Pytanie. Wspólnota składa się z dwóch bloków i posiada jedno wspólne konto, na którym gromadzi środki na fundusz remontowy. Czy taki stan jest dopuszczalny prawnie? Czy można dokonać podziału tak, aby każdy blok miał swoje indywidualne konto na fundusz remontowy?
Odpowiedź. Tak, taki stan jest prawnie dopuszczalny. Można dokonać podziału, aby każdy blok miał swoje indywidualne konto.
Uzasadnienie. Odpowiadając na pytanie, przede wszystkim należy wskazać, że istnienie funduszu remontowego we wspólnocie mieszkaniowej nie jest uregulowane w ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2020 r. poz. 1910, dalej: uwl), ponieważ w jej treści nie występuje nawet takie pojęcie. Zgodnie art. 13 uwl właściciele ponoszą koszty utrzymania swoich lokali i koszty zarządu związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Natomiast art. 14 uwl wylicza, jakie wydatki składają się na koszty zarządu, i są to w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu, wody, za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenie i wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu. Jednakże wymieniony katalog kosztów zarządu nie jest katalogiem zamkniętym, ponieważ we wspólnocie mogą występować jeszcze inne wydatki związane z zarządem nieruchomością wspólną, jak np. koszty zastępstwa procesowego, sądowe lub inne. W związku z powyższym stwierdzić należy, że „fundusz remontowy to w rzeczywistości część składowa kosztów zarządu, ściśle zaliczki na remonty nieruchomości wspólnej”.
Jednakże brak uregulowań prawnych odnośnie funduszu remontowego nie oznacza, że taki fundusz nie może zostać utworzony we wspólnocie, ponieważ w sytuacji, kiedy członkowie wspólnoty chcą go utworzyć, to mogą to zrobić, ale muszą w tym celu podjąć stosowną uchwałę, w której będą określone zasady jego funkcjonowania. Sąd Najwyższy w wyroku z 22 kwietnia 2010 r. (sygn. akt V CSK 367/09) stwierdził, że „wprawdzie o wydatkach na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej wspomina się jedynie w ustawie o własności lokali przy ogólnym, przykładowym wyliczeniu zasadniczych kosztów składających się na koszty zarządu nieruchomością wspólną (art. 14 ust. 1 WłLokU), nie ma jednak wątpliwości, że właściciele lokali mogą utworzyć tzw. fundusz remontowy na podstawie uchwały wspólnoty i określić w niej zasady gromadzenia tego funduszu oraz dysponowania nim przez zarząd wspólnoty (np. na cele związane z zawarciem i wykonaniem umowy kredytowej z bankiem), każdy bowiem właściciel jest zobowiązany uczestniczyć w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (art. 13 ust. 1)”.
Reasumując, wskazać należy, że powołanie funduszu remontowego we wspólnocie mieszkaniowej nie jest obligatoryjne, a to, czy taki fundusz powstanie, jest uzależnione tylko i wyłącznie od woli jej członków. Jednakże w sytuacji, kiedy członkowie wspólnoty zdecydują o powołaniu funduszu, to muszą podjąć w tym przedmiocie stosowną uchwałę, w której uregulują wszelkie kwestie związane z jego funkcjonowaniem. W związku z powyższym uchwała ta powinna określać m.in., czy dla potrzeb funduszu będzie utworzone odrębne konto bankowe czy też wystarczy subkonto, czy w przypadku wspólnot wielobudynkowych fundusz remontowy będzie wspólny czy też oddzielny dla każdego budynku i jakie wydatki będzie można pokrywać ze środków funduszu. Ponadto uchwała taka powinna także regulować sposób rozliczania wpłaconych zaliczek na fundusz na koniec każdego roku obrachunkowego zarówno w przypadku wystąpienia nadpłaty, jak i niedopłaty oraz w sytuacji sprzedaży lokalu mieszkalnego przez członka wspólnoty mieszkaniowej.
Magdalena Kosińska-Petecka
adwokat