Koszty zarządu a dorozumiana umowa

Umowa o podziale rzeczy „quoad usum” może być zawarta w sposób dorozumiany przez sam fakt utrwalonego między współwłaścicielami sposobu korzystania z części rzeczy wspólnej. Co w takim przypadku z kosztami zarządu nieruchomością wspólną?


Artykuł 12 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2020 r. poz. 1910, dalej: uwl) ustanawia regułę, zgodnie z którą właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową mają obowiązek ponosić wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. W ust. 3 tego przepisu przewidziano możliwość odstąpienia od tej zasady, wskazując, że uchwała wspólnoty może ustalić zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych w wydatkach i ciężarach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Powód podnosił, że zaskarżona uchwała przyjmowała rozwiązanie przeciwne do przewidzianego w art. 12 ust. 3 uwl, a mianowicie ustanawiała większe obciążenia dla właścicieli lokali mieszkalnych, czym naruszała jego interes i zasady zarządzania nieruchomością wspólną. Sąd zaznaczył, że w judykaturze i doktrynie przyjmuje się, że regulacja art. 12 ust. 2 uwl może zostać wyłączona poprzez umowę, o której mowa w art. 18 ust. 1 uwl, lub przez podział nieruchomości wspólnej do użytkowania. Pozwana powoływała się na ten właśnie wyjątek, twierdząc że we wspólnocie w sposób dorozumiany zawarta została umowa o korzystanie z nieruchomości wspólnej, polegająca na wydzieleniu części, z której korzystają wyłącznie właściciele lokali mieszkalnych i że stan ten uzasadnia zróżnicowanie stawek zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną.

Przedstawione do akt sprawy plany i zdjęcia, zeznania świadków i stron dowodziły, że cechą charakterystyczną budynku było to, że znaczną jego część stanowił duży lokal usługowy, zlokalizowany na czterech kondygnacjach budynku, mający osobne wejście „od ulicy”, a mniejszą powierzchnię miała część mieszkalna, wejście i wjazd do której, znajdował się „z tyłu” budynku. Taka konstrukcja powodowała specyficzny sposób korzystania z części wspólnych budynku i terenu znajdującego się wokół niego. Mianowicie właściciele lokali mieszkalnych nie korzystali z części „usługowej” budynku i jego otoczenia, a właściciel lokalu usługowego nie korzystał z części „mieszkaniowej” budynku i jej otoczenia. Ów narzucający się, jedyny możliwy i jasny dla wszystkich współwłaścicieli sposób wykorzystywania przestrzeni budynku i jego otoczenia oznaczał, zdaniem sądu, że między jego współwłaścicielami w dorozumiany sposób zawarta została umowa o korzystanie z nieruchomości wspólnej. Umowa ta wyrażała się w tym, że część nieruchomości wspólnej m.in. klatka schodowa, winda, znajdowały się w wyłącznym korzystaniu właścicieli lokali mieszkalnych.

Sąd przychylił się do stanowiska strony pozwanej, że ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, polegające na przyznaniu niektórym ze współwłaścicieli wyłącznego korzystania z jej części, powinno skutkować umowną modyfikacją zasad ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną w ten sposób, że jedynie ci współwłaściciele czerpać będą pożytki z owej części nieruchomości i ponosić koszty jej utrzymania i zarządu.

W doktrynie i orzecznictwie wyrażany jest analogiczny pogląd, zgodnie z którym zawarcie w sposób dorozumiany umowy o podziale rzeczy „quoad usum” zawiera w sobie ustalenie, że pożytki i ciężary zajętej części rzeczy ponosi tylko ten ze współwłaścicieli, który z niej korzysta (wyrok SN z 16 września 2015 r., sygn. akt III CSK 446/14). W realiach pozwanej wspólnoty mieszkaniowej umowne ukształtowanie sposobu korzystania z części wspólnej nieruchomości oznaczało dopuszczalność obciążenia wyłącznie właścicieli lokali mieszkalnych ciężarami wiążącymi się z utrzymaniem i konserwacją m.in. domofonu, windy, sprzątania i oświetlenia klatki schodowej, skutkującego zróżnicowaniem zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną tak, by niższą uiszczał właściciel lokalu usługowego, który z owych urządzeń i przestrzeni nie korzystał.


Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z 15 stycznia 2021 r., sygn. akt II C 537/19

Oprac. PB

Przewiń do góry