Co trapi właścicieli lokali?

Wspólnoty mieszkaniowe coraz częściej przeżywają kłopoty: zanika aktywność właścicieli, na zebraniach pojawia się coraz mniej ludzi, zatraca się idea wspólnotowa, właściciele lokali przestają wierzyć w swoją moc sprawczą. Dochodzi do tego, że nie ma chętnych do działania w zarządzie wspólnoty. Do redakcji „Wspólnoty Mieszkaniowej” dociera coraz więcej listów sfrustrowanych właścicieli, którzy nadal przejmują się losem wspólnot mieszkaniowych. Postanowiliśmy oddać im głos na łamach miesięcznika i przedstawić ich najważniejsze postulaty, również te dotyczące nowelizacji ustawy o własności lokali.

 

Największy problem, na który zwrócili uwagę nasi czytelnicy, stanowi duży wzrost liczby mieszkań przeznaczonych tylko na wynajem. Właściciele wynajmujący swoje lokale nie znają kłopotów i potrzeb właścicieli zamieszkujących w obiekcie wspólnotowym, nie interesują ich kwestie remontowe i ich finansowanie. Wszelkiego rodzaju koszty przerzucają na najemców. Finalnie poszkodowani są właściciele mieszkający we wspólnocie, w przeważającym stopniu ludzie starsi, którzy ponoszą koszty nie zawsze uzasadnione.

Właściciele wynajmowanych lokali wpadają na przedziwne pomysły np. w miejsce trawnika chcą zrobić parking, ponieważ jak przyjeżdżają po pieniądze, to nie mają gdzie postawić samochodu, proponują wycinkę wysokich drzew, ponieważ zasłaniają najemcy dostęp do słońca, zamiast terenu zielonego proponują sadzenie warzyw. Można spotkać się również z pomysłami wyłożenia płytami marmurowymi części wspólnych – taki zabieg ma wpłynąć na podniesienie prestiżu nieruchomości, a co za tym idzie wysokości czynszu najmu. Nie brakuje również absurdalnych pomysłów takich jak propozycja przekazania zarządcy uprawnień do swobodnego dysponowania pieniędzmi na kontach, bez potrzeby uzgadniania wydatków czy przelewów z zarządem wspólnoty.

Życie dostarcza przykładów, że nie zawsze nawet utytułowani pracownicy firm zarządzających znają oczekiwania wspólnot i wiedzą, jak je zrealizować, nie wspominając o respektowaniu przepisów. Coraz częściej daje o sobie znać nieznajomość zasad działania wspólnot, zwoływania zebrań czy zbierania podpisów pod uchwałami. Wielu właścicielom, w tym także pełniącym funkcje w zarządach, brakuje wiedzy ekonomicznej na poziomie wspólnoty, znajomości kosztów, analizowania sprawozdań, zagadnień techniczno-eksploatacyjnych, a administratorzy nieruchomości pomimo legitymowania się wieloletnim doświadczeniem nie są w stanie wyjaśnić im podstawowych pojęć i zagadnień. Poraża brak wiedzy dotyczący granicy odpowiedzialności i podziału pomiędzy mieszkaniem a częścią wspólną.  

 

Dyktat mniejszości

Nasi czytelnicy zwrócili również uwagę na fakt, że niezbyt szczegółowe zapisy w ustawie o własności lokali często sprawiają, że w wielu wspólnotach nieliczna grupa właścicieli decyduje przez lata o wszystkim np. uchwały nie są przedstawiane na zebraniach, a głosowanie odbywa się wyłącznie w trybie indywidualnym. Po zebraniu niezbędnej liczby głosów podejmowana jest uchwała, z którą część właścicieli nie miała nawet okazji się zapoznać.

W rozpatrywanych przez sądy zaskarżeniach uchwał nie są brane pod uwagę sprawy związane z merytoryką pozwu, lecz interpretacja sztampowych uwarunkowań:

• • Czy zaskarżona uchwała jest niezgodna z prawem?

  • Czy uchwała narusza zasadę prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną?

  • Czy uchwała narusza interesy właściciela lokalu w inny sposób?

Jednym słowem, wszystko potraktowane jest ogólnikowo i niezbyt jasno. Pozwala to na dowolność traktowania argumentów powodów, przeważnie niekorzystnie dla nich.

Zdaniem czytelników sądy mają swobodę w ocenie dowodów, co nie znaczy, że mogą interpretować je dowolnie – konieczna jest solidność, rzetelność, a przede wszystkim rozsądek. W uzasadnieniach znaleźć można wykluczające się stanowiska – na jednej stronie właściciel ma interes prawny do kwestionowania uchwały, na innej tego interesu już nie ma.

 

Opieszałość sądów

Niezadowolony z podjętej uchwały właściciel może ją zaskarżyć do sądu. Ale co z tego? Skoro sprawy potrafią się wlec w nieskończoność, sądy nie kwapią się do akceptowania wniosków o zabezpieczanie np. w przypadku kosztownych prac remontowych, często sprawa kończy się apelacją i kolejnymi wydatkami. A rozwiązania sporu jak nie było, tak nie ma. Koniec końców to właściciel ponosi koszty, tymczasem zarząd wspólnoty lub zarządca nieruchomości, który nie dopełnił obowiązku, zaniedbał, zaniechał pewnych działań, pozostaje bezkarny.

W niektórych sądach powodowie nie są traktowani na równi z zarządami wspólnot, często ich zaskarżenia są marginalizowane. Obowiązuje tłumaczenie, że:

• • brak informacji dotyczących uchwał jest minimalnym zaniedbaniem,

  • kwota roszczenia nie jest duża,

  • błąd stanowi drobne przeoczenie zarządcy – administracji,

  • problem wynika z faktu niezorganizowania przetargu na roboty,

  • niepotrzebnie określono tak szeroki zakres robót, usługi,

  • nie uzgodniono wprawdzie z właścicielami szczegółowych działań, ale cel był słuszny, a zarząd robił wszystko, co w jego mocy.

Niektórzy sędziowie nie znają się na sprawach gospodarczych, w tym przetargach, kosztorysach, finansach, a tych problemów jest najwięcej we wspólnotach. Wydaje się, że sprawy wspólnotowe powinny być rozstrzygane przez sądy gospodarcze. 

 

Absolutorium

Jak można głosować na zebraniu za absolutorium dla zarządu wspólnoty, jeśli zarząd nie przedstawia sprawozdania z tego, co w omawianym okresie robił, czym się zajmował? Nie przygotowuje się protokołów z posiedzeń zarządu, a przecież członkowie zarządu prawnie odpowiadają za swe decyzje. Właściciele lokali chcieliby się dowiedzieć, jak funkcjonują firmy obsługujące wspólnotę. Taki materiał powinien zostać opracowany i poddany dyskusji. Bywa też tak, że zarząd wszystko ceduje na zarządcę – administrację nieruchomości, chcąc uchylić się od ewentualnych, późniejszych konsekwencji wadliwie podjętych decyzji.

Kolejną dyskusyjną kwestią, na którą zwracają uwagę nasi czytelnicy, jest zbieranie głosów za odwołaniem zarządu. W większości przypadków konieczne jest zbieranie uzupełniające głosów w trybie indywidualnym. Niezrozumiałe jest, że to właśnie osoby odwoływane zobligowane są zebrać głosy pod uchwałą, która ich odwołuje. Szczególnie że ustawa o własności lokali upoważnia właściciela lokalu do zwołania zebrania rocznego, a grupę właścicieli liczącą 10 proc. ogółu do zwołania nadzwyczajnego zebrania. W obu przypadkach zwołujący musi nawiązać kontakt z właścicielami lokali. Czy nie może być również podobnie w tym przypadku?

Jeden z czytelników „Wspólnoty Mieszkaniowej” opisał przypadek, w którym przy wyborze nowego zarządu, w miejsce poprzedniego, który zrezygnował, padła kandydatura osoby mieszkającej w budynku od 45 lat. Osoba kandydująca do zarządu złożyła pisemne oświadczenie, że zgadza się na kandydowanie. Z przyczyn zawodowych nie mogła jednak być na zebraniu. Pomimo, że wszyscy ją znali, ze względu na nieobecność, nie wyrażono zgody na jej kandydaturę. Czy słusznie? Na drugiego kandydata zagłosowało mało osób. Inni nie chcieli kandydować. Wspólnota została bez zarządu. Co dalej? Kontynuowanie poprzedniego zebrania czy nowe zebranie? Kto je powoła? Zwołano kolejne zebranie i nadal nie wybrano zarządu. Podjąć kolejną próbę z zebraniem? Kto ma zbierać głosy w trybie indywidualnym?

Warto może rozważyć, aby w sytuacji, gdy zarząd wspólnoty jedno- lub kilkuosobowy podaje się do dymisji, można było na zebraniu zwołanym przez jednego lub 10 proc. właścicieli wybrać – większością głosów obecnych – trzyosobowy zespół do przeprowadzenia głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zespół będzie odwiedzał właścicieli lokali z oplombowaną urną, do której będą wrzucać kartki z własnoręcznie napisanymi nazwiskami kandydatów, na których głosują, oraz podpiszą się na liście do głosowania zawierającej: nazwiska właścicieli lokali, podpis i datę głosowania. Do właścicieli mieszkających poza budynkiem wspólnoty zespół wyśle maile lub przesyłki pocztowe z kartkami do głosowania. Kartki te właściciele odeślą na adres mailowy ustalony na zebraniu, a przesyłki pocztowe z napisem na kopercie „wybory” na adres przewodniczącego zespołu. Opróżnienie urny oraz otwarcie przesyłek listowych i przedstawienie głosów mailowych odbędzie się na zebraniu właścicieli lokali.

Od lat pojawiają się głosy o wprowadzeniu kadencyjności władz wspólnotowych. Część osób wskazuje, że jest to słuszny postulat, chociaż mało realny do wykonania przy biernej postawie właścicieli lokali, którzy je wynajmują. Najczęściej nie są oni zainteresowani sprawami wspólnoty. 

 

Zebrania

Zgodnie z ustawą o własności lokali zawiadomienie dotyczące zabrania powinno zawierać wszelkie sprawozdania. Zarówno zestawienia liczbowe, jak i teksty wyjaśniające niektóre pozycje. To samo dotyczy planu finansowo-gospodarczego, planu remontów. Jak to wygląda w praktyce? Czasami są albo ich nie ma, są przygotowane i opracowane częściowo, nierzadko sprzeczne ze sobą, najczęściej niezrozumiałe dla właścicieli.

Zdaniem właścicieli lokali do zawiadomienia powinny być dołączone również projekty uchwał – z tekstem, uzasadnieniem, kosztorysem oraz sposobem finansowania, a nie tylko podane tytuły uchwał oraz przewidywane koszty np. remontu dachu.

Wygodnictwo w wielu wspólnotach powoduje, że zawiadomienia wrzuca się do skrzynek pocztowych. To samo ma miejsce z uchwałami po zebraniach. Powstaje zatem spór, od którego dnia liczyć 6 tygodni na złożenie pozwu? Od wrzucenia do skrzynki czy od dnia zapoznania się w korespondencją? Są wspólnoty, które takie zawiadomienia roznoszą i pozyskują podpisy właścicieli z podaniem daty jego złożenia. Na polecone przesyłki wspólnot nie stać.

W czasie zebrań podczas tzw. prezydium obrad często zasiadają pracownicy firmy zajmującej się zarządzaniem nieruchomością, ich pracownik prowadzi obrady, na bieżąco komentuje wypowiedzi innych, liczy głosy, więc ludzie mają dość i nie przychodzą na zebrania. Zarządcy sprzeciwiają się głosowaniom mandatami, choć zdarza się, że zamiast właściciela przychodzi najemca – bez upoważnienia. Na bieżąco jedna osoba od zarządcy pisze protokół, później okazuje się, że nie zgadza się on z przebiegiem zebrania, dyskusji, co ujawnia się np. na sali sądowej. Jak udowodnić, że właściciel głosował za uchwalą, gdy twierdzi, że było inaczej? Ktoś się pomylił? Jednocześnie zarządcy sprzeciwiają się nagrywaniu obrad.

Jest taki zwyczaj, że obradom nadzwyczajnego zebrania przewodniczy inicjator, który zwołał zebranie. Nie jest to sprzeczne z ustawą, tak powinno być. Zwołujący powinien mieć także prawo opracowania programu zebrania, treści projektowanych uchwał, informacji dla właścicieli lokali. Podobnie powinno być, gdy zebranie nadzwyczajne zwołuje grupa 10 proc. właścicieli lokali. Czy słuszne jest, by w przypadku zebrania zwoływanego przez właściciela lokalu lub przez grupę 10 proc. właścicieli sprawami roboczymi (zawiadomienia, drukowanie materiałów informacyjnych) zajmował się zarządca lub administrator? 

 

Dziwne praktyki

Właściciele lokali zwracają uwagę na jeszcze dwie kwestię – organizację przetargów i dostęp do informacji dotyczących wspólnoty. Niektórzy zarządcy i zarządy organizują nie do końca zrozumiałe przetargi. Znajdują firmy wykonawcze po znajomości, bez ofert z kosztorysami, z którymi można byłoby się zapoznać, bez opinii specjalisty – tłumacząc się kosztami.

Właściciele lokali w wielu wspólnotach mają trudności z uzyskaniem informacji o wspólnocie np. o aktualnym zadłużeniu właścicieli, ofertach na wykonanie robót, trybie załatwiania pilnych spraw dla wspólnoty, dostępu do dokumentacji. Trudno jest uzyskać nawet adresy do właścicieli lokali np. w celu zwołania zebrania wspólnoty. Zazwyczaj zarządcy tłumaczą się RODO.

Zdarza się, że zarządca bez zgody wspólnoty likwiduje część dokumentacji, powołując się na przepisy np. księgowe o 10-letnim okresie przechowywania. Sprawozdania roczne, w tym finansowe dotyczące zaległości, dokumenty związane z robotami remontowymi, ich wyceną, powinny być przechowywane, ponieważ są potrzebne, także w sprawach sądowych. Zgodnie z ustawą o własności lokali dokumentacja jest własnością wspólnoty i zebranie właścicieli powinno decydować o likwidacji dokumentów. 

 

Mateusz Górski
prawnik