Pytanie. Wspólnota mieszkaniowa prowadzi odpowiednią ewidencję księgową dla każdej zarządzanej nieruchomości. Wspólnoty, jako jednostki nieposiadające osobowości prawnej, są podatnikami podatku CIT. W związku tym za dany rok podatkowy zarządca w imieniu wspólnoty sporządza i składa do właściwego urzędu skarbowego zeznanie o wysokości osiągniętego dochodu (straty) CIT-8 oraz uiszcza należny podatek. Czy wspólnota ma obowiązek złożyć sprawozdanie finansowe do Szefa Krajowej Administracji Skarbowej?
Odpowiedź. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa prowadzi ewidencje pozaksięgową (pozabilansową), to nie ma obowiązku sporządzania sprawozdania finansowego, a tym samym nie przesyła jej Szefowi Krajowej Administracji Skarbowej.
Uzasadnienie. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, z 2023 r. poz. 1688.; dalej: uwl), jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej (art. 29 ust. 1 uwl). Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy (art. 29 ust. 1a uwl).
Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (art. 22 ust. 2 uwl). Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 uwl, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 2 pkt 10 uwl).
Należy zauważyć, że obowiązek złożenia sprawozdania z badania nie dotyczy m.in. podatników, których sprawozdania finansowe, na podstawie odrębnych przepisów, są zwolnione z obowiązku badania. Zatem Szefowi Krajowej Administracji Skarbowej składają sprawozdanie finansowe podatnicy, którzy są obowiązani do sporządzenia sprawozdania finansowego. Zawsze zatem zachodzi konieczność ustalenia, czy dany podatnik jest zobowiązany do sporządzania sprawozdania finansowego, by móc od niego wymagać spełnienie tego obowiązku.
Wspólnota mieszkaniowa ma przypisany obowiązek prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Jest to minimalny wymóg ewidencyjno-rachunkowy nałożony przez ustawodawcę. Zatem jeżeli wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę o prowadzeniu urządzeń księgowych na takim poziomie, który jest dopuszczalny – to brak jest podstaw, by od niej wymagać składania sprawozdania finansowego. Bowiem prowadzenie ewidencji pozaksięgowej (pozabilansowej) nie rodzi obowiązku sporządzania sprawozdania finansowego.
Marcin Szymankiewicz
doradca podatkowy