Być dziś zarządcą to wyzwanie

Zarządcy nieruchomości powinni zacząć tworzyć realny obraz świadczonej usługi. Oparty na wieloletnich doświadczeniach, kwalifikacjach zawodowych, przeprowadzonych remontach, wykonanych inwestycjach, rozliczonych okresach deweloperskich. To usługa specjalistyczna, która wymaga dużej wiedzy i doświadczenia.


Wciąż rosnące zapotrzebowanie na lokale mieszkalne powoduje dynamiczny rozwój sektora nieruchomości mieszkaniowych, przede wszystkim w obszarze budownictwa wielorodzinnego. W ostatnim roku odnotowano rekordowe liczby wydanych pozwoleń na budowę. Poza oczywistym oddziaływaniem obecnej sytuacji na ceny materiałów budowlanych, kosztów projektowych oraz wykonawstwa, należy zauważyć także bezpośredni wpływ na pełny sektor usług związanych z utrzymaniem nieruchomości, ze szczególnym uwzględnieniem zarządzania.


Wzrost cen i stabilizacja płac

Niestety drastycznie wręcz rosnące ceny za metr kwadratowy lokali mieszkalnych nie przekładają się na wzrost wynagrodzeń dla przedsiębiorstw świadczących usługi w sektorze zarządzania nieruchomościami. Jednocześnie nie będzie na wyrost stwierdzenie, że propozycje prognozowanych zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości są kwestionowane, a klienci niejednokrotnie żądają przedstawienia propozycji optymalizacji ponoszonych kosztów.

Klienci nie potrafią dostrzec zależności pomiędzy ceną a otrzymywaną usługą. Pochopnie oceniają, że do wykonywania poszczególnych zadań nie trzeba posiadać konkretnych kwalifikacji. W konsekwencji nie są skłonni do skalowania wynagrodzeń adekwatnie do intensywnie zmieniającego się rynku pracy oraz oczekiwań pracowników. Prowadzi to do sytuacji, w której branża zarządzania nieruchomościami mieszkaniowymi staje się mało atrakcyjna nawet dla osób wykształconych w tym kierunku. Coraz częściej można zaobserwować przypadki, w których osoby przygotowane i co najważniejsze predysponowane do zawodu zarządcy dokonują przebranżowienia. Nawet okres pandemii niewiele zmienił, pomimo że zarządzanie nieruchomościami jest jedną z najbardziej odpornych na kryzysy gałęzi gospodarki. Rosnące oczekiwania klientów, które niejednokrotnie nie są poparte logicznymi argumentami lub wiedzą, powodują, że wykonywanie zadań staje się wyjątkowo wymagające, a w niektórych sytuacjach frustrujące nawet dla specjalistów z branży. Jeżeli dołączymy do tego przywołany powyżej aspekt wynagrodzeń, można uznać, że ryzyko odpływu pracowników staje się wysokie.


Rosnące zapotrzebowanie

Jednak odnosząc się do przywołanych na początku tekstu informacji odnośnie wzrostów na rynku mieszkaniowym, trzeba wskazać, że wciąż rośnie zapotrzebowanie na nowy personel niezbędny do obsługi nieruchomości. Przedsiębiorstwa wraz z przejmowaniem kolejnych projektów są zobowiązane do zwiększania zatrudnienia i nie mogą sobie pozwolić na odejście pracowników.

Aby zwiększyć poziom wynagrodzeń i atrakcyjność zawodu, niektóre z firm obarczają swoich zarządców i administratorów większą liczbą nieruchomości do obsługi. Niestety nie jest to właściwa praktyka, a konsekwencja takich działań najczęściej spada na klientów. Pracownik obarczony zbyt dużą powierzchnią do zarządzania staje się mało efektywny i działa najczęściej reaktywnie.

Innym powodem, który miał wpływ na ograniczenie dostępu do kadr w sektorze zarządzania nieruchomościami, jest deregulacja zawodu zarządcy. Może to zostać uznane za stwierdzenie kontrowersyjne i na wyrost, jednak należy ocenić, że studia podyplomowe i kursy zawodowe straciły na atrakcyjności w momencie, gdy po zakończonej nauce zaczęto wręczać wyłącznie dyplom i licencję konkretnej federacji. Wcześniejsze licencje nadawane przez organa państwa były bardziej pożądane zarówno przez potencjalnych absolwentów, jak również pracodawców. Stanowiły również swoisty „wabik” dla osób, które zamierzały rozpocząć swoją karierę zawodową w zakresie obsługi nieruchomości lub podnieść własne kwalifikacje.


Zaniżone ceny

Deregulacja doprowadziła również do istotnego rozdrobnienia sektora usług. Brak konieczności posiadania określonych uprawnień do jej świadczenia bezpośrednio wpłynął na kształtowanie się cen. Nowo powstające firmy, aby zdobyć klienta, znacząco je obniżały. Doświadczenia zdobyte w branży pozwalają ocenić, że w przypadku zarządzania właśnie prognozowane dla klienta koszty są jednym z głównych determinantów do nawiązania współpracy. Tym samym przedsiębiorstwa posiadające pracowników o odpowiednich kwalifikacjach, w celu poszerzenia portfela nieruchomości, mimo wszystko zmuszone były do dokonania korekt w wycenie usług zarządzania i administrowania oraz obniżenia własnych oczekiwań. Wynikiem opisanej sytuacji są niskie stawki rynkowe, które doprowadziły do zmniejszenia atrakcyjności finansowej zawodu zarządcy czy administratora. Przekłada się to na coraz trudniejszy proces rekrutacji osób odpowiednio wykwalifikowanych i przygotowanych do zawodu.

Należy przy tym przede wszystkim zauważyć, że pogłębiająca się tendencja utrzymywania stawek za usługi na poziomie niskiej rentowności może doprowadzić do dalszej utraty pracowników przy jednoczesnym poszerzaniu portfela nieruchomości. Skutkować to będzie wykonywaniem obowiązków przez osoby o niskich kwalifikacjach zawodowych, co w konsekwencji doprowadzi do istotnego pogorszenia standardu obsługi. Determinująca napływ klientów optymalizacja kosztów utrzymania może przynieść skutek odwrotny do zamierzonego. Mniej doświadczona, a także nieodpowiednio merytorycznie przygotowana do pełnienia funkcji, kadra nie będzie w stanie przewidzieć konsekwencji niektórych ze swoich działań. Z kolei każda błędna decyzja w obsłudze nieruchomości niesie za sobą konsekwencje odszkodowawcze i finansowe.


Ryzyko po stronie klienta

Warto również zauważyć, że ustawa o gospodarce nieruchomościami co prawda nakazuje przedsiębiorstwom zarządzającym nieruchomościami posiadanie polisy odpowiedzialności cywilnej od prowadzonej działalności, jednak już ustawowo wymagana wysokość ubezpieczenia jest w wielu przypadkach niewspółmiernie niska w porównaniu do chociażby samych środków finansowych, jakimi dysponują wspólnoty mieszkaniowe. Tym samym wiele ryzyka wciąż przenosi się na klienta, który nie do końca jest świadomy sytuacji, w jakiej się znajduje.

Również z perspektywy konieczności utrzymania nieruchomości w odpowiednim stanie technicznym niezbędne jest posiadanie w swoich szeregach odpowiednich pracowników. Budynki są wyposażane w nowoczesne instalacje, których odpowiednie utrzymanie gwarantuje sprawność obiektu w perspektywie wieloletniej. Doświadczony zespół potrafi poruszać się w ramach ściśle określonych procedur. Jest to istotne również przy egzekwowaniu roszczeń z tytułu rękojmi, jakie przysługują pierwotnym nabywcom lokali. Obserwując proces budowlany, można uznać, że trwa on zdecydowanie za krótko, a głównym determinantem do zakończenia projektu jest termin określany w umowach deweloperskich.

Biorąc powyższe pod uwagę, wymogiem stawianym zarządcy jest weryfikacja stanu technicznego już na dzień przejmowania nieruchomości od generalnego wykonawcy. Odpowiednie przygotowanie do zawodu oraz doświadczenie umożliwiające sprawną weryfikację stanu nieruchomości.


Wdrożenie pracowników

Warto również wspomnieć, że wprowadzanie nowych osób do zawodu zarządcy czy administratora lepiej sprawdza się w większych przedsiębiorstwach posiadających szeroką kadrę oraz bogaty portfel nieruchomości. Posiadanie doświadczonych wieloosobowych zespołów do obsługi nieruchomości umożliwia im regularne i stopniowe wprowadzanie nowych pracowników. Pozwala to minimalizować ryzyko popełniania błędów, gdyż wdrożenie trwa każdorazowo pod okiem profesjonalistów. Większym przedsiębiorstwom, biorąc pod uwagę efekt skali, jest również łatwiej przejmować na siebie ryzyko ewentualnych pojedynczych nieprawidłowości, jeżeli takie wystąpią.

Wyzwaniem dla całego sektora związanego z zarządzaniem nieruchomościami jest zapewnienie stałego dopływu doświadczonych lub posiadających odpowiednie predyspozycje pracowników do obsługi klientów. Najważniejszym czynnikiem w tym zakresie pozostaną proponowane wynagrodzenia za usługę. Każde kalkulacje znacznie poniżej średniej rynkowej będą tworzyć patologię na rynku i istotnie pogarszać sytuację. Stawka za metr kwadratowy powierzchni jest pewną wartością umowną, gdyż klient, porównując oferty, nie do końca może stwierdzić, co się za nią kryje. Niestety często kieruje się wyłącznie ceną, która może w żaden sposób nie odzwierciedlać nie tyle jego potrzeb, co stanu nieruchomości, która jest przedmiotem wyceny. Profesjonalna wycena usługi rozpoczyna się od konieczności zapewnienia odpowiedniej liczby wykwalifikowanych etatów do obsługi, przy uwzględnieniu skali oraz stanu technicznego inwestycji.

Zarządcy nieruchomości powinni zacząć tworzyć realny obraz świadczonej usługi. Oparty na wieloletnich doświadczeniach, kwalifikacjach zawodowych, przeprowadzonych remontach, wykonanych inwestycjach, rozliczonych okresach deweloperskich. Należy wskazywać, że jest to usługa specjalistyczna, która bazuje na wielu obszarach wiedzy. Często właściciele lokali nie doceniają pracy oraz wiedzy zarządców. Jako środowisko powinniśmy się przed tym bronić, przede wszystkim odpowiednio kalkulując cenowo własny czas, fachowość oraz doświadczenie. Istotne poza aspektem finansowym jest odbudowanie prestiżu zawodu, co również będzie ważnym czynnikiem mającym wpływ na jego postrzeganie i atrakcyjność.


Mateusz Ostrowski

dyrektor handlowy

Integrum Management



Jerzy Śmietanka

dyrektor zarządzający
Lux Dom

Kondycja finansowa branży zarządzania nieruchomościami jest niezwykle istotna z punktu widzenia stanu technicznego i przyszłości właściwie każdej nieruchomości. Zgodnie z danymi GUS w 2020 r. wzrosła o 7 proc. liczba mieszkań oddanych do użytkowania, oddano niemal 300 tys. lokali. Obserwujemy realny i stały wzrost w budownictwie, w tym cen. Średnia cena za 1 mkw. mieszkania w Polsce między 1Q2020 – 1Q2021 to 4567 zł do 4944 zł/mkw., czyli wzrost o ponad 8 proc. Słuszne jest stwierdzenie, że rosnący popyt na pracę zarządców nie wpływa na wynagrodzenia za te usługi. Klienci nie tylko nie dostrzegają tej zależności, ale wręcz chcą ograniczać koszty za zarządzanie nieruchomością. Konsumują rynek uwolnionego zawodu zarządcy i uważają, że … jakoś to będzie, byle zaoszczędzić. Szczególnie na początku swojego zamieszkania w nowym budynku nie dostrzegają długoterminowych konsekwencji – słaba jakość usług przeniesie się na większą i szybszą degradację nieruchomości, w efekcie spadek jej wartości wobec podobnych nieruchomości dobrze zarządzanych. Należy jednak zauważyć, że są podmioty, które zdają sobie z tego sprawę i „inwestują” w profesjonalną administrację.

Idąc za danymi GUS, od 1Q2020 do 1Q2021 zmiana przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce wyniosła z 5331,47 do 5681,56 zł, czyli wzrosła o 6,56 proc. Takie oczekiwania w zakresie swojego wynagrodzenia zgłaszają pracownicy. Utrzymanie stawek za usługi na poziomie niskiej rentowności w połączeniu z powyższymi wnioskami doprowadzi do odejścia specjalistów w tej branży, a rynek wymuszający niskie ceny wchłonie pracowników o niższych kwalifikacjach, mniejszej motywacji do tej specyficznej i bardzo interdyscyplinarnej profesji.

Uwolnienie zawodu zarządcy nieruchomości spowodowało brak presji na dobre przygotowanie się do zawodu. Dziś koszty nauki ponosi firma zarządzająca, szczególnie ta dbająca o wysoką jakość usług. My prowadzimy od lat Akademię Lux Dom, starając się wyrównywać wiedzę przyszłych zarządców oraz uczyć niezbędnych standardów. To są dodatkowe koszty, które również wpływają na rentowność działań profesjonalnych firm zarządzających nieruchomościami.

Artykuł został opublikowany w 2021 r. we wrześniowym wydaniu „Wspólnoty Mieszkaniowej”

Przewiń do góry