Pytanie. Jestem właścicielem większości mieszkań w budynku. Pozostałe mieszkania należą do drugiego właściciela. Razem posiadamy ponad 8 lokali. Wszystkie są wynajmowane. Budynek posiada części wspólne m.in. klatkę schodową. Czy jesteśmy wspólnotą mieszkaniową i podlegamy pod przepisy ustawy o własności lokali?
Odpowiedź. Tak, wspólnota mieszkaniowa powstała z mocy prawa, w związku z czym podlega przepisom ustawy o własności lokali.
Uzasadnienie. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w sytuacji, gdy w nieruchomości pojawia się lokal stanowiący odrębną własność należący do innego właściciela niż dotychczasowy właściciel całej nieruchomości (np. deweloper) lub gdy pojawia się większa liczba właścicieli różnych lokali.
Jak zostało wskazane w art. 6 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2020 r. poz. 532 ze zm., dalej: uwl), ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 19 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Łd 1175/11), byt prawny wspólnoty mieszkaniowej jest, z woli ustawodawcy, uzależniony od tego, czy w danej nieruchomości poza właścicielem lub współwłaścicielami w częściach ułamkowych lokali stanowiących odrębną własność (dotychczasowy właściciel) istnieje chociaż jeden inny podmiot będący właścicielem (lub współwłaścicielem) chociaż jednego takiego lokalu. Jeśli takiego podmiotu nie ma – wspólnota nie powstaje. Uwl nie zawiera przepisu wskazującego na ustanie bytu prawnego wspólnoty. Raz wyodrębniona własność lokalu pozostaje taką i później.
W związku z faktem, że lokali wyodrębnionych jest więcej niż trzy, właściciele (w tym przypadku dwóch właścicieli) zobligowani sią podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna.
Fakt istnienia wspólnoty mieszkaniowej wiąże się również z określonymi prawami i obwiązkami (art. 12-15 uwl). Między innymi zgodnie z art. 12 uwl pkt 1 właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Ponosi przy tym wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu, jest obowiązany utrzymywać go w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra (art. 13 pkt 1 uwl.).
Sytuacja mogłaby inaczej wyglądać, gdyby własność wszystkich lokali stanowiących odrębne własności w danej nieruchomości przypadałaby niepodzielnie dwóm lub większej ilości podmiotów. Oznaczałoby to, że każdy lokal przypadałby na rzecz tych samych właścicieli, co skutkowałoby tym, że wszystkie lokale należałby do jednego właściciela. Wtedy wspólnota mieszkaniowa w rozumieniu art. 6 uwl by nie powstała. Mielibyśmy do czynienia z współwłasnością w częściach ułamkowych, regulowaną przepisami prawa cywilnego (art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93 ze zm.).
Mateusz Górski