W przypadku, gdy właściciel lokalu nie został powiadomiony o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów, należy przyjąć, że termin sześciotygodniowy biegnie od dnia powzięcia przez tego właściciela wiedzy o podjęciu uchwały o określonej treści. Wskazany termin ma charakter zawity, a jego upływ powoduje wygaśnięcie uprawnienia.
Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: uwl) wprowadza sześciotygodniowy termin w celu wystąpienia na drogę sądową z powództwem zaskarżającym uchwałę właścicieli lokali. Termin ten jest liczony od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Mając na względzie fakt, że w przedmiotowej sprawie o podjęciu uchwały zawiadomiono członków wspólnoty w grudniu 2013 r., zaś pozew złożono dopiero w 2017 r., w ocenie sądu termin do wniesienia powództwa nie został zachowany. Okoliczność, że podczas pobytu powódki za granicą korespondencja polecona pod jej adresem nie była odbierana, nie została zdaniem sądu przez powódkę należycie wykazana.
Pozwana powiadomiła powódkę o treści uchwały w sposób zwyczajowo przyjęty we wspólnocie, tj. wysłała na aktualny adres powódki listem poleconym przesyłkę zawierającą treści podjętych uchwał. Procedura taka była stosowana wobec wszystkich członków wspólnoty. Powódka brała zresztą udział w głosowaniu nad sporną uchwałą. Twierdzenia podnoszone przez powódkę, że zagłosowała ona przeciw kwestionowanej uchwale, nie znając jej treści, sąd ocenił jako niewiarygodne. Na jednej karcie do głosowania w jednej dacie powódka oddała głos w przedmiocie trzech różnych uchwał, przy czym zagłosowała za przyjęciem dwóch pozostałych uchwał. Powódka musiała więc znać treść głosowanych uchwał, bowiem w przeciwnym wypadku nie miałoby żadnego uzasadnienia różnicowanie głosów i – szerzej – zajmowanie stanowiska w ich przedmiocie. Głosowanie jest bowiem uprawnieniem członka wspólnoty, nie zaś bezwzględnym obowiązkiem.
Sąd podzielił też uwagi wspólnoty, że powódka nie wnosiła opłat za garaż i od momentu otrzymania pierwszego wezwania do zapłaty kwestionowała merytorycznie uchwałę, w tym w szczególności wysokość ponoszonych opłat za garaże, zatem musiała wiedzieć, z czym się nie zgadza i z jakich przyczyn. Powódka otrzymywała też corocznie na podany przez siebie adres salda – specyfikacje zadłużenia na koniec roku, z których wynikała wysokość zadłużenia. Otrzymywała też wezwania do zapłaty z wyliczeniem aktualnych należności. Ponadto otrzymywała sprawozdania z działalności zarządu wspólnoty. Powódka regulowała opłaty, a kilkukrotnie wpłacała należności zgodnie z treścią uchwały, której – jak twierdzi – nie otrzymała. Gdyby jednak powódka nie znała treści uchwały, regulowałaby opłaty w pierwotnej wysokości ustalonej poprzednio obowiązującą uchwałą. Nie było również w ocenie sądu wiarygodne, że powódka, otrzymując kartotekę finansową lokalu i wezwania do zapłaty, kwestionując zasadność naliczania pewnych opłat, przez blisko cztery lata nie zwróciła się do zarządcy o wyjaśnienie tych kwestii, tym bardziej że utrzymywała kontakt z zarządcą, informując np. o wskazaniach liczników wody. Twierdzenia powódki w tym zakresie były więc zdaniem sądu sprzeczne z zasadami logicznego rozumowania. Co istotne, powódka, twierdząc, że nie miała wiedzy o konieczności ponoszenia jakichkolwiek opłat za garaż, poza podatkiem od nieruchomości, zaprzeczała własnemu oświadczeniu złożonemu w akcie notarialnym – umowie sprzedaży garażu, zgodnie z którym zobowiązywała się pokrywać wydatki związane z utrzymaniem lokalu, uczestniczyć w kosztach zarządu nieruchomością wspólną oraz pokrywać wydatki związane z utrzymaniem wewnętrznej drogi osiedlowej i boiska.
Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z 1 lipca 2022 r., sygn. akt I C 789/17
Oprac. PB