Czy odpowiedzialność współwłaścicieli lokalu jest solidarna

Kwestia ustalenia rodzaju odpowiedzialności (solidarnej lub singularnej) współwłaścicieli lokalu za zobowiązania wobec wspólnoty ma kolosalne znaczenie z punktu widzenia windykacji roszczeń i ewentualnej ich egzekucji. Warto zatem dokładanie zbadać, kiedy mamy do czynienia z jej poszczególnymi rodzajami.

Stosownie do brzmienia art. 207 kodeksu cywilnego (dalej: kc) w związku z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej uwl), współwłaściciele rzeczy wspólnej ponoszą wydatki i ciężary związane z tą rzeczą w stosunku do wielkości przysługujących im udziałów we współwłasności tej rzeczy. A zatem odpowiedzialność współwłaścicieli lokali za długi związane z kosztami lokalowymi (np. opłatami za media) jest ewidentnie singularna.

Natomiast w odniesieniu do udziału w kosztach zarządu nieruchomością wspólną należy odwołać się do brzmienia art. 1a uwl, zgodnie z którym ilekroć w ustawie tej jest mowa o właścicielu lokalu, należy przez to rozumieć także współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych (jedynym wyjątkiem jest tu zapis art. 16 uwl). Stosownie zaś do art. 12 ust. 2 zd. 2, art. 15 ust. 1 i art. 17, w związku z art. 1a uwl współwłaściciel taki ponosi koszty związane z zarządem nieruchomością wspólną w stosunku do swojego (cząstkowego) udziału w tej nieruchomości obliczanego zgodnie z art. 3 ust. 3a uwl jako iloczyn wielkości udziału w nieruchomości lokalowej i przypadającego na ten lokal udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej. A zatem za długi z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną współwłaściciele lokalu odpowiadają również singularnie.

Co może być źródłem solidarności?

Stanowisko powyższe potwierdza niemal bez zastrzeżeń obszerna doktryna i orzecznictwo, w których podkreśla się, że zgodnie z art. 369 kc zobowiązanie jest solidarne tylko wtedy, jeżeli wynika to z ustawy lub z czynności prawnej, przy czym norma kreująca odpowiedzialność solidarną może mieć charakter bezwzględnie wiążący (ius cogens) albo względnie wiążący (ius dispositivum). Kreowanie zaś solidarności przepisem iuris dispositivi nakłada na strony dodatkowy obowiązek jej wyraźnego wyłączenia, w przeciwnym bowiem wypadku zaciągnięte przez nie zobowiązanie zostanie objęte konstrukcją solidarności (por. B. Lewaszkiewicz-Petrykowska „Konstrukcja solidarności biernej w kodeksie cywilnym”, SPE 1974, t. XII, s. 65).

Źródłem solidarności może być również czynność prawna, którą w praktyce jest najczęściej umowa. Może to być przy tym zarówno umowa tworząca stosunek zobowiązaniowy, jak i umowa zawarta po jego nawiązaniu, w szczególności zaś umowa dotycząca przystąpienia do długu, który pierwotnie nie był związany z odpowiedzialnością solidarną (zob. A. Klein, „Istota solidarności biernej”, s. 213-214). Umowne zastrzeżenie solidarności następuje przy tym w granicach określonych przez zasadę swobody umów sformułowaną w art. 3531 kc (tak A. Pyrzańska, „Komentarz do Kodeksu cywilnego”, 2010). W myśl zaś wyroku WSA w Lublinie z 9 października 2008 r., sygn. akt II SA/Lu 445/08 solidarności nie można domniemywać. Zgodnie natomiast z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 28 lutego 1992 r., sygn. akt I ACr 42/92 w prawie polskim o istnieniu solidarności bądź o jej braku przesądza ustawa lub wola stron wyrażona w umowie a nie cechy zobowiązania (art. 369 kc). Solidarności nie domniemywa się, ale skoro została ona ustanowiona w ustawie lub w umowie, to racje dłużników dotyczące charakteru zobowiązania i wzajemnych relacji dłużników między sobą nie mogą zwolnić żadnego z nich od odpowiedzialności względem wierzyciela, gdyż prawo wyboru dłużnika przy solidarności biernej należy wyłącznie do wierzyciela (art. 366 § 1 kc).

Przewiń do góry