wysokości opłat na ten cel – obciążając wyższą opłatą właścicieli tych lokali, którzy korzystają z jej urządzeń.

Na koniec warto rozważyć jeszcze jedną sytuację: czy dopuszczalne jest różnicowanie wspomnianej wyżej opłaty ze względu na to, czy dany lokal znajduje się na parterze, czy na piątym piętrze klatki, w której jest winda. W takim przypadku sądy wydają się zgodne i jednym głosem wyjaśniają, że uzależnienie wysokości tychże kosztów lub w ogóle obowiązku ich ponoszenia od tego, na której kondygnacji znajduje się dany lokal, jest niedopuszczalne (wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z 21 kwietnia 2016 r., sygn. akt XV C 700/15).


Dominik Krzysztofowicz

prawnik

Przewiń do góry