Pytanie. Przejęłam w zarządzanie wspólnotę mieszkaniową, która nie ma zatwierdzonego sprawozdania finansowego za dwa ostatnie lata – 2021 i 2022 r., nie były też uchwalone plany gospodarcze. Co należy zrobić w takiej sytuacji? Co z uchwałami w sprawie zatwierdzenia sprawozdań finansowych czy planów gospodarczych?
Odpowiedź. W opisanej sytuacji wspólnota powinna jak najszybciej podjąć uchwały w sprawie przyjęcia nowego rocznego planu gospodarczego i ustalenia zaliczek z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztów lokalowych. Plan taki powinien uwzględniać wszystkie koszty poniesione przez wspólnotę w latach rozliczeniowych, w którym nie podjęto stosownych uchwał.
Uzasadnienie. Zgodnie z art. 30 ust. 2 pkt 1 i 3 w zw. z art. 30 ust. 1 pkt 3 oraz art. 29 ust. 1a ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, z 2023 r. poz. 1688, dalej: uwl) właściciele lokali na każdym rocznym zebraniu sprawozdawczym zobowiązani są do przyjęcia sprawozdania zarządu (którego częścią jest sprawozdanie finansowe) i podjęcia uchwały w przedmiocie udzielenia zarządowi lub zarządcy absolutorium oraz uchwalenia rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu. Jednak niezrealizowanie powyższych obowiązków nie zostało przez ustawodawcę obwarowane żadnymi sankcjami.
Natomiast negatywnym skutkiem braku wyżej wspomnianych uchwał może być odrzucenie przez sąd ewentualnych roszczeń wspólnoty wobec właścicieli z tytułu zaległości w opłatach. Brak bowiem uchwały o przyjęciu rocznego planu gospodarczego i ustaleniu wynikającej z tego planu stawki opłat powoduje, że brak jest podstawy prawnej do żądania od właścicieli wpłat zaliczek za okres, w którym uchwały takie nie zostały przyjęte. Nie zwalnia to jednak właścicieli od pokrycia, przypadających na nich według udziałów w nieruchomości wspólnej, kosztów utrzymania tej nieruchomości, w związku z czym w odniesieniu do właścicieli, którzy nie wnosili zaliczek, wspólnota powinna dochodzić zapłaty odpowiednich kwot po rozliczeniu roku lub dłuższego okresu. W związku z powyższym właściciele we własnym dobrze pojętym interesie, nawet przy braku uchwały w sprawie przyjęcia planu gospodarczego, powinni wnosić opłaty zaliczkowe w takiej co najmniej wysokości, jakie zostały przyjęte ostatnią uchwałą w tej sprawie. W przeciwnym bowiem razie narażają się na konieczność jednorazowej zapłaty bardzo niekiedy znacznej kwoty (w wysokości np. 24-krotnej zaliczki miesięcznej).
W opisanej sytuacji wspólnota powinna więc jak najszybciej podjąć uchwały w sprawie przyjęcia nowego rocznego planu gospodarczego i ustalenia zaliczek z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztów lokalowych. Plan taki powinien uwzględniać wszystkie koszty poniesione przez wspólnotę w latach rozliczeniowych, w którym nie podjęto stosownych uchwał.
Natomiast w uchwale dotyczącej przyjęcia rocznego planu gospodarczego celowe jest zawarcie punktu takiego jak np. „Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia i obowiązuje do momentu podjęcia kolejnej uchwały o rocznym Planie Gospodarczym oraz ustaleniu wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną na kolejny rok”. Tego typu zapis oznacza, iż nawet przy przedłużającym się głosowaniu nad uchwałą, albo wręcz przy braku uchwały o przyjęciu planu gospodarczego na rok kolejny, właściciele obowiązani są wnosić zaliczki w dotychczasowej wysokości, a zatem chroni przed sytuacją, w której wspólnota pozostanie bez środków do regulowania bieżących należności czy wykonania niezbędnych remontów.
Piotr Brogowski