Droższy gaz dla lokalu użytkowego

Jeden z lokali użytkowych wspólnoty przeznaczony jest na żłobek. Generuje on dużo większe zapotrzebowanie na wodę i ogrzewanie, przez co w całym budynku wzrosła opłata za gaz (wyższa stawka za zwiększony pobór). Czy dla takiego lokalu można zwiększyć opłaty (tak jak w przypadku stawek za prąd: stawka dla gospodarstw domowych jest niższa, a wyższa – dla przedsiębiorców i firm)?

 

Uchwałą właścicieli stawka opłaty za gaz może zostać zwiększona dla lokalu użytkowego, o ile jest to uzasadnione sposobem korzystania z nieruchomości. Należy przy tym pamiętać, że niedopuszczalne jest zwiększenie udziału w wydatkach ogólnie dla wszystkich lokali użytkowych,  jedynie – dla konkretnych.

 

Ustawodawca w art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali (Dz. U. z 2019 r. poz. 737; dalej: uwl) zdecydował, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Co do zasady ponoszą oni te wydatki proporcjonalnie do swoich udziałów. Dla przykładu: jeśli łączne wydatki na całą nieruchomość o powierzchni 1000 mkw. wynoszą 50 tys. zł, to udział właściciela 100 mkw. wynosi rocznie 5 tys. zł, co daje miesięczną zaliczkę w wysokości 416,67 zł.

Może się jednak zdarzyć, że jeden z lokali użytkowych, w którym znajduje się np. restauracja, generuje zwiększone koszty dla całej wspólnoty, np. zużywa dużo więcej gazu niż pozostałe lokale, co wpływa na koszty ponoszone przez całą wspólnotę. W takiej sytuacji wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę ustalającą wyższe koszty z tytułu utrzymania nieruchomości dla właścicieli lokali użytkowych.

Jednak muszą ku temu istnieć określone, a nie hipotetyczne, uciążliwości, a przez to zwiększona kosztochłonność takiego lokalu, mająca wpływ na utrzymanie wspólnej nieruchomości – w omawianym wypadku jest to zużycie gazu. Samo pojęcie uciążliwości, bez wyjaśnienia, na czym ona polega, nie może stanowić podstawy uzasadniającej podjęcie uchwały w trybie art. 12 ust. 3 uwl podwyższającej koszty utrzymania nieruchomości. Korzystanie z lokali użytkowych może przekładać się na większe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, jednak ustalenie takich zwiększonych kosztów nie może być dowolne. Zawsze trzeba uwzględniać konkretne okoliczności i konkretny sposób korzystania z lokalu, a także konkretne oddziaływanie takiego korzystania na nieruchomość wspólną. Co więcej, przepis art. 12 ust. 3 uwl umożliwia stosowne zwiększenie udziału właściciela lokalu użytkowego w kosztach związanych z utrzymaniem przedmiotu współwłasności, jednak tylko o tyle, o ile koszty utrzymania tej właśnie kategorii lokali są wyraźnie większe, a uciążliwość dotyczy wszystkich członków wspólnoty.

Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z 19 października 2011 r. (sygn. akt I ACa 568/11), stwierdził że prawidłowa wykładnia art. 12 ust. 2 i 3 uwl prowadzi do wniosku, że zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej może mieć miejsce tylko wtedy, gdy sposób używania tych lokali powoduje faktyczne zwiększenie kosztów utrzymania tej nieruchomości. Unormowanie zawarte w wymienionych przepisach nie zezwala natomiast na zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych, jeżeli sposób korzystania z nich nie wpływa na zwiększenie kosztów utrzymania wspólnej nieruchomości.

Na koniec warto zaznaczyć, że ustawodawca pozwolił zwiększyć udział lokali użytkowych, natomiast nie pozwala na ich zmniejszenie poniżej ustalonego poziomu dla wszystkich właścicieli, np. w przypadku gdy lokal użytkowy jest nieużywany i nie generuje żadnych kosztów.

 

Dominik Krzysztofowicz

Prawnik