Jak zarządzać platformami parkingowymi?

Prawidłowe określenie zasad utrzymania hali garażowej zależy przede wszystkim od tego, czy jest on lokalem stanowiącym odrębną nieruchomość, czy jest częścią nieruchomości wspólnej. Jeżeli właściciel samodzielnie korzysta z miejsca na platformie parkingowej, to również samodzielnie powinien ponosić koszty. Osoby, które nie mają przydzielonego miejsca parkingowego w hali garażowej, nie powinny być z tego tytułu obciążane.


W ostatnich latach wielu deweloperów zdecydowało się na zamontowanie platform parkingowych lub postojowych w halach garażowych lub przed budynkami. Jest to nowoczesne rozwiązanie, dające możliwość zwiększenia liczby dostępnych miejsc parkingowych. Rozwiązanie to budzi jednak sporo kontrowersji, dlatego że m.in. platformy nie zawsze wyglądają estetycznie, zwłaszcza jeżeli zamontowane są przed budynkiem, a nie w hali garażowej (parkingu podziemnym), oraz generują dodatkowe koszty związane z eksploatacją. To z kolei jest powodem wielu pretensji i konfliktów, a stosowane w praktyce we wspólnotach mieszkaniowych rozwiązania nie są pozbawione wad.

Nieruchomość wspólną stanowi grunt pod budynkiem oraz te części budynku, które nie zostały wyodrębnione jako samodzielne lokale ani nie są pomieszczeniami przynależnymi do lokali, ani też innymi pomieszczeniami, z których korzystają wyłącznie właściciele poszczególnych lokali. W skład nieruchomości wspólnej wchodzą wszelkie ciągi komunikacyjne, windy, pomieszczenia wspólne, takie jak suszarnie, kotłownie, a także ściany konstrukcyjne, dachy, bramy, piony instalacyjne itp. Właściciele lokali wyodrębnionych (mieszkalnych i niemieszkalnych) podejmują uchwały w sprawach dotyczących zarządzania nieruchomością wspólną. Uprawnienia decyzyjne właścicieli lokali nie sięgają natomiast poszczególnych lokali.


Nabycie miejsca postojowego

Obecnie na rynku większość deweloperów proponuje dwie formy nabycia prawa do korzystania z miejsca postojowego w hali garażowej (oprócz tego miejsca do parkowania mogą się również znajdować na terenie zewnętrznym przed budynkiem). Pierwsza z nich przewiduje, że osoba kupująca lokal nabywa od dewelopera prawo do wyłącznego korzystania z określonej części nieruchomości wspólnej. Dotyczy to zarówno miejsc postojowych w podziemnych garażach wielostanowiskowych, jak i miejsc na parkingu przed budynkiem. Natomiast w drugim przypadku osoba nabywająca lokal nabywa również udział w odrębnym lokalu niemieszkalnym (hali garażowej) wraz z prawem do korzystania z określonego miejsca postojowego w hali garażowej.

W pierwszym wariancie miejsca postojowe traktuje się tak samo jak klatki schodowe czy trawnik przed budynkiem – wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Koszt utrzymania takich miejsc co do zasady ponosi cała wspólnota, i to jej członkowie decydują o wysokości zaliczek na utrzymanie, koniecznych remontach itd. Przypisanie konkretnych miejsc postojowych do poszczególnych lokali mieszkalnych następuje na zasadzie umów „quoad usum” w ten sposób, że tylko określonym osobom przysługiwać będzie wyłączne prawo do korzystania z przypisanych miejsc.

Przypomnieć należy, że w przypadku nieruchomości termin „quoad usum” odnosi się do rodzaju umowy, w której współwłaściciele postanawiają, że niektórzy z nich będą mogli korzystać z części nieruchomości z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli. Prawo to ujawnia się również w dziale III księgi wieczystej nieruchomości wspólnej.

Z kolei w drugim wariancie, oprócz wyodrębnienia lokali mieszkalnych w danym budynku, wyodrębnia się również całą halę garażową jako jeden samodzielny lokal niemieszkalny. Lokal ten następnie sprzedaje się na współwłasność osobom, które mają z niego korzystać. Ponadto ustala się sposób korzystania z takiego samodzielnego parkingu podziemnego, tzn. przyznaje się współwłaścicielom prawo do korzystania z poszczególnych miejsc postojowych z wyłączeniem innych osób (również poprzez umowę „quoad usum”).


Odrębna własność

Zazwyczaj jest tak, że hale garażowe są lokalami stanowiącymi odrębną nieruchomość, w której udziały wraz z prawem korzystania do określonego miejsca parkingowego mają osoby, które są właścicielami mieszkań w budynku. W związku z powyższym istnieje potrzeba rozstrzygnięcia o sposobie pokrywania kosztów utrzymania hali garażowej m.in. związanych z administrowaniem, dostawą mediów (głównie prądu), przeglądami oraz konserwacjami i naprawami urządzeń platformy parkingowej posadowionej w miejscach przeznaczonych do postoju. Podkreślić należy, że decyzja w tym zakresie nie należy do wspólnoty mieszkaniowej, a tylko wyłącznie do współwłaścicieli garażu (choć oczywiście zazwyczaj członkowie wspólnoty mieszkaniowej będą również współwłaścicielami hali garażowej). Nie zawsze jest to oczywiste dla mieszkańców budynku, stąd rolą zarządu lub zarządcy nieruchomości jest ich dokładne doinformowanie.

W tym miejscu należy także przypomnieć wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z 13 kwietnia 2018 r. sygn. akt XII C 1063/18 (poprzednio I C 128/18), zgodnie z którym uchwała właścicieli lokali podjęta w sprawie niebędącej sprawą wspólną, niemieszczącej się w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną, będzie zawsze, bez względu na treść jej poszczególnych postanowień, uchwałą sprzeczną z przepisami prawa, a przez to podlegającą uchyleniu.

Ponadto sąd stanął na stanowisku, że ustalenie, czy koszty utrzymania platform na poszczególnych miejscach postojowych powinni ponosić wszyscy współwłaściciele garażu, czy też tylko ci, którzy wyłącznie z tych platform korzystają, należy do współwłaścicieli garażu. Natomiast ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2020 r. poz. 532 ze zm., dalej: uwl) reguluje zasady zarządzania nieruchomością wspólną i nie znajduje w ogóle zastosowania do zarządzania poszczególnymi lokalami. Decyzje dotyczące utrzymania garażu powinni podjąć współwłaściciele garażu, i to na zasadach ogólnych dotyczących stosunków współwłasności, unormowanych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93 ze zm., dalej: kc), a nie na zasadach wynikających z uwl. W związku z powyższym m.in. określenie planowanych rocznych kosztów utrzymania wspólnego lokalu i wysokości zaliczek na ten cel powinno nastąpić za zgodą wszystkich współwłaścicieli garażu, stosownie do art. 199 kc.


Zasady korzystania

Mając na uwadze powyższe, współwłaściciele powinni wspólnie określić zarówno zasady korzystania z hali garażowej, jak i wysokość zaliczek na poczet kosztów jej utrzymania, w szczególności tych związanych z administrowaniem, sprzątaniem, energią elektryczną, ale przede wszystkim z przeglądami i koniecznymi remontami. Powinni również ustalić np. za które elementy i urządzenia platformy postojowej wspólnie ponoszą koszty oraz wskazać te elementy, które wykorzystywane są jedynie przez konkretnego współwłaściciela, a co z tym idzie które będą tylko i wyłącznie jego obciążały. Za bezsporne należy uznać również to, że za wspólny koszt należy uznać taką awarię, w przypadku której nie można korzystać z większej liczby miejsc parkingowych na platformie postojowej. A contrario koszty naprawy awarii dotyczącej tylko jednego współwłaściciela powinny co do zasady obciążać właśnie jego.

Przykładowo do wspólnych kosztów utrzymania platformy parkingowej można zaliczyć instalację elektryczną, wentylację oraz elementy konstrukcyjne i instalacyjne platform postojowych. Natomiast za urządzenia, za których utrzymanie koszt powinien ponieść konkretny współwłaściciel, należy uznać balustradę lub podłogę platformy postojowej. Bardziej szczegółowy rozkład kosztów będzie zależał także od technologii, w jakiej wykonana została platforma parkingowa.

Warto zwrócić uwagę na Wyrok Sadu Najwyższego z 16 września 2015 r., sygn. akt. III CSK 446/14, w którym to stwierdzono, że współwłaściciele nieruchomości, zawierając umowę o jej podziale „quoad usum”, mogą zmienić zasady współposiadania rzeczy wspólnej oraz pobierania z niej pożytków i ponoszenia na nią wydatków, określonych w art. 206 i art. 207 kc. Podział taki może polegać na tym, że każdy ze współwłaścicieli lub niektórzy z nich otrzymują do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część rzeczy i każdy z wyłączeniem innych tę część używa i czerpie z niej pożytki. Prowadzi to w konsekwencji również do przyjęcia, że w takim też zakresie każdy ze współwłaścicieli, używając fizycznie wydzielonej części, ponosi wszystkie wydatki związane z eksploatacją tej części. Skoro zatem z podziału rzeczy wspólnej „quoad usum” wynika również podział dochodów i pożytków odpowiadający podziałowi współposiadania i korzystania między współwłaścicielami, to taka sama zasada powinna obowiązywać w odniesieniu do rozdziału wydatków, jakie każdy ze współwłaścicieli ponosi na fizycznie wydzieloną część nieruchomości, przydzieloną mu do używania. Co więcej, sąd uznał, że umowa o podziale rzeczy „quoad usum” może być zawarta także w sposób dorozumiany przez utrwalony między współwłaścicielami sposób korzystania z części rzeczy wspólnej. Nie muszą być w niej określone zasady podziału korzyści i dochodów oraz wydatków i ciężarów. Dokonując takiego podziału, strony umawiają się również w sposób dorozumiany, że ciężary i wydatki dotyczące zajętej części rzeczy ponosi tylko ten, kto z niej korzysta z wyłączeniem innych (postanowienie Sądu Najwyższego z 19 października 2012 r. sygn. akt V CSK 526/11).


Ustalić zasady

Współwłaściciele powinni również umocować np. zarząd wspólnoty mieszkaniowej bądź inne wskazane osoby do tego, aby w ich imieniu zlecały dokonywanie obowiązkowych przeglądów (np. UDT) czy bieżącej konserwacji, a w przypadku awarii lub koniecznego remontu zleciły taki remont. Zarząd (lub wskazane osoby) również powinien być umocowany do działań zawsze wtedy, gdy użytkowanie platformy parkingowej zagraża bezpieczeństwu innych użytkowników. Ewentualne poważniejsze remonty lub modernizacje można poprzedzić wykonaniem odpowiednich opinii lub ekspertyz.

Prawidłowe określenie zasad utrzymania hali garażowej zależy przede wszystkim od tego, czy jest on lokalem stanowiącym odrębną nieruchomość, czy jest częścią nieruchomości wspólnej. W pierwszym przypadku powinno być w miarę szczegółowo określone, co jest tzw. kosztem wspólnym, a co kosztem poszczególnego współwłaściciela. Natomiast w drugim przypadku koszty utrzymania są w praktyce zaliczane do utrzymania nieruchomości wspólnej. Analizując podział kosztów, istotne jest też to, czy cała hala garażowa jest wyposażona w miejsca na platformie, czy też nie (w takim przypadku należy przyjąć indywidualny, w zależności od istniejącej sytuacji, model ponoszenia kosztów).

Ponad wszelką wątpliwość należy jednak uznać to, że jeżeli właściciel samodzielnie korzysta z miejsca na platformie parkingowej, to również powinien ponosić tego koszty. A zatem osoby, które nie mają przydzielonego miejsca parkingowego w hali garażowej, nie powinny być z tego tytułu obciążane. Zasada ta jest słuszna i zgodna z linią orzeczniczą dotyczącą kosztów utrzymania i podziału pożytków w przypadku zwykłego podziału do korzystania przy współwłasności.


Piotr Szczepański

adwokat

Przewiń do góry