Ustawa o własności lokali nie nakłada obowiązku uczestniczenia w głosowaniu przez wszystkich właścicieli lokali, nie przewiduje także określonego quorum. Decydujące znaczenie ma wyłącznie fakt, czy za podjęciem wypowiedziała się większość właścicieli, obliczana w stosunku do wszystkich osób wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej.
W omawianej sprawie sąd podkreślił, że powódka nie wskazała w pozwie żadnych przepisów, zarówno prawa materialnego, jak i proceduralnego, które skarżona uchwała miałaby naruszać. Nie sposób było również zgodzić się z tym, że uchwała naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością. W uchwale wskazano, że koszty związane z montażem domofonu zostaną pokryte ze zgromadzonych środków remontowych pozwanej wspólnoty i rozliczone zgodnie z posiadanymi przez współwłaścicieli udziałami w nieruchomości wspólnej. Zdaniem sądu montaż domofonu w znaczący sposób ułatwił komunikację w budynku wspólnoty. Domofon ułatwił także dostęp pogotowia, lekarza czy pielęgniarki do lokalu osoby w podeszłym wieku, która leczy się onkologicznie. Wręcz jako nadużycie prawa sąd potraktował postawę powódki, dla której ważniejsze było zapobieżenie przemieszczaniu się korytarzem działkowiczów i obawy przed zniszczeniem korytarza niż zdrowie i życie innego członka wspólnoty. W ocenie sądu niepodjęcie uchwały naruszało też interes innej właścicielki, która z uwagi na specyfikę budynku wspólnoty miała utrudniony dostęp do swojego lokalu.
Odnosząc się natomiast do zarzutu braku wyrażenia zgody na podjęcie uchwały przez wszystkich mieszkańców, sąd zwrócił uwagę na pogląd zaprezentowany w orzecznictwie, zgodnie z którym art. 23 ust. 1 uwl nakazuje przyjąć, że uchwała podejmowana w trybie indywidualnego zbierania głosów zapada z chwilą oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu wymaganej większości, liczoną w tym wypadku wielkością udziałów. Ewentualne dalsze działania czy zaniechania podmiotu zbierającego głosy pod uchwałą nie mogą zatem przesądzić o jej bycie prawnym. Co więcej, nawet w przypadku gdyby wszyscy pozostali właściciele, którzy jeszcze nie głosowali, oddali głosy przeciw uchwale, ta i tak zostałaby podjęta. Bez znaczenia dla jej skuteczności jest natomiast to, czy w głosowaniu takim wzięli udział wszyscy właściciele lokali. Przepisy uwl nie nakładają obowiązku uczestniczenia w głosowaniu przez wszystkich właścicieli lokali, nie przewidują także określonego quorum, w związku z czym w świetle przepisu art. 23 ust. 2 uwl decydujące znaczenie ma wyłącznie fakt, czy za podjęciem wypowiedziała się większość właścicieli obliczana w stosunku do wszystkich osób wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej, a nie tylko większość głosujących, a zatem czy opowiedzieli się za nią właściciele reprezentujący większość udziałów. Tym samym procedurę głosowania można przerwać po uzyskaniu głosów większości członków wspólnoty, reprezentujących ponad 50 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 30 stycznia 2020 r., sygn. akt I ACa 297/19). Sąd podzielił także pogląd zaprezentowany w orzecznictwie, iż dla przyjęcia, że istnieją przesłanki do uchylenia danej uchwały, musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Spór wówczas sprowadza się do rozstrzygnięcia konfliktu pomiędzy dobrem wspólnoty a dobrem jej indywidualnego członka. Podkreślić też trzeba, że w trybie art. 25 ust. 1 uwl ochronie podlega nie każdy interes właściciela lokalu, ale jedynie interes godny takiej ochrony w konfrontacji z interesami pozostałych właścicieli. Istota kolektywnie podejmowanych decyzji przybierających postać uchwał podejmowanych określoną większością głosów polega na tym, że są to decyzje większości podejmowane nawet przy sprzeciwie mniejszości – ze skutkiem dla wszystkich członków wspólnoty (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 14 lipca 2020 r., sygn. akt I ACa 211/20).
Wyrok Sądu Okręgowego w Bydgoszczy z 10 grudnia 2021 r., sygn. akt I C 139/21
Oprac. PB