Pytanie. Czy ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach nakłada na wspólnotę obowiązek zlikwidowaniu zsypu, skoro wszystkie śmieci muszą być od 2020 r. segregowane?
Odpowiedź. Nie. Ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach nie przewiduje obowiązku likwidacji zsypu. Zsyp można wciąż wykorzystywać do wyrzucania odpadów zmieszanych. Wspólnota może też postanowić o likwidacji zsypów w drodze uchwały.
Uzasadnienie. Choć ustawa z 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz.U. 1996 nr 132 poz. 622 ze zm.) wprowadziła obowiązkową segregację śmieci. Reguluje również sytuację, w której przy braku segregacji stawka za odbiór śmieci rośnie. Z samego obowiązku segregacji odpadów nie można więc wywnioskować obowiązku likwidacji zsypów, tym bardziej, że mogą one jak do tej pory służyć do wyrzucania odpadów zmieszanych.
Mimo to wiele wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych decyduje się na zaspawanie włazów zsypów i przerobienie pomieszczeń na komórki lokatorskie. O masowych likwidacjach zsypów w łódzkich blokach informowały niedawno media. Wiele z tamtejszych wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych wykorzystało obowiązek segregacji do zlikwidowania problematycznych zsypów. Inne zdecydowały jednak, że zsypy zostaną i będą wykorzystywane do odpadów zmieszanych. Co więcej w niektórych blokach w pomieszczeniach zsypowych ustawiono worki na pozostałe frakcje, które po zapełnieniu mają być wynoszone przez pracownika do odpowiednich kontenerów.
W przypadku wspólnot mieszkaniowych trzeba pamiętać, że decyzja o likwidacji zsypów przekracza zwykły zarząd. Zarząd spółdzielni nie może podjąć jej bez uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie takiej czynności. Zastosowanie będzie miał w tym przypadku art. 22 ust. 2 ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388 ze zm., dalej: uwl) zgodnie, z którym do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
Ustawa oczywiście nie wskazuje wprost, że likwidacja zsypu jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, ale katalog tych czynności określony w art. 22 ust. 3 uwl zawiera sformułowanie „w szczególności”, co oznacza, że pozostaje on otwarty. Można też uznać, że czynność określona w art. 22 ust. 3 pkt 4 uwl zawiera w sobie między innymi likwidację zsypów i zmianę przeznaczenia pomieszczeń zsypowych na komórki lokatorskie. W tym przepisie określono, że czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej.
Wymóg uzyskania przez zarząd wspólnoty zgody właścicieli na czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu pełni funkcję ochronną. W wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 18 października 2012 roku (sygn. akt I ACa 551/12) wskazano, że do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu należy w szczególności zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 4 uwl). Sąd wyjaśnił, że przepis ten zawiera tylko przykładowy katalog tego typu czynności i okazuje się pomocny zwłaszcza do ustalenia, czy do podjęcia przez zarząd wspólnoty określonej czynności potrzebna będzie uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności (art. 22 ust. 2 uwl). W takiej sytuacji narzucony przez ustawodawcę wymóg uzyskania przez zarząd wspólnoty uprzedniej zgody wyrażonej w uchwale na czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu w istocie chroni interesy członków wspólnoty.
Dominik Krzysztofowicz
prawnik